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　　第二節(jié)資金的時間價值及等值計算

　　【本節(jié)考點】

　　【考點】資金的時間價值的概念和其產生原因

　　【考點】現金流量和現金流量圖

　　【考點】利息和利率

　　【考點】資金等效值及其計算

　　【本節(jié)內容精講】

　　【考點】資金的時間價值的概念和其產生原因★★

　　資金的時間價值也稱為貨幣的時間價值，是指現在的一定量的資金比將來的等量資金具有更高的價值。

　　從投資者的角度看，資金的時間價值表現為資金具有增值特性;從消費者的角度看，資金的時間價值是對放棄即期消費帶來的損失所做的必要補償。

　　資金的時間價值產生的原因：①投資收益。②通貨膨脹。③時間風險。

　　【例題:多選】從投資者的角度看，資金產生時間價值的主要原因有()。

　　A.政策變化

　　B.投資收益

　　C.價格波動

　　D.通貨膨脹

　　E.時間風險

　　【答案】BDE

　　【解析】資金的時間價值產生的原因：①投資收益。②通貨膨脹。③時間風險。

　　▲本知識點結束

　　【考點】現金流量和現金流量圖★

　　(一)現金流量

　　現金流入、現金流出及凈現金流量統(tǒng)稱為現金流量，三者之間有下列關系：

　　凈現金流量=現金流入量(CI)—現金流出量(CO)

　　(二)現金流量圖

　　現金流量圖橫軸是時間軸，自左至右表示時間的延續(xù)，橫軸等分成若干間隔，兩個刻度之間的時間長度稱為計息周期。

　　橫軸反映所考察經濟系統(tǒng)的壽命周期。

　　與橫軸相連的垂直線代表不同時間點現金的流出和流入。

　　如果現金流入或現金流出發(fā)生在計息期的期間(非期初或期末)，通常是將其代數和看成是在計息期末發(fā)生，稱為“期末慣例法”。

　　通常是假設初始投資發(fā)生在期初(第一個記息期的期初，即現金流量圖的“0”點)，而銷售收入、經營成本及殘值回收均發(fā)生在計息期末。

　　現金流量的三要素，即現金流量的大小(現金數額)、方向(現金流入或流出)和作用點(現金發(fā)生的時間點)。

　　▲本知識點結束

　　【考點】利息和利率★★★

　　(一)利息和利率的概念

　　通常用利息作為衡量資金時間價值的絕對尺度，用利率作為衡量資金時間價值的相對尺度。

　　從資金借出者的角度看，利息是將貨幣從消費轉移到投資所需要的貨幣補償;

　　從資金借入者的角度看，利息是資金使用的成本;

　　從現實的角度看，利息是資金在不同時間上的增值額;

　　從房地產投資項目經濟評價的角度看，利息是衡量資金隨時間變化的尺度。

　　利息的計算公式為：In=Fn-P

　　上式中，In為總利息;Fn為本利和;P為本金;n為計算利息的周期數，簡稱計息期數，計息周期通常為“年”、“季”、“月”等。

　　單位時間里投入單位資金所得的增值就是利息率，簡稱利率，一般用百分比表示，通常用一個計息周期內所應付出的利息額與本金之比計算。

　　(二)利息的計算方法(分為單利法和復利法)

　　1.單利法

　　單利法是不論計息周期有多長，只對本金計算利息，不對先前的利息在資金運動中累積增加的利息再計息。單利計息的公式為：

　　In=P·i·n

　　上式中，i為每周期的單利率。

　　n個計算期后的本利和Fn為：

　　Fn=P(1+i·n)

　　在房地產開發(fā)投資中，常常存在分期投資的情況，在這種情況下，投資項目完成時按單利計算的投資總額F為：

　　上式中，Pj為第j期期末的投資額，m為項目完成(建設)周期，j為投資額發(fā)生的時點。

　　工程項目在分期還款的情況下，如果每期還款相等，項目還款期末按單利計算的還款總額F為：

　　【例5-1】某房地產開發(fā)項目的總投資額為30000萬元，其中50%為銀行抵押貸款，貸款年利率為7%，合同規(guī)定全部本息5年還清，利息不再計利息。請計算5年后的還款總額。

　　【解】已知i=7%，n=5年，P=30000×50%=15000(萬元)，則：

　　F=P[1+(n+1)·i/2]=15000×[1+(5+1)÷2×7%]=18150(萬元)

　　2.復利法

　　復利法是按本利和計息，即除本金計息外，每一計息周期的利息都要并入下一期的本金，再計利息。如現有一筆資金P在年利率i的條件下，當計息期數為n時，則本利和Fn的計算公式為：

　　Fn=P(1+i)n

　　我國房地產開發(fā)貸款、個人住房貸款和房地產投資項目可行性研究都按復利計息。

　　按期(年、半年、季、月、周、日)計算復利的方法稱為間斷復利，即普通復利;按瞬時計算復利的方法稱為連續(xù)復利。在房地產投資項目的可行性研究中都采用間斷復利。