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　　【考點(diǎn)】房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行研究的主要依據(jù)★

　�、賴�(guó)家相關(guān)法律、法規(guī);②國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、城市規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃以及行業(yè)發(fā)展規(guī)劃;③國(guó)家宏觀調(diào)控政策、產(chǎn)業(yè)政策、行業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)、地方政府法規(guī)及規(guī)定;④城市規(guī)劃行政主管部門(mén)出具的規(guī)劃意見(jiàn);⑤國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同或國(guó)有土地使用權(quán)證書(shū)，或國(guó)土資源行政主管部門(mén)出具的項(xiàng)目用地預(yù)審意見(jiàn);⑥環(huán)境保護(hù)行政主管部門(mén)出具的環(huán)境影響評(píng)價(jià)文件的審批意見(jiàn);⑦交通行政主管部門(mén)出具的交通影響評(píng)價(jià)文件的意見(jiàn);⑧項(xiàng)目建議書(shū)是對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的總體設(shè)想，主要論證項(xiàng)目的必要性，同時(shí)初步分析項(xiàng)目建設(shè)的可能性，它是進(jìn)行各項(xiàng)投資準(zhǔn)備工作的主要依據(jù);⑨委托人的意圖，是指可行性研究的承擔(dān)單位應(yīng)充分了解委托人建設(shè)項(xiàng)目的背景、意圖、設(shè)想，認(rèn)真聽(tīng)取委托人對(duì)市場(chǎng)行情、資金來(lái)源、協(xié)作單位、建設(shè)工期及工作范圍等情況的說(shuō)明;⑩自然、地理、氣象、水文、地質(zhì)等基礎(chǔ)資料;⑪經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、人口、就業(yè)以及房地產(chǎn)供求情況等基礎(chǔ)資料;⑫有關(guān)工程技術(shù)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、指標(biāo)、要求等資料;⑬國(guó)家和行業(yè)所規(guī)定的經(jīng)濟(jì)參數(shù)和指標(biāo);⑭項(xiàng)目備選方案的土地利用條件、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件以及備選規(guī)劃設(shè)計(jì)方案等;⑮可行性研究所需要的其他資料。

　　▲本知識(shí)點(diǎn)結(jié)束

　　【考點(diǎn)】房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究的工作步驟★

　　(1)接受委托。 (2)組建工作小組。(3)制定工作計(jì)劃。(4)調(diào)查研究。(5)方案研制與優(yōu)化。 (6)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。(7)編寫(xiě)可行性研究報(bào)告。

　　▲本知識(shí)點(diǎn)結(jié)束

　　【考點(diǎn)】房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的結(jié)構(gòu)★

　　(一)可行性研究報(bào)告基本構(gòu)成：封面、摘要、目錄、正文、附表附圖和主要參考資料。

　　摘要包括內(nèi)容：投資項(xiàng)目所處地區(qū)的市場(chǎng)情況、項(xiàng)目本身的情況和特點(diǎn)、主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的計(jì)算結(jié)果、可行性研究的結(jié)論和建議。

　　(二)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究的內(nèi)容正文包括：

　　1.項(xiàng)目總說(shuō)明

　　2.項(xiàng)目概況

　　3.開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地現(xiàn)狀調(diào)查

　　4.市場(chǎng)分析和建設(shè)規(guī)模的確定

　　5.規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的選擇

　　6.資源供給條件分析

　　7.環(huán)境影響評(píng)價(jià)

　　8.項(xiàng)目開(kāi)發(fā)組織機(jī)構(gòu)和管理費(fèi)用的研究

　　9.開(kāi)發(fā)建設(shè)計(jì)劃的編制

　　10.項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)及社會(huì)效益分析

　　11.結(jié)論及建議

　　▲本知識(shí)點(diǎn)結(jié)束

　　【考點(diǎn)】房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的編制★

　　(一)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)應(yīng)遵循的基本原則

　　(1)“有無(wú)對(duì)比”原則。

　　“有無(wú)對(duì)比”是指“有項(xiàng)目”與“無(wú)項(xiàng)目”的對(duì)比分析�！盁o(wú)項(xiàng)目”狀態(tài)是指不對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行投資時(shí)，在計(jì)算期內(nèi)，與項(xiàng)目有關(guān)的資產(chǎn)、費(fèi)用與收益的預(yù)計(jì)發(fā)展情況;“有項(xiàng)目”狀態(tài)是指對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行投資后，在計(jì)算期內(nèi)，資產(chǎn)、費(fèi)用與收益的預(yù)計(jì)情況。“有無(wú)對(duì)比”求出項(xiàng)目的增量效益，排除了項(xiàng)目實(shí)施以前各種條件的影響，突出項(xiàng)目活動(dòng)的效果。在互斥方案比選介紹的零投資方案就是“無(wú)項(xiàng)目”�！坝许�(xiàng)目”與“無(wú)項(xiàng)目”兩種情況下，效益和費(fèi)用的計(jì)算范圍、計(jì)算期應(yīng)保持一致，具有可比性。

　　(2)效益與費(fèi)用計(jì)算口徑對(duì)應(yīng)一致的原則。

　　(3)收益與風(fēng)險(xiǎn)權(quán)衡的原則。

　　(4)定量分析與定性分析相結(jié)合，以定量分析為主的原則。

　　(5)動(dòng)態(tài)分析與靜態(tài)分析相結(jié)合，以動(dòng)態(tài)分析為主的原則。

　　(二)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的編制步驟

　　(1)資料搜集與整理統(tǒng)計(jì)。 (2)項(xiàng)目規(guī)劃方案設(shè)計(jì)。 (3)項(xiàng)目進(jìn)度安排。 (4)項(xiàng)目總投資費(fèi)用估算。(5)項(xiàng)目的租售計(jì)劃及價(jià)格預(yù)測(cè)。(6)項(xiàng)目資金籌措計(jì)劃。 (7)基本報(bào)表的編制及經(jīng)濟(jì)指標(biāo)計(jì)算。(8)對(duì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的檢驗(yàn)。(9)不確定性分析和風(fēng)險(xiǎn)分析。(10)可行性研究報(bào)告的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)。(11)可行性研究報(bào)告的編寫(xiě)。

　　【例題：2013年單選】在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究中，需要對(duì)項(xiàng)目的現(xiàn)金流量進(jìn)行折現(xiàn)分析，這是投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)( )原則所要求的。

　　A.有無(wú)對(duì)比

　　B.收益與風(fēng)險(xiǎn)權(quán)衡

　　C.以動(dòng)態(tài)分析為主

　　D.效益與費(fèi)用計(jì)算口徑一致

　　【答案】C

　　【解析】對(duì)項(xiàng)目的現(xiàn)金流量進(jìn)行折現(xiàn)分析，屬于以動(dòng)態(tài)分析為主原則。