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　　抵押權(quán)的產(chǎn)生

　　(1)不動(dòng)產(chǎn)登記生效

　�、俳ㄖ�物及其他土地附著物;②建設(shè)用地使用權(quán);③以招標(biāo)、拍賣(mài)、公開(kāi)協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán);④正在建造的建筑物。

　　(2)動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)抗

　　簽訂合同，抵押權(quán)生效，未經(jīng)登記不能對(duì)抗善意第三人，具體情形包括：①生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品;②交通運(yùn)輸工具;③正在建造的船舶、航空器。

　　(3)抵押權(quán)的產(chǎn)生與抵押合同效力的區(qū)分

　　抵押合同自簽字蓋章時(shí)生效;不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)自登記時(shí)產(chǎn)生，動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)自簽訂合同時(shí)生效，但不登記不得對(duì)抗善意第三人。

　　【習(xí)題1】根據(jù)《物權(quán)法》，下列各項(xiàng)財(cái)產(chǎn)作為抵押物時(shí)，抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立的是( )�！菊骖}2010】

　　A.正在建造的建筑物

　　B.生產(chǎn)設(shè)備、原材料

　　C.交通運(yùn)輸工具

　　D.正在建造的船舶、航空器

　　【答案】A

　　【解析】該題考點(diǎn)是抵押權(quán)設(shè)立的時(shí)間�！段餀�(quán)法》第180條規(guī)定：”債務(wù)人或者第三人有權(quán)處分的下列財(cái)產(chǎn)可以抵押：(一)建筑物和其他土地附著物;(二)建設(shè)用地使用權(quán);(三)以招標(biāo)、拍賣(mài)、公開(kāi)協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán);(四)生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品;(五)正在建造的建筑物、船舶、航空器;(六)交通運(yùn)輸工具;(七)法律、行政法規(guī)未禁止抵押的其他財(cái)產(chǎn)。”第187條規(guī)定：”以本法第一百八十條第一款第一項(xiàng)至第三項(xiàng)規(guī)定的財(cái)產(chǎn)或者第五項(xiàng)規(guī)定的正在建造的建筑物抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記。抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。”因此，A選項(xiàng)正確。

　　【習(xí)題2】根據(jù)《物權(quán)法》，下列各項(xiàng)財(cái)產(chǎn)抵押的，抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立的有( )。

　　A.交通運(yùn)輸工具

　　B.建筑物

　　C.生產(chǎn)設(shè)備、原材料

　　D.正在建造的船舶

　　E.建設(shè)用地使用權(quán)

　　【答案】BE

　　【解析】當(dāng)事人以下列財(cái)產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記，抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立：(1)建筑物和其他土地附著物;(2)建設(shè)用地使用權(quán);(3)以招標(biāo)、拍賣(mài)、公開(kāi)協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán);(4)正在建造的建筑物。

　　(三)抵押的效力

　　抵押擔(dān)保的范圍包括：①主債權(quán);②利息;③違約金;④損害賠償金;⑤實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用。當(dāng)事人也可以在抵押合同中約定抵押擔(dān)保的范圍。

　　抵押人有義務(wù)妥善保管抵押物并保證其價(jià)值。

　　抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況;否則，該轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效�！咀ⅲ嚎闭`“通知抵押權(quán)人”錯(cuò)誤，應(yīng)是經(jīng)抵押權(quán)人的書(shū)面同意】

　　抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物的價(jià)款，應(yīng)當(dāng)向抵押權(quán)人提前清償所擔(dān)保的債權(quán)或者向與抵押權(quán)人約定的第三人提存。

　　超過(guò)債權(quán)的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。轉(zhuǎn)讓抵押物的價(jià)款不得明顯低于其價(jià)值。抵押人的行為足以使抵押物價(jià)值減少的，抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人停止其行為。

　　抵押權(quán)與其擔(dān)保的債權(quán)同時(shí)存在，不得與債權(quán)分離而單獨(dú)轉(zhuǎn)讓或作為其他債權(quán)的擔(dān)保。

　　【習(xí)題3】施工企業(yè)以自有的房產(chǎn)作抵押，向銀行借款100萬(wàn)元，后來(lái)施工企業(yè)無(wú)力還貸，經(jīng)訴訟后其抵押房產(chǎn)被拍賣(mài)，拍得的價(jià)款為150萬(wàn)元，貸款的利息及違約金為20萬(wàn)元，實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用為10萬(wàn)元，則拍賣(mài)后應(yīng)返還施工企業(yè)的款項(xiàng)為( )萬(wàn)元。【真題2011】

　　A.10

　　B.20

　　C.30

　　D.50

　　【答案】B

　　【解析】本題考點(diǎn)是抵押的效力。拍賣(mài)所得為150萬(wàn)元。抵押權(quán)人就主債權(quán)100萬(wàn)元，利息及違約金20萬(wàn)元，實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用10萬(wàn)元優(yōu)先受償。

　　(四)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)

　　債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償?shù)模�可以與抵押人協(xié)議以抵押物折價(jià)或者以拍賣(mài)、變賣(mài)該抵押物所得的價(jià)款受償;協(xié)議不成的，抵押權(quán)人可以向人民法院提起訴訟。抵押物折價(jià)或者拍賣(mài)、變賣(mài)后，其價(jià)款超過(guò)債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。

　　同一財(cái)產(chǎn)向兩個(gè)以上債權(quán)人抵押的，拍賣(mài)、變賣(mài)抵押物所得的價(jià)款按照以下規(guī)定清償：

　　1.抵押合同【注：勘誤原說(shuō)法是抵押合同，實(shí)則是抵押權(quán)或抵押物】以登記生效的，按抵押物登記的先后順序清償;順序相同的，按照債權(quán)比例清償;

