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　　第五節(jié)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)和方法 (重點(diǎn))

　　【本節(jié)考點(diǎn)】

　　【考點(diǎn)】房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)體系

　　【考點(diǎn)】動態(tài)盈利性指標(biāo)及其計算

　　【考點(diǎn)】靜態(tài)盈利性指標(biāo)及其計算

　　【考點(diǎn)】清償性指標(biāo)及其計算

　　【本節(jié)內(nèi)容精講】

　　【考點(diǎn)】房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)體系★

　　財務(wù)評價的目標(biāo)有兩個：一是評價項(xiàng)目的盈利能力。二是評價項(xiàng)目的清償能力包括財務(wù)清償能力和債務(wù)清償能力。

　　房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)體系

　　【例題：2013年單選】房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財務(wù)評價的目標(biāo)是評價項(xiàng)目的盈利能力和( )。

　　A.資金平衡能力

　　B.清償能力

　　C.融資能力

　　D.競爭能力

　　【答案】B

　　【解析】評價項(xiàng)目的盈利能力和清償能力。

　　▲本知識點(diǎn)結(jié)束

　　【考點(diǎn)】動態(tài)盈利性指標(biāo)及其計算★★★

　　(一)財務(wù)凈現(xiàn)值

　　1.財務(wù)凈現(xiàn)值的概念

　　財務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV)是指：項(xiàng)目按行業(yè)的基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的目標(biāo)收益率ic，將項(xiàng)目計算期內(nèi)各計算時點(diǎn)的凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到投資活動起始點(diǎn)的現(xiàn)值之和。

　　基準(zhǔn)收益率也稱基準(zhǔn)折現(xiàn)率，是企業(yè)或投資者以動態(tài)的觀點(diǎn)所確定的、可接受的投資項(xiàng)目方案最低的收益水平。

　　它表明投資決策者對項(xiàng)目資金時間價值的估算，是投資資金應(yīng)獲得的最低收益水平，是評價和判斷投資方案在經(jīng)濟(jì)上是否可行的依據(jù)。

　　基準(zhǔn)收益率的確定一般以行業(yè)的平均收益率為基礎(chǔ)，同時綜合考慮資金成本、投資風(fēng)險、通貨膨脹及資金限制等影響因素。

　　2.財務(wù)凈現(xiàn)值的計算公式：

　　【例題】某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的現(xiàn)金流量見下表，如果投資者的目標(biāo)收益率為12%，求該項(xiàng)目的財務(wù)凈現(xiàn)值。

　　某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的現(xiàn)金流量

　　解:已知 ic =12%，利用公式

　　該項(xiàng)目的財務(wù)凈現(xiàn)值FNPV：

　　補(bǔ)充：科學(xué)計算器的選擇及使用

　　3.財務(wù)凈現(xiàn)值的評價準(zhǔn)則

　　(1)當(dāng)FNPV>0時，說明該方案在滿足基準(zhǔn)收益率或目標(biāo)收益率要求的盈利之外，還能得到超額收益，故該方案可行。

　　(2)當(dāng)FNPV=0時，說明該方案基本能滿足基準(zhǔn)收益率或目標(biāo)收益率要求的盈利水平，方案基本可行或有待改進(jìn)。

　　(3)當(dāng)FNPV<0時，說明該方案不能滿足基準(zhǔn)收益率或目標(biāo)收益率要求的盈利水平，故該方案不可行。

　　【例題：2012年單選】某投資者以500萬元購買了一商鋪用于出租經(jīng)營，未來20年的年凈租金收入為60萬元，投資者的目標(biāo)收益率為10%。該投資項(xiàng)目的財務(wù)凈現(xiàn)值為( )萬元。

　　A.5.00

　　B.10.80

　　C.12.00

　　D.54.55

　　【答案】B

　　【解析】已知年值A(chǔ)=60萬元，N=20年，i=10%，根據(jù)公式

　　(二)財務(wù)內(nèi)部收益率

　　1.財務(wù)內(nèi)部收益率的概念

　　財務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)：是指項(xiàng)目在整個計算期內(nèi)，使各計算時點(diǎn)凈現(xiàn)金流量之和等于零時的折現(xiàn)率。

