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　　房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研概述

　　一、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研含義

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研是運(yùn)用科學(xué)的方法、有目的、有計(jì)劃地收集、整理和分析與企業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷有關(guān)的各種情報(bào)、信息和資料，為企業(yè)營(yíng)銷決策提供依據(jù)的信息管理活動(dòng)

　　特點(diǎn)

　　實(shí)用性

　　時(shí)效性

　　實(shí)踐性

　　二、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的意義

　　1.有利于開(kāi)發(fā)商確定正確的發(fā)展方向(戰(zhàn)略)

　　2.有利于開(kāi)發(fā)商適時(shí)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品進(jìn)行更新?lián)Q代(產(chǎn)品)

　　3.有利于開(kāi)發(fā)商確定和實(shí)施正確的價(jià)格策略和宣傳推廣策略(策略)

　　4.有利于開(kāi)發(fā)商制定科學(xué)的開(kāi)發(fā)和銷售計(jì)劃(計(jì)劃)

　　5.有利于開(kāi)發(fā)商完善經(jīng)營(yíng)管理，提高經(jīng)濟(jì)效益(效益)

　　三、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研程序

　　(一)調(diào)研準(zhǔn)備階段

　　1.確定目標(biāo);2。制定計(jì)劃;3。設(shè)計(jì)問(wèn)卷;4。確定方案

　　(二)正式調(diào)研階段

　　(三)結(jié)果處理階段

　　1。整理分析調(diào)研資料;2。撰寫調(diào)研報(bào)告

　　第二節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的內(nèi)容

　　一、房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境調(diào)研

　　政治法律環(huán)境調(diào)研

　　經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)研

　　社會(huì)文化環(huán)境調(diào)研

　　區(qū)域環(huán)境調(diào)研

　　二、房地產(chǎn)市場(chǎng)需求調(diào)研

　　房地產(chǎn)消費(fèi)者調(diào)研

　　房地產(chǎn)消費(fèi)動(dòng)機(jī)調(diào)研

　　房地產(chǎn)消費(fèi)行為調(diào)研

　　三、房地產(chǎn)市場(chǎng)供給調(diào)研

　　行情調(diào)研

　　市場(chǎng)反響調(diào)研

　　相關(guān)專業(yè)公司與中介服務(wù)機(jī)構(gòu)情況調(diào)研

　　第三節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研資料的搜集

　　一、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研資料的搜集途徑

　　1.交易雙方當(dāng)事人

　　2.促成交易的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人

　　3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的各種租售廣告

　　4.熟悉房地產(chǎn)市場(chǎng)的專業(yè)人士

　　5.同行間的資料

　　6.準(zhǔn)交易資料

　　7.房地產(chǎn)交易會(huì)

　　8.各類二手資料

　　二、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研資料搜集的內(nèi)容

　　(一)初級(jí)資料和次級(jí)資料的搜集

　　1.初級(jí)資料;2。次級(jí)資料

　　(二)房地產(chǎn)資料搜集的內(nèi)容

　　1.房地產(chǎn)法規(guī)資料搜集

　　2.項(xiàng)目基地現(xiàn)狀資料搜集

　　3.交通流量資料搜集

　　4.人文社會(huì)經(jīng)濟(jì)資料搜集

　　5.公共設(shè)施資料搜集

　　6.商圈資料的搜集

　　7.房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣資料搜集

　　8.銷售資料的搜集

　　9.競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目資料搜集

　　10.租金資料搜集

　　【注意】

　　關(guān)于人文社會(huì)經(jīng)濟(jì)資料

　　人口

　　職業(yè)或行業(yè)類別比例

　　產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)

　　流動(dòng)人口

　　關(guān)于商圈

　　商圈內(nèi)所需考慮的條件

　　家庭戶數(shù)

　　人口特性

　　生活形態(tài)

　　消費(fèi)行為

　　商圈的類型

　　鄰里中心型

　　大地區(qū)中心型

　　副城市中心型

　　城市中心型(CBD)

　　【例題·單選題】【2007年真題】在市場(chǎng)調(diào)研中，通常把可能到某處購(gòu)物的顧客所分布的地區(qū)范圍稱為(　)。

　　A.生活圈

　　B.活動(dòng)圈

　　C.商圈

　　D.行攻圈

　　【答案】C

　　第四節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的類型和方法

　　一、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研類型

　　(一)探測(cè)性調(diào)研

　　(二)描述性調(diào)研

　　(三)因果性調(diào)研

　　(四)預(yù)測(cè)性調(diào)研

　　二、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研方法

　　(一)定性調(diào)研方法

　　1.小組訪談法

　　內(nèi)涵：一般由少量(不超過(guò)10人)的被訪者組成，在研究者的引導(dǎo)下對(duì)預(yù)先設(shè)定的某一主題展開(kāi)討論

　　過(guò)程

　　準(zhǔn)備過(guò)程

　　準(zhǔn)備訪談指南

　　訪談指南主要由三部分組成：

　　①解釋小組訪談法及其基本規(guī)則

　�、诎匆欢ǖ倪壿嬳樞蚪M織提問(wèn)

