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2017中級(jí)經(jīng)濟(jì)師《房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)》章節(jié)講義:計(jì)算期不同的互斥方案比選

  計(jì)算期不同的互斥方案比選★★★

  對(duì)于計(jì)算期不同的互斥方案比選,要求一是設(shè)定一個(gè)合理的共同計(jì)算期;二是給計(jì)算期不等于壽命期的方案選擇合理的方案接續(xù)假定或者殘值回收假定。

  (一)年值法

  年值法:是指將投資方案在計(jì)算期的收入及支出,按一定的折現(xiàn)率換算為等值年值,用以評(píng)價(jià)或選擇方案的一種方法。在對(duì)計(jì)算期不同的互斥方案進(jìn)行比選時(shí),特別是參加比選的方案數(shù)目較多時(shí),年值法是最為簡(jiǎn)便的方法。年值法使用的指標(biāo)有凈年值與費(fèi)用年值。

  1.凈年值法

  凈年值法:是通過計(jì)算各方案凈效益的等額年值(NAV)進(jìn)行比較,以年值較大的方案為優(yōu)。

  2.費(fèi)用年值法:是把不等額年費(fèi)用折算成等額年費(fèi)用值進(jìn)行比較,較低的方案為較優(yōu)方案。在各互斥方案之間的效益基本相同,但效益又難以量化時(shí),用費(fèi)用年值法進(jìn)行方案比選。

  (二)現(xiàn)值法

  當(dāng)互斥方案的計(jì)算期不同時(shí),各方案的現(xiàn)金流量在各自計(jì)算期內(nèi)的現(xiàn)值—般不具有可比性。如果要使用現(xiàn)值指標(biāo)進(jìn)行方案比選,必須設(shè)定一個(gè)共同計(jì)算期。共同計(jì)算期的設(shè)定通常有以下幾種方法:

  1.最小公倍數(shù)法

  最小公倍數(shù)法也稱為方案重復(fù)法,是以各備選方案計(jì)算期的最小公倍數(shù)作為方案比選的共同計(jì)算期;并假設(shè)各個(gè)方案均在這個(gè)共同計(jì)算期內(nèi)重復(fù)進(jìn)行,即各備選方案在其計(jì)算期結(jié)束后,均按與其原方案計(jì)算期內(nèi)完全相同的現(xiàn)金流量循環(huán)至共同計(jì)算期結(jié)束。在此基礎(chǔ)上,計(jì)算出各個(gè)方案的凈現(xiàn)值,以凈現(xiàn)值最大的方案為最優(yōu)方案。

  2.年值折現(xiàn)法

  年值折現(xiàn)法:是按照某一共同計(jì)算期將各備選方案的年值折現(xiàn)得到用于方案比選的現(xiàn)值。

  在對(duì)計(jì)算期不同的互斥方案進(jìn)行比選時(shí),凈現(xiàn)值最大且非負(fù)的方案為最優(yōu)方案。

  【例題:2013年單選】當(dāng)各投資方案計(jì)算期不相同時(shí),進(jìn)行投資方案比選宜采用的方法是( )。

  A.差額凈現(xiàn)值法

  B.凈現(xiàn)值法

  C.凈將來值法

  D.年值法

  【答案】D

  【解析】計(jì)算期相同、計(jì)算期不同的互斥方案比選。ABC屬于計(jì)算期相同的互斥方案比選方法。

  【例題:2011年單選】用年值法對(duì)計(jì)算期不同的互斥方案進(jìn)行比選時(shí),以( )的方案為優(yōu)。

  A. 年值小

  B. 凈年值大

  C. 費(fèi)用年值大

  D. 凈現(xiàn)值小

  【答案】B

  ▲本知識(shí)點(diǎn)結(jié)束

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