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　　【考點】房地產(chǎn)投資項目風(fēng)險分析★★★

　　(一)房地產(chǎn)投資項目風(fēng)險分析概述

　　1.房地產(chǎn)投資風(fēng)險的含義：從事房地產(chǎn)投資而造成的不利結(jié)果和損失的可能性大小，這種不利結(jié)果和損失包括所投入資本的損失和預(yù)期收益未達(dá)到的損失。

　　2.房地產(chǎn)投資風(fēng)險的特征

　　(1)客觀性。房地產(chǎn)投資風(fēng)險是客觀存在的，不以人的意志為轉(zhuǎn)移。

　　(2)不確定性。風(fēng)險的主要特征是不確定性，也就是難以預(yù)知。雖然知道某種風(fēng)險未來發(fā)生的概率，但未來什么時候發(fā)生，這種難以預(yù)測的特性造成了房地產(chǎn)風(fēng)險的不確定性。

　　(3)潛在性。并非風(fēng)險不可認(rèn)識，人們可以根據(jù)以往資料進行統(tǒng)計分析做出判斷。

　　(4)損益雙重性。

　　(5)可測性。

　　(6)相關(guān)性。同一風(fēng)險事件對不同的投資者會產(chǎn)生不同的風(fēng)險;同一投資者由于其決策或采用的策略不同，會面臨不同的風(fēng)險結(jié)果。

　　3.房地產(chǎn)投資項目風(fēng)險分析的含義和內(nèi)容

　　房地產(chǎn)投資項目風(fēng)險分析：是在房地產(chǎn)投資項目財務(wù)評價和不確定性分析的基礎(chǔ)上，進一步綜合分析識別房地產(chǎn)投資項目在將來建設(shè)和運營過程中潛在的主要風(fēng)險因素，揭示風(fēng)險來源，判別風(fēng)險程度，提出規(guī)避風(fēng)險的對策，降低風(fēng)險損失。

　　房地產(chǎn)投資項目風(fēng)險分析包括：風(fēng)險識別、風(fēng)險估計、風(fēng)險評價和風(fēng)險應(yīng)對四個環(huán)節(jié)。

　　(二)房地產(chǎn)投資風(fēng)險識別

　　1.房地產(chǎn)投資風(fēng)險識別的目的

　　為房地產(chǎn)投資風(fēng)險估計和風(fēng)險評價奠定基礎(chǔ);為選擇最佳的風(fēng)險應(yīng)對方案提供依據(jù)。

　　2.房地產(chǎn)投資風(fēng)險識別的特點:

　　系統(tǒng)性、連續(xù)性和制度性。

　　3.房地產(chǎn)投資風(fēng)險的類型：系統(tǒng)風(fēng)險、非系統(tǒng)風(fēng)險。

　　房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風(fēng)險(對所有項目產(chǎn)生影響、無法避免或消除)：

　　(1)通貨膨脹風(fēng)險：也稱為購買力風(fēng)險。

　　(2)市場供求風(fēng)險

　　(3)周期風(fēng)險

　　(4)變現(xiàn)風(fēng)險

　　(5)利率風(fēng)險

　　(6)政策風(fēng)險

　　(7)政治風(fēng)險

　　(8)或然損失風(fēng)險：如火災(zāi)、風(fēng)災(zāi)或其他偶然發(fā)生的自然災(zāi)害對房地產(chǎn)投資者造成的損失。

　　房地產(chǎn)投資的非系統(tǒng)風(fēng)險(對個別項目產(chǎn)生影響、可以避免或消除)：

　　(1)收益現(xiàn)金流風(fēng)險：房地產(chǎn)投資項目的實際收益現(xiàn)金流未達(dá)到預(yù)期目標(biāo)要求的風(fēng)險。

　　(2)資本價值風(fēng)險。資本價值在很大程度上取決于預(yù)期收益現(xiàn)金流和可能的未來經(jīng)營成本水平。

　　(3)比較風(fēng)險：也稱為機會成本風(fēng)險，是指投資者將資金投入房地產(chǎn)項目后，失去了其他投資機會，同時也失去了相應(yīng)的可能收益時，給投資者帶來的風(fēng)險。