　�、劭偨Y(jié)及總體討論

　　撰寫訪談報(bào)告——訪談結(jié)束后進(jìn)行總結(jié)、分析和整理

　　2。深度訪談法

　　一對(duì)一地訪談

　　3。投射法

　　來(lái)源于心理學(xué)

　　向被訪者提供一個(gè)無(wú)限制并且模糊的情景，要求其作出反應(yīng)

　　【例題·多選題】【2009年真題】深度訪談法的主要特點(diǎn)是深入挖掘單個(gè)被訪者的(　)。

　　A.態(tài)度

　　B.感受

　　C.動(dòng)機(jī)

　　D.消費(fèi)

　　E.文化

　　【答案】ABC

　　(二)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)地調(diào)研方法

　　1.詢問(wèn)法

　　詢問(wèn)法的分類

　　入戶詢問(wèn)法

　　路上攔截法

　　郵寄詢問(wèn)法

　　經(jīng)理詢問(wèn)法

　　電話詢問(wèn)法

　　因特網(wǎng)詢問(wèn)法

　　2。觀察法

　　特點(diǎn)

　　被調(diào)研對(duì)象并不清楚自己正在被調(diào)查，被調(diào)查者的行為不會(huì)因?yàn)檎{(diào)研人員的參與而發(fā)生扭曲，調(diào)研較為客觀真實(shí)

　　多運(yùn)用于一般消費(fèi)品的市場(chǎng)調(diào)研

　　房地產(chǎn)多用于對(duì)客流量、交通流量的估算

　　3。試驗(yàn)法

　　也稱因果關(guān)系研究法

　　改變某些因素，來(lái)觀察這些因素變化后對(duì)其他待考察變量產(chǎn)生的影響

　　成本高，房地產(chǎn)中幾乎不用

　　第五節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析和預(yù)測(cè)

　　一、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

　　(一)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析概念與作用

　　1.房地產(chǎn)市場(chǎng)分析概念

　　概念

　　在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研獲得一定資料的基礎(chǔ)上，針對(duì)需要，運(yùn)用科學(xué)方法和經(jīng)驗(yàn)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)以及與之相關(guān)的營(yíng)銷環(huán)境進(jìn)行分析和判斷，為房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷決策提供依據(jù)

　　2。房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的作用

　　1.預(yù)測(cè)是房地產(chǎn)企業(yè)制定開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃和進(jìn)行營(yíng)銷決策的基礎(chǔ)

　　2.預(yù)測(cè)是改善企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理，提高經(jīng)濟(jì)效益的重要手段

　　3.預(yù)測(cè)可以降低市場(chǎng)的不確定性給企業(yè)帶來(lái)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

　　3。市場(chǎng)區(qū)域的確定

　　1.影響市場(chǎng)區(qū)域形狀和大小的關(guān)鍵因素2。物業(yè)類型和市場(chǎng)分析目的對(duì)確定市場(chǎng)區(qū)域的影響

　　(二)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的內(nèi)容

　　1.宏觀因素。2。市場(chǎng)狀況分析

　　二、房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)

　　(一)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的種類

　　按預(yù)測(cè)的時(shí)間的長(zhǎng)短

　　短期預(yù)測(cè)-1-3年

　　中期預(yù)測(cè)-3-5年

　　長(zhǎng)期預(yù)測(cè)-5年以上

　　按預(yù)測(cè)對(duì)象的范圍

　　宏觀市場(chǎng)預(yù)測(cè)

　　微觀市場(chǎng)預(yù)測(cè)

　　按預(yù)測(cè)方法的性質(zhì)

　　定性預(yù)測(cè)

　　定量預(yù)測(cè)

　　(二)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的方法

　　定性分析方法

　　購(gòu)買者意圖調(diào)查法

　　銷售人員意見(jiàn)綜合法

　　專家意見(jiàn)法(特爾菲法)

　　以匿名方式多輪征求專家的預(yù)測(cè)意見(jiàn)

　　定量分析方法

　　時(shí)間序列預(yù)測(cè)法

　　簡(jiǎn)單平均法

　　移動(dòng)平均法

　　加權(quán)移動(dòng)平均法

　　回歸分析預(yù)測(cè)法

　　一元回歸模型

　　多元回歸模型

　　市場(chǎng)因子推演法

　　三、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

　　(一)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告的寫作要求

　　1，基本要求。2。調(diào)研報(bào)告的語(yǔ)言運(yùn)用

　　(二)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告的基本結(jié)構(gòu)

　　1、呈遞函件。2、報(bào)告標(biāo)題。3、報(bào)告目錄。4、報(bào)告摘要。5、報(bào)告正文。6、報(bào)告附件。