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　　第三節(jié)房地產(chǎn)投資項目的現(xiàn)金流量

　　【本節(jié)考點】

　　【考點】出售型房地產(chǎn)開發(fā)項目的現(xiàn)金流量

　　【考點】經(jīng)營型房地產(chǎn)開發(fā)項目的現(xiàn)金流量

　　【考點】房地產(chǎn)置業(yè)投資項目的現(xiàn)金流量

　　【本節(jié)內(nèi)容精講】

　　【考點】出售型房地產(chǎn)開發(fā)項目的現(xiàn)金流量★★★

　　對于一般的建設項目，其總投資為建設投資、建設期利息和流動資金。

　　投資的大部分形成房地產(chǎn)產(chǎn)品并出售，投資者本身所形成的固定資產(chǎn)很少甚至是零。

　　出售型房地產(chǎn)開發(fā)項目的總投資基本上就等于其總成本費用。

　　(一)出售型房地產(chǎn)開發(fā)項目的現(xiàn)金流入:銷售收入

　　(二)出售型房地產(chǎn)開發(fā)項目的現(xiàn)金流出:土地取得成本、開發(fā)成本、開發(fā)費用和銷售稅費等

　　1.土地取得成本

　　(1)土地使用權出讓金。

　　(2)城市基礎設施建設費。

　　(3)土地房屋征收補償費用。

　　(4)土地使用權取得稅費。

　　2.開發(fā)成本

　　(1)勘察設計和前期工程費：包括可行性研究、工程勘察、規(guī)劃設計、施工場地“三通一平”等費用。

　　(2)建筑安裝工程費：是指直接用于工程建設的總成本費用，主要包括土建工程費、安裝工程費、裝飾裝修工程費等。

　　(3)基礎設施建設費：是指建筑物2米以外和項目紅線范圍內(nèi)的各種管線、道路工程的建設費用，主要包括供水、供電、道路、綠化、供暖、供氣、排污等工程費用。

　　(4)公共配套設施建設費：主要包括不能有償轉讓的小區(qū)內(nèi)的公共配套設施支出，如居委會、派出所、托兒所、公共場所等。

　　(5)開發(fā)期間稅費：是指房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中所負擔的各種稅金和地方政府有關部門征收的費用。

　　3.開發(fā)費用

　　(1)管理費用：是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為組織和管理開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各種費用，例如管理人員工資、職工福利費、辦公費、差旅費等。

　　(2)銷售費用：是指房地產(chǎn)營銷中發(fā)生的支出，主要包括廣告宣傳推廣費、銷售代理費等。

　　(3)財務費用：是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項費用，包括利息支出和其他財務費用兩部分。

　　4.銷售稅費

　　包括營業(yè)稅、城市維護建設稅和教育費附加等。

　　【例題：2012年單選】下列住宅小區(qū)開發(fā)項目的成本費用中，屬于公共配套設施建設費的是()

　　A.供水系統(tǒng)工程費

　　B.綠化建設費

　　C.公寓的建安工程費

　　D.托兒所的建設費

　　【答案】D

　　【解析】公共配套設施建設費：主要包括不能有償轉讓的小區(qū)內(nèi)的公共配套設施支出，如居委會、派出所、托兒所、公共場所等。

　　【例題：2012年多選】下列房地產(chǎn)開發(fā)項目的稅費中，屬于銷售稅費的有()。

　　A.人防工程費

　　B.用電權費

　　C.營業(yè)稅

　　D.城市維護建設稅

　　E.教育費附加

　　【答案】CDE

　　【解析】銷售稅費包括營業(yè)稅、城市維護建設稅和教育費附加。

　　【例題：單選】房地產(chǎn)開發(fā)項目中的基礎設施建設費，是指項目紅線范圍內(nèi)建筑物()米以外的各種管線、道路工程的建設費用。

　　A.1

　　B.2

　　C.3

　　D.4

　　【答案】B

　　【解析】房地產(chǎn)開發(fā)項目中的基礎設施建設費，是指項目紅線范圍內(nèi)建筑物2米以外的各種管線、道路工程的建設費用。

　　▲本知識點結束

　　【考點】經(jīng)營型房地產(chǎn)開發(fā)項目的現(xiàn)金流量★★

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)建設完成后的房地產(chǎn)出租或自行經(jīng)營，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擁有房地產(chǎn)的所有權。其投資實際上轉換成了項目的固定資產(chǎn)。

　　(一)經(jīng)營型房地產(chǎn)開發(fā)項目的現(xiàn)金流入：租金收益、自營收入、房地產(chǎn)增值等方面。

　　(二)經(jīng)營型房地產(chǎn)開發(fā)項目的現(xiàn)金流出

　　1.固定資產(chǎn)投資

　　2.經(jīng)營成本

　　(1)人工費

　　(2)公共設施設備日常運行、維修及保養(yǎng)費

　　(3)綠化養(yǎng)護費

　　(4)清潔衛(wèi)生費

　　(5)保安費用

　　(6)辦公費

　　(7)固定資產(chǎn)折舊費

　　(8)不可預見費

　　(9)保險費

　　(10)物業(yè)服務企業(yè)管理費和利潤

　　(11)法定規(guī)費

　　(12)房產(chǎn)稅。

　　▲本知識點結束

　　【考點】房地產(chǎn)置業(yè)投資項目的現(xiàn)金流量★★

　　房地產(chǎn)置業(yè)投資包括購買型置業(yè)投資和租賃型置業(yè)投資。

　　購買型置業(yè)投資現(xiàn)金流入：租金收入、自營收入和轉讓收入。

　　購買型置業(yè)投資現(xiàn)金流出：購買房地產(chǎn)投資和運營期內(nèi)經(jīng)營成本。