　　2.抵押合同自簽訂之日起生效的，如果抵押物未登記的，按照合同生效的先后順序清償，順序相同的，按照債權(quán)比例清償。抵押物已登記的先于未登記的受償。

　　總結(jié)如下：

　　(1)抵押權(quán)登記生效時(shí)：依登記先后;順序相同時(shí)，按債權(quán)比例清償;

　　(2)抵押權(quán)登記對(duì)抗時(shí)(亦即抵押權(quán)自抵押合同生效時(shí)產(chǎn)生)：已登記的優(yōu)先于未登記;都未登記時(shí)，依合同生效先后，順序相同時(shí)，按債權(quán)比例清償。

　　【注：2個(gè)公式：(1)登記>未登記的;(2)都登記/都未登記——時(shí)間(登記/簽合同)——債權(quán)比例】

　　承包人工程價(jià)款的優(yōu)先受償權(quán)(來(lái)自1Z304012)

　　《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》的規(guī)定：

　　(1)建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)�！咀ⅲ簝�(yōu)先受償權(quán)>抵押權(quán)>其他債權(quán)】

　　(2)消費(fèi)者交付購(gòu)買(mǎi)商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買(mǎi)受人�！咀ⅲ嘿I(mǎi)受人權(quán)利>優(yōu)先受償權(quán)】

　　(3)建筑工程價(jià)款包括承包人為建設(shè)工程應(yīng)當(dāng)支付的工作人員報(bào)酬、材料款等實(shí)際支出的費(fèi)用，不包括承包人因發(fā)包人違約所造成的損失。

　　(4)建設(shè)工程承包人行使優(yōu)先權(quán)的期限為6個(gè)月，自建設(shè)工程竣工之日或者建設(shè)工程合同約定的竣工之日起計(jì)算。

　　權(quán)利優(yōu)先性排序公式：(1)已經(jīng)支付了全部或大部分款項(xiàng)后的消費(fèi)者/買(mǎi)受人 >(2)在6個(gè)月有效期內(nèi)的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán) > (3)已經(jīng)登記的抵押權(quán) > (4)未經(jīng)登記的抵押權(quán) > (5)普通債權(quán)/超過(guò)6個(gè)月有效期的工程價(jià)款受償權(quán)。

　　【習(xí)題18】根據(jù)我國(guó)擔(dān)保法律制度，關(guān)于抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是( )�！菊骖}2013】

　　A.債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償?shù)�，可以與抵押人協(xié)議以拍賣(mài)該抵押物所得價(jià)款受償

　　B.同一財(cái)務(wù)向兩個(gè)以上債權(quán)人抵押，抵押合同以登記的先后順序清償

　　C.抵押物折價(jià)后，其價(jià)款超過(guò)債權(quán)數(shù)額的部分歸債務(wù)人所有，不足部分由債務(wù)人清償

　　D.同一財(cái)產(chǎn)向兩個(gè)以上債權(quán)人抵押，抵押合同自簽訂之日起生效的，若抵押物未登記的，按照合同生效的先后順序清償

　　【答案】C

　　【解析】在實(shí)踐中，抵押物折價(jià)或者拍賣(mài)、變賣(mài)后，所變現(xiàn)的價(jià)款可能超出所擔(dān)保的債權(quán)額，也可能不足清償債權(quán)。對(duì)此，其折價(jià)或拍賣(mài)、變賣(mài)后的價(jià)款如果超過(guò)債權(quán)的數(shù)額，該超過(guò)的部分就應(yīng)當(dāng)歸還抵押人所有;如果該價(jià)款還不足清償債權(quán)，不足部分就應(yīng)該由債務(wù)人來(lái)清償。

　　【習(xí)題19】關(guān)于抵押實(shí)現(xiàn)的說(shuō)法，正確的是( )。

　　A.抵押物折價(jià)后，其價(jià)款超過(guò)債權(quán)數(shù)額的部分歸債務(wù)人所有，不足部分由債務(wù)人清償

　　B.債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償?shù)�，可以與抵押人協(xié)議以拍賣(mài)該抵押物所得價(jià)款受償

　　C.同一財(cái)產(chǎn)向兩個(gè)以上債權(quán)人抵押，抵押合同自簽訂之日起生效的，拍賣(mài)、變賣(mài)抵押物所得價(jià)款按照合同生效的先后順序清償

　　D.同一財(cái)產(chǎn)向兩個(gè)以上債權(quán)人抵押，抵押合同以登記生效的，拍賣(mài)、變賣(mài)抵押物所得價(jià)款按債權(quán)比例清償

　　【答案】B

　　【解析】A錯(cuò)誤，抵押物折價(jià)或者拍賣(mài)、變賣(mài)后，其價(jià)款超過(guò)債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。B正確，債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償?shù)模�可以與抵押人協(xié)議以抵押物折價(jià)或者以拍賣(mài)、變賣(mài)該抵押物所得的價(jià)款受償;協(xié)議不成的，抵押權(quán)人可以向人民法院提起訴訟。C、D錯(cuò)誤，同一財(cái)產(chǎn)向兩個(gè)以上債權(quán)人抵押的，拍賣(mài)、變賣(mài)抵押物所得的價(jià)款按照以下規(guī)定清償：(1)抵押合同以登記生效的，按抵押物登記的先后順序清償;順序相同的，按照債權(quán)比例清償。(2)抵押合同自簽訂之日起生效的，如果抵押物未登記的，按照合同生效的先后順序清償，順序相同的，按照債權(quán)比例清償。抵押物已登記的先于未登記的受償。