华南俳烁实业有限公司

　　第四章房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研

　　【本章內(nèi)容講解】

　　第一節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研概述

　　【本節(jié)考點(diǎn)】

　　【考點(diǎn)】房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的概念★

　　【考點(diǎn)】房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的特點(diǎn)★★

　　【考點(diǎn)】房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的功能★★★

　　【考點(diǎn)】房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的分類(lèi)★★★

　　【考點(diǎn)】房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的原則★

　　【考點(diǎn)】房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的程序★

　　【本節(jié)內(nèi)容精講】

　　【考點(diǎn)】房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的概念★

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研是根據(jù)調(diào)研目的，運(yùn)用科學(xué)方法，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)信息(包括資料、數(shù)據(jù)、情報(bào)等)進(jìn)行收集、整理、記錄和分析，進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行研判，為有關(guān)決策者的決策提供科學(xué)依據(jù)的專(zhuān)業(yè)服務(wù)活動(dòng)。

　　(1)根據(jù)設(shè)定的調(diào)研目的，針對(duì)要解決的問(wèn)題所進(jìn)行的專(zhuān)業(yè)服務(wù)活動(dòng)。在進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研時(shí)，首先應(yīng)該明確調(diào)研目的。

　　(2)必須運(yùn)用科學(xué)的方法，及時(shí)、準(zhǔn)確、全面地獲取市場(chǎng)信息。

　　(3)要從橫向和縱向兩個(gè)方面去收集和分析各種信息。橫向指全面系統(tǒng)的收集和分析相關(guān)信息;縱向指對(duì)歷史信息的分析，揭示房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展規(guī)律和趨勢(shì)。

　　▲本知識(shí)點(diǎn)結(jié)束

　　【考點(diǎn)】房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的特點(diǎn)★★

　　(1)系統(tǒng)性。

　　①房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研組織的系統(tǒng)性。

　�、诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研過(guò)程的系統(tǒng)性。

　　③房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研內(nèi)容的系統(tǒng)性。

　�、芊康禺a(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研信息處理的系統(tǒng)性。

　　(2)連續(xù)性。

　　(3)跟蹤性。

　　(4)目的性。

　　(5)客觀性。

　　▲本知識(shí)點(diǎn)結(jié)束

　　【考點(diǎn)】房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的功能★★★

　　(1)市場(chǎng)描述功能。

　　(2)市場(chǎng)診斷功能。

　　(3)市場(chǎng)預(yù)測(cè)功能。

　　▲本知識(shí)點(diǎn)結(jié)束

　　【考點(diǎn)】房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的分類(lèi)★★★

　　注：全面調(diào)研和非全面調(diào)研的區(qū)別在于調(diào)研對(duì)象所包括的單位是否完全.而不在于最后取得的結(jié)果是否反映總體數(shù)量的特征。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研還可以按照其他不同的分類(lèi)原則進(jìn)行分類(lèi)。例如:

　　按市場(chǎng)調(diào)研登記時(shí)間的連續(xù)性不同,分為一次性調(diào)研、定期調(diào)研和經(jīng)常性調(diào)研;

　　按搜集信息方式的不同，可分為文案調(diào)研和實(shí)地調(diào)研;

　　按市場(chǎng)調(diào)研角度的不同，可分為宏觀市場(chǎng)調(diào)研和微觀市場(chǎng)調(diào)研;

　　按市場(chǎng)調(diào)研主體的不同，可分為委托調(diào)研和自行調(diào)研等。

　　在實(shí)際工作中，調(diào)研人員應(yīng)根據(jù)調(diào)研目的和任務(wù).綜合評(píng)估各種市場(chǎng)調(diào)研類(lèi)型，選擇并運(yùn)用最恰當(dāng)?shù)氖袌?chǎng)調(diào)研類(lèi)型組合以得到最佳的調(diào)研成果。

　　【真題：2012年單選】在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研類(lèi)型中，因果性調(diào)研主要是分析問(wèn)題的( )。

　　A.性質(zhì) B.現(xiàn)狀特征C.原因D.發(fā)展趨勢(shì)

　　【答案】C

　　【解析】因果性調(diào)研主要找出事情的原因和結(jié)果。

　　【真題：2013年單選】房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研分為探測(cè)性調(diào)研、描述性調(diào)研、因果性調(diào)研和預(yù)測(cè)性調(diào)研，這是按照( )不同劃分的。

　　A.調(diào)研深度

　　B.調(diào)研對(duì)象

　　C.調(diào)研方式

　　D.調(diào)研主體

　　【答案】A

　　【解析】按市場(chǎng)調(diào)研深度不同劃分。

　　▲本知識(shí)點(diǎn)結(jié)束

　　【考點(diǎn)】房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的原則★

　　(一)真實(shí)性和可靠性原則

　　(二)全面性和關(guān)聯(lián)性原則

　　(三)時(shí)效性和經(jīng)濟(jì)性原則

　　經(jīng)濟(jì)性原則的關(guān)鍵是選擇適當(dāng)?shù)恼{(diào)研方式和方法。

　　▲本知識(shí)點(diǎn)結(jié)束

　　【考點(diǎn)】房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的程序★

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的程序大致可分為準(zhǔn)備階段、信息搜集階段、研究階段和總結(jié)階段。 (一)準(zhǔn)備階段