　　財務(wù)內(nèi)部收益率的經(jīng)濟(jì)含義：

　　(1)在項(xiàng)目計算期內(nèi)項(xiàng)目內(nèi)部未收回投資每年的凈收益率。

　　(2)到項(xiàng)目計算期末，所有的投資可以完全被收回。

　　(3)項(xiàng)目投資所能支付的最高貸款利率，如果貸款利率高于財務(wù)內(nèi)部收益率，項(xiàng)目投資就會面臨虧損，因此所求出的內(nèi)部收益率是可以接受的最高貸款利率。

　　2.財務(wù)內(nèi)部收益率的計算公式

　　對投資項(xiàng)目而言，財務(wù)內(nèi)部收益率就是使財務(wù)凈現(xiàn)值為零時的折現(xiàn)率，其數(shù)學(xué)表達(dá)式為：

　　該高次方程有n個解，研究表明：對于常規(guī)項(xiàng)目，財務(wù)內(nèi)部收益率有唯一的實(shí)數(shù)解。

　　用內(nèi)插法公式求出財務(wù)內(nèi)部收益率，內(nèi)插法公式為：

　　i1和i2之差一般不宜超過2%，最大不應(yīng)超過5%。

　　【例】對于上例中的現(xiàn)金流量，求該項(xiàng)目的財務(wù)內(nèi)部收益率。

　　【解】因?yàn)閕=12%時，F(xiàn)NPV(12%)=261.82(萬元)>0

　　基準(zhǔn)收益率越大，財務(wù)凈現(xiàn)值越小。因此，

　　令i1=15%，則：

　　=15.49(萬元)

　　令i1=16%，則：

　　=-59.47(萬元)

　　=15.21%

　　該項(xiàng)目內(nèi)部收益率為15.21%，大于目標(biāo)收益率12%。

　　3.財務(wù)內(nèi)部收益率的評價準(zhǔn)則

　　(1)當(dāng)FIRR≥ic時，則方案或項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上可以接受。

　　(2)當(dāng)FIRR

　　【例題：2013年單選】衡量房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可接受的最高貸款利率的財務(wù)指標(biāo)是( )。

　　A.資本金收益率

　　B.成本利潤率

　　C.總投資收益率

　　D.財務(wù)內(nèi)部收益率

　　【答案】D

　　【解析】財務(wù)內(nèi)部率是可以接受的最高貸款利率。

　　(三)動態(tài)投資回收期

　　1.動態(tài)投資回收期的概念

　　動態(tài)投資回收期(Pb)：自投資起始點(diǎn)算起，累計凈現(xiàn)值等于零或出現(xiàn)正值的年份。

　　2.動態(tài)投資回收期的計算公式

　　計算表達(dá)式為：

　　在實(shí)際運(yùn)算中，可以根據(jù)項(xiàng)目的現(xiàn)金流量表中的凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)值，用下列公式近似計算：

　　3.動態(tài)投資回收期的評價準(zhǔn)則

　　(1)當(dāng)動態(tài)投資回收期(Pb)≤基準(zhǔn)投資回收期(Pc)時，說明項(xiàng)目能在要求的時間內(nèi)收回投資，項(xiàng)目是可行的。

　　(2)當(dāng)Pb>Pc時，說明項(xiàng)目不能在要求的時間內(nèi)收回投資，項(xiàng)目是不可行的。

　　一般用于經(jīng)營型房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目和房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目的財務(wù)評價。

　　【例題：2012年單選】房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的動態(tài)投資回收期為自投資起始點(diǎn)起至( )等于零止的年份。

　　A.凈現(xiàn)金流量

　　B.累計凈現(xiàn)金流量

　　C.現(xiàn)金流入減去現(xiàn)金流出

　　D.累計凈現(xiàn)值

　　【答案】D

　　【解析】動態(tài)投資回收期(Pb)：自投資起始點(diǎn)算起，累計凈現(xiàn)值等于零的年份。