　　(4)時間風(fēng)險：房地產(chǎn)投資中與時間和時機選擇因素相關(guān)的風(fēng)險。

　　(5)持有期風(fēng)險：與房地產(chǎn)投資持有時間相關(guān)的風(fēng)險。置業(yè)投資的實際收益和預(yù)期收益之間的差異是隨著持有期的延長而加大的。

　　4.房地產(chǎn)投資風(fēng)險識別主要方法：問卷調(diào)查法、專家調(diào)查法和情景分析法。

　　(三)房地產(chǎn)投資風(fēng)險估計及評價

　　1.房地產(chǎn)投資風(fēng)險估計

　　房地產(chǎn)投資風(fēng)險估計是在房地產(chǎn)投資風(fēng)險識別的基礎(chǔ)上，通過定量分析的方法測度風(fēng)險發(fā)生的可能性及其對項目的影響程度。

　　(1)房地產(chǎn)投資風(fēng)險估計與概率

　　風(fēng)險估計分為主觀概率估計和客觀概率估計。

　　在房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟評價和可行性研究階段，風(fēng)險估計是主觀概率估計。

　　通常采用主觀概率進行預(yù)測的方法有兩種：

　�、佼�(dāng)預(yù)測對象僅有一個可能發(fā)生的事件時，直接進行主觀概率預(yù)測。

　　式中;P為某事件的主觀概率預(yù)測值;Pi為第i個預(yù)測人員對該事件的主觀概率預(yù)測值;n為參加預(yù)測的人數(shù);

　　【例】某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對其開發(fā)的商品房住宅在未來年銷售量超過10萬平方米的可能性預(yù)測，共請了8位有經(jīng)驗的市場營銷人員參與預(yù)測，其主觀估計值分別為2/3，3/4，2/3，3/5，2/5，3/5.則該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來年商品房住宅銷售量超過10萬平方米的主觀概率為：

　　P=(2/3+3/4+2/3+3/5+2/5+3/5)/8=0.57 即57%的把握程度。

　�、诋�(dāng)預(yù)測對象有多個可能發(fā)生的事件時;常用概率密度函數(shù)和累計概率分布函數(shù)來描述主觀概率。

　　(2)房地產(chǎn)投資風(fēng)險的測度

　�、倨谕�值。期望值是隨機變量可能值的加權(quán)平均數(shù)

　�、跇�(biāo)準(zhǔn)差

　　標(biāo)準(zhǔn)差大，意味著評價指標(biāo)各可能取值偏離期望值的離散程度大，概率分布密度程度低，評價指標(biāo)的不確定性程度大，項目的風(fēng)險大;反之，標(biāo)準(zhǔn)差小，意味著項目的風(fēng)險小。標(biāo)準(zhǔn)差的計算公式為：

　　【例】設(shè)有兩個投資方案，其年平均利潤可能值及其發(fā)生的概率見下表，試進行風(fēng)險決策分析。

　　單位：萬元

　　【解】 ①求出兩投資方案的利潤期望值

　　方案1利潤期望值E1=70×0.25+8×0.5-50×0.25=9.0萬元

　　方案2利潤期望值E2=30×0.25+7×0.5-10×0.25=8.5萬元

　　方案1利潤期望值大于方案2利潤期望值，似乎應(yīng)選方案1，但進一步計算標(biāo)準(zhǔn)差發(fā)現(xiàn)方案1并非上策。

　　套入公式計算，方案1利潤標(biāo)準(zhǔn)差=42.44萬元;方案2利潤標(biāo)準(zhǔn)差=14.22萬元。

　　顯然，標(biāo)準(zhǔn)差1比標(biāo)準(zhǔn)差2大得多，即方案I的風(fēng)險比方案Ⅱ大得多，而兩個方案的利潤期望值又很接近，因此應(yīng)選擇方案Ⅱ。

　　需要特別注意的是：用標(biāo)準(zhǔn)差來測度和比較兩個以上投資方案的風(fēng)險大小，要求這些方案的評價指標(biāo)期望值相同或相近，當(dāng)它們的評價指標(biāo)期望值不相同也不相近時，則要用變異系數(shù)來測度和比較風(fēng)險的大小。