　　(1)確定市場(chǎng)調(diào)研任務(wù)(是前提)。主要包括選擇調(diào)研課題和初步探索兩項(xiàng)工作。

　　(2)設(shè)計(jì)市場(chǎng)調(diào)研方案(是行動(dòng)綱領(lǐng)和重要保證)。科學(xué)設(shè)計(jì)市場(chǎng)調(diào)研方案是保證市場(chǎng)調(diào)研取得成功的關(guān)鍵。

　　市場(chǎng)調(diào)研總體方案包括以下內(nèi)容：

　�、俅_定調(diào)研目的和任務(wù)。

　�、诖_定調(diào)研對(duì)象和調(diào)查單位。

　　③確定調(diào)研項(xiàng)目。

　�、茉O(shè)計(jì)調(diào)查表或問(wèn)卷。

　�、荽_定調(diào)研的空間和時(shí)間。

　�、薮_定調(diào)研方式和方法。

　�、叽_定信息整理和分析方法。

　　⑧確定提交報(bào)告的方式。

　�、嶂贫ㄕ{(diào)研的組織計(jì)劃。

　�、馐袌�(chǎng)調(diào)研的經(jīng)費(fèi)預(yù)算。

　　⑪編制市場(chǎng)調(diào)研計(jì)劃書(shū)。

　　(3)組建市場(chǎng)調(diào)研隊(duì)伍。

　　調(diào)研人員應(yīng)具備的基本能力包括：①較敏銳的市場(chǎng)觀察能力;②較好的學(xué)習(xí)能力;③較強(qiáng)的綜合分析能力;④較好的人際溝通能力。

　　(二)信息搜集階段(最關(guān)鍵)

　　按市場(chǎng)信息負(fù)載形式的不同，分為文獻(xiàn)性資料、物質(zhì)性資料、思維性資料;

　　按市場(chǎng)調(diào)研信息范圍不同，分為宏觀市場(chǎng)資料和微觀市場(chǎng)資料;

　　按市場(chǎng)調(diào)研信息時(shí)間不同，分為動(dòng)態(tài)市場(chǎng)資料和靜態(tài)市場(chǎng)資料;

　　按市場(chǎng)調(diào)研信息產(chǎn)生過(guò)程的不同.可分為原始資料和二手資料。

　　原始資料也稱為一手資料，是指調(diào)研人員根據(jù)調(diào)研任務(wù)的需要，通過(guò)在市場(chǎng)實(shí)地調(diào)查獲取的第一手資料，具有直觀、具體、零碎等特點(diǎn)。

　　在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研中，按照搜集原始資料內(nèi)容的不同可將其分為四類(lèi)：

　　二手資料也稱為次級(jí)資料、間接資料，是相對(duì)于原始資料而言的，是指以前收集好的而且通常已經(jīng)使用過(guò)的資料。一般來(lái)說(shuō)，二手資料是其他機(jī)構(gòu)或個(gè)人提供的現(xiàn)成的資料。如政府部門(mén)的統(tǒng)計(jì)年鑒、公開(kāi)發(fā)布的社會(huì)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)、科研機(jī)構(gòu)或咨詢機(jī)構(gòu)提供的科研報(bào)告和市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告、企業(yè)內(nèi)部的資料等。

　　(三)研究階段

　　主要任務(wù)是對(duì)搜集到的信息進(jìn)行去偽存真、由此及彼、由表及里的鑒別、整理和統(tǒng)計(jì)分析。

　　鑒別信息就是對(duì)所搜集到的信息，包括全部的文字和數(shù)據(jù)進(jìn)行全面審核。

　　整理信息是對(duì)經(jīng)鑒別后的信息進(jìn)行分類(lèi)編號(hào)和初步加工。

　　(四)總結(jié)階段

　　這一階段的主要任務(wù)是撰寫(xiě)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告、總結(jié)市場(chǎng)調(diào)研工作和評(píng)估調(diào)研結(jié)果。

　　【例題：?jiǎn)芜x】下列房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研工作內(nèi)容中，屬于調(diào)研準(zhǔn)備階段工作的是()。

　　A.收集文獻(xiàn)資料信息

　　B.設(shè)計(jì)市場(chǎng)調(diào)研方案

　　C.撰寫(xiě)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

　　D.統(tǒng)計(jì)分析資料數(shù)據(jù)

　　【答案】B

　　【解析】調(diào)研準(zhǔn)備階段工作包括(1)確定市場(chǎng)調(diào)研任務(wù)(是前提);(2)設(shè)計(jì)市場(chǎng)調(diào)研方案(是行動(dòng)綱領(lǐng)和重要保證);(3)組建市場(chǎng)調(diào)研隊(duì)伍。