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中級經濟師考試《房地產專業(yè)》重點知識點:動態(tài)投資回收期

　　【知識點】動態(tài)投資回收期

　　■概念

　　是把投資項目各期的凈現(xiàn)金流量按基準收益率或目標收益率折現(xiàn)后，再來推算投資回收期的，即自投資起始點算起，凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)值的累計值等于零或出現(xiàn)正值的年份

　　■實質

　　指以項目的凈收益抵償初始投資所需要的時間，用于衡量投資項目初始投資回收速度

　　【知識點】動態(tài)投資回收期的計算公式(下述現(xiàn)金流量必須為折現(xiàn)后)

　　投資回收期=累計凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)值出現(xiàn)正值的期數(shù)

　　【知識點】動態(tài)投資回收期的評價準則

　　動態(tài)投資回收期小于等于基準投資回收期，項目可行

　　動態(tài)投資回收期大于基準投資回收期，項目不可行

　　【知識點】動態(tài)投資回收期指標的優(yōu)缺點

　　■優(yōu)點

　　容易理解，計算也比較簡便，在一定程度上顯示了資本的周轉速度

　　■缺點

　　該指標沒有全面地考慮投資方案在整個計算期內的現(xiàn)金流量，不能反映投資回收之后的情況，所以無法準確衡量投資方案在整個計算期內的經濟效果

　　【例題】(2012年真題)房地產投資項目的投資回收期為自投資起始點起至(　)等于零止的年數(shù)。

　　A.凈現(xiàn)金流量

　　B.累計凈現(xiàn)金流量

　　C.現(xiàn)金流入減去現(xiàn)金流出

　　D.累計凈現(xiàn)值

　　『正確答案』B

　　『答案解析』本題考查投資回收期的相關內容。對房地產投資項目來說，動態(tài)投資回收期就是自投資起始點算起，凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)值的累計值等于零或出現(xiàn)正值的年份。

　　【例題】某項目凈現(xiàn)金和累計凈現(xiàn)金如下表，則該項目的動態(tài)投資回收期是(　)年。

　　A.3.O9

　　B.3.48

　　C.3.83

　　D.3.92

　　『正確答案』D

　　『答案解析』本題考查動態(tài)投資回收期的計算。

　　【知識點】靜態(tài)盈利性指標及其計算(四率一期)

　　■利潤率

　　成本利潤率

　　資本金利潤率

　　資本金凈利潤率

　　■投資收益率

　　■靜態(tài)投資回收期

　　【知識點】成本利潤率

　　■用來初步判斷出售型房地產開發(fā)項目的財務可行性

　　項目總開發(fā)價值=項目總銷售收入-銷售稅費

　　項目總開發(fā)建設成本=土地取得成本+開發(fā)成本+開發(fā)費用

　　【關注點】

　　■成本利潤率必須假定項目全部建成并銷售完成，一個項目只有一個，不分年

　　■成本利潤率大于或等于目標利潤率，則項目可行，反之則不可接受

　　■注意總開發(fā)價值這個概念

　　■銷售稅費不屬于成本，但營銷費用屬于成本

　　【知識點】資本金利潤率

　　■反映項目資本金的盈利能力

　　【例題】已知某房地產投資項目的購買投資為5000萬元，流動資金為500萬元，投資者的權益資本為2000萬元，經營期內年平均利潤總額為700萬元，年平均稅后利潤為500萬元，則項目的資本金利潤率為(　)。

　　A.10.0%

　　B.14.0%

　　C.25.0%

　　D.35.0%

　　『正確答案』D

　　『答案解析』本題考查資本金利潤率的計算。

　　【知識點】資本金凈利潤率

　　【例題】(2016年真題)在同一個房地產投資方案中，資本金利潤率(R)和資本金凈利潤率(r)的關系是( )。

　　A.R>r

　　B.R

　　C.R=r

　　D.無法判斷兩者的大小

　　『正確答案』A

　　『答案解析』本題考查靜態(tài)盈利性指標及其計算。資本金利潤率=年稅前利潤或年平均稅前利潤/資本金×100%。資本金凈利潤率=年凈利潤或年平均凈利潤/資本金×100%。因此，資本金利潤率>資本金凈利潤率。

　　【知識點】投資收益率

　　投資收益率=年息稅前利潤或年平均息稅前利潤÷項目總投資×100%

　　年息稅前利潤=年利潤總額+利息支出

　　項目總投資=項目總開發(fā)建設成本

　　【知識點】靜態(tài)投資回收期

　　■在不考慮資金的時間價值的條件下，項目以凈收益回收其總投資所需要的時間

　　■房地產投資項目，一般自投資起始點算起

　　當各年的凈收益相同時

　　【重點難點】靜態(tài)投資回收期與動態(tài)投資回收期的關系

　　■不折現(xiàn)，發(fā)生在每一時點上的錢的價值量是一樣的

　　■折現(xiàn)，則越向后錢越不值錢，要用越不值錢的錢來回收發(fā)生在初始的投資，需要的時間越長

　　■所以同一項目的動態(tài)投資回收期一定大于靜態(tài)投資回收期

　　■折現(xiàn)率越大，則兩者之間的差距越大

　　【例題】對于相同的兩個房地產投資方案，某動態(tài)投資回收期(Pb)與靜態(tài)投資回收期(Pb')之間的關系是(　)。

　　A.Pb

　　B.Pb≤Pb'

　　C.Pb=Pb'

　　D.Pb>Pb'

　　『正確答案』D

　　『答案解析』由于動態(tài)的有折現(xiàn)，所以同一項目的動態(tài)投資回收期一定大于靜態(tài)投資回收期。

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