　�、圩儺愊禂�(shù)

　　變異系數(shù)也稱為投資風(fēng)險度，等于標(biāo)準(zhǔn)差與期望值之比.變異系數(shù)的計算公式為：

　　V為變異系數(shù)。變異系數(shù)越大，方案的風(fēng)險也越大;反之，方案的風(fēng)險越小。

　　2.房地產(chǎn)投資風(fēng)險評價

　　(1)投資項目的財務(wù)內(nèi)部收益率大于等于基準(zhǔn)收益率的累計概率值越大，風(fēng)險越小;標(biāo)準(zhǔn)差越小，風(fēng)險越小;變異系數(shù)越小，風(fēng)險越小。

　　(2)投資項目的財務(wù)凈現(xiàn)值大于等于零的累計概率值越大，風(fēng)險越小;標(biāo)準(zhǔn)差越小，風(fēng)險越小;變異系數(shù)越小，風(fēng)險越小。

　　(四)房地產(chǎn)投資風(fēng)險應(yīng)對

　　房地產(chǎn)投資風(fēng)險應(yīng)對的方法主要有：

　　(1)風(fēng)險預(yù)防

　　主要措施：①防止風(fēng)險因素的產(chǎn)生;②減少已存在的風(fēng)險因素并對其進行監(jiān)控;③對風(fēng)險因素進行時間和空間上的隔離;④加強投資方的保護能力;⑤風(fēng)險預(yù)防的評價;⑥對下一步的預(yù)防目標(biāo)進行審核和規(guī)劃。

　　(2)風(fēng)險回避

　　風(fēng)險回避是指房地產(chǎn)投資者通過房地產(chǎn)投資風(fēng)險的識別和估計，發(fā)現(xiàn)某項房地產(chǎn)投資活

　　動可能帶來巨大的風(fēng)險損失時，事先就避開風(fēng)險源或改變投資方式，主動放棄或拒絕實施該項投資活動，以消除風(fēng)險隱患。

　　(3)風(fēng)險轉(zhuǎn)移

　　風(fēng)險轉(zhuǎn)移是指房地產(chǎn)投資者以某種方式將風(fēng)險損失轉(zhuǎn)給他人承擔(dān)。如參加保險、租賃等。風(fēng)險轉(zhuǎn)移的主要形式是通過契約或合同將損失的財務(wù)負(fù)擔(dān)和法律責(zé)任轉(zhuǎn)移給非保險業(yè)的其他人，以達(dá)到降低風(fēng)險發(fā)生頻率和縮小損失程度的目的。

　�、倨跫s性轉(zhuǎn)移。

　　②項目資金證券化。

　　(4)風(fēng)險組合。如分別投資住宅及寫字樓。

　　(5)風(fēng)險自留：承擔(dān)風(fēng)險和自保風(fēng)險。區(qū)別在于自保風(fēng)險需要建立一套正式的實施計劃和一筆特別的損失儲備或者基金;而承擔(dān)風(fēng)險則無須建立這種計劃和基金，當(dāng)損失發(fā)生時，直接將損失攤?cè)氤杀尽?/P>

　　(6)風(fēng)險利用。促進投機風(fēng)險向有利的方向發(fā)展。

　　【例題：2014年單選】下列房地產(chǎn)投資風(fēng)險中，屬于系統(tǒng)風(fēng)險的是( )。

　　A. 收益現(xiàn)金流風(fēng)險

　　B. 機會成本風(fēng)險

　　C. 持有期風(fēng)險

　　D. 政策風(fēng)險

　　【答案】D

　　【解析】房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風(fēng)險：(1)通貨膨脹風(fēng)險、(2)市場供求風(fēng)險、 (3)周期風(fēng)險、(4)變現(xiàn)風(fēng)險、(5)利率風(fēng)險、(6)政策風(fēng)險、(7)政治風(fēng)險、(8)或然損失風(fēng)險：是指如火災(zāi)、風(fēng)災(zāi)或其他偶然發(fā)生的自然災(zāi)害對房地產(chǎn)投資者造成的損失。