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　　第五節(jié) 國有建設用地使用權出租

　　【本節(jié)考點】

　　【考點】國有建設用地使用權出租的條件和程序

　　【考點】國有建設用地使用權租賃合同

　　【考點】國有建設用地使用權出租與出讓、轉讓、抵押的區(qū)別

　　【本節(jié)內(nèi)容精講】

　　【考點】國有建設用地使用權出租的條件和程序★

　　(一)可以出租的建設用地使用權

　　1.土地使用者通過出讓方式或轉讓方式取得的建設用地使用權可以出租。

　　2.土地使用者依法取得劃撥建設用地使用權，符合下列條件，并經(jīng)過土地管理部門批準的，也可以出租：①土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟組織和個人;②領有國有土地使用證;③具有地上建筑物、其他附著物的合法產(chǎn)權證明;④依法同土地管理部門補簽了出讓合同，補交了出讓金。

　　(二)建設用地使用權出租的限制條件

　　(1)建設用地使用權出租必須簽訂租賃合同。

　　(2)未按照出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的，建設用地使用權不得出租。

　　(3)建設用地使用權出租，出租人必須辦理租賃登記。

　　(三)建設用地使用權出租的程序

　　(1)申請。 (2)審批。 (3)簽訂合同。 (4)辦理登記。

　　【考點】國有建設用地使用權租賃合同★

　　主要內(nèi)容：

　　(1)標的。建設用地使用權租賃合同的標的是建設用地使用權。

　　(2)租期。對于通過出讓方式取得的建設用地使用權，其租期不得超過出讓合同規(guī)定的年限減去原土地使用者已使用的年限后的剩余年限。建設用地使用權年限屆滿，土地租賃合同就自然終止。

　　(3)租金標準及支付期限、方式。

　　(4)土地使用條件。

　　(5)土地用途。

　　(6)租賃雙方的權利和義務：

　　出租人的權利：

　�、儆邪雌谑杖〗ㄔO用地使用權租金的權利。

　�、谟斜O(jiān)督承租人按照租賃合同的規(guī)定合理使用土地的權利。

　　③有依法收回出租的土地的權利。

　　出租人的義務：

　　①交付土地及地上建筑物、其他附著物及保障義務。

　�、谛蘅樍x務。

　　③妨害除去義務。

　　④建設用地使用權出租后，出租人必須繼續(xù)履行出讓合同。

　　承租人的權利：

　　①有按照租賃合同的規(guī)定，合法使用出租的土地及其地上建筑物、其他附著物的權利。

　　②有要求保障正常、有效使用租賃標的物的權利。

　　承租人的義務：

　　①保管義務。

　　②支付租金義務。

　　③租賃標的物返還義務。

　　(7)出租人交付土地的期限、方式和條件。

　　(8)承租人租賃期滿返回土地的期限、方式和條件。

　　(9)有關土地使用稅費的繳納。

　　(10)解除合同的條件、期限。

　　(11)違約責任。

　　(12)其他有關條款。

　　【真題：2010年單選】關于國有建設用地使用權租賃的說法，錯誤的是( )。

　　A.出租人有依法收回出租的國有建設用地使用權的權利

　　B.對于已出租的建設用地使用權，出租人不承擔對租賃標的物進行維護的義務

　　C.承租人違反租賃合同，導致租賃標的物受損的，應承擔損害賠償?shù)牧x務

　　D.按照租賃合同的規(guī)定，承租人有合法使用出租的土地及地上建筑物、其他附著物的權利

　　【答案】B

　　【考點】國有建設用地使用權出租與出讓、轉讓、抵押的區(qū)別★

　　(一)出租與出讓的區(qū)別

　　(二)出租與轉讓的區(qū)別

　　(三)出租與抵押的區(qū)別

　　【真題：2011年單選】關于建設用地使用權出租的說法，正確的是( )。

　　A.建設用地使用權出租的主體是國家

　　B.建設用地使用權出租的主體是建設用地使用權人

　　C.建設用地使用權出租時，建設用地使用權人發(fā)生改變

　　D.建設用地使用權出租期間，出租人的建設用地使用權消滅

　　【答案】B

　　【真題：2012年多選】關于國有建設用地使用權租賃的說法，正確的有( )。

　　A.出租人有依法收回出租的國有建設用地使用權的權利

　　B.對于已出租的建設用地使用權，出租人不承擔對租賃標的物的修繕義務

　　C.由于第三方原因導致承租人的正常使用受到妨害時，出租人不承擔任何義務

　　D.承租人違反租賃合同，導致租賃標的物受到損失的，應承擔損害賠償?shù)牧x務

　　E.租賃雙方的租賃關系終止后，承租人應及時返還土地及其他地上建筑物、其他附屬品

　　【答案】ADE

　　【解析】妨害除去義務。當承租人的正常使用受到妨害的危險時，不論是由于出租人還是由于第三方的原因所致，出租人均負有除去或防止義務。

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