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　　物業(yè)管理招標的程序

　　1.成立招標領導小組

　　成立招標領導小組，確定招標方式、內(nèi)容和投標條件，并對招標過程中可能出現(xiàn)的問題和不確定的風險進行預測，制定相應的防范控制體系。

　　2.編制招標文件

　　招標人應根據(jù)物業(yè)管理項目的特點和需要，在招標前完成招標文件的編制。招標文件應包括以下內(nèi)容：①招標人及招標項目筒介，包括招標人名稱、地址、聯(lián)系方式、項目基本情況、物業(yè)管理用房的配備情況等;②物業(yè)服務內(nèi)容及要求，包括服務內(nèi)容、服務標準等;③對投標人及投標書的要求，包括投標人的資格、投標書的格式、主要內(nèi)容等;④評標標準和評標方法;⑤招標活動方案，包括招標組織機構(gòu)、開標時間及地點等;⑥物業(yè)服務合同的簽訂說明;⑦其他事項的說明及法律、法規(guī)規(guī)定的其他內(nèi)容。

　　3.招標項目備案

　　招標人應當在發(fā)布招標公告或者發(fā)出投標邀請書的10日前，向物業(yè)項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。備案應向房地產(chǎn)行政主管部門提交相關材料，包括：①與物業(yè)管理有關的物業(yè)項目開發(fā)建設的政府批件;②招標公告或者招標邀請書;③招標文件;④法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料。房地產(chǎn)行政主菅部門發(fā)現(xiàn)招標有違反法律、法規(guī)規(guī)定的，應當及時責令招標人改正。

　　4.公布招標公告或發(fā)出投標邀請書

　　采取公開招標方式的，應通過公共媒介發(fā)布招標公告，并同時在中國住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)和中國物業(yè)管理協(xié)會網(wǎng)上發(fā)布招標公告。采取邀請招標方式的，應向3個以上物業(yè)服務企業(yè)發(fā)出投標邀請。

　　5.投標申請人的資格預審

　　實行投標資格預審的物業(yè)管理項目，招標人應在招標公告或者投標邀請書中載明資格預審的條件和獲取資格預審文件的辦法。資格預審文件一般應包括資格預審申請書格式、申請人須知，以及需要投標申請人提供的企業(yè)資質(zhì)文件、業(yè)績、技術裝備、財務狀況和擬派出的項目負責人與主要管理人員的筒歷、業(yè)績等證明材料。

　　資格預審后，招標人應向資格預審合格的投標申請人發(fā)出資格預審合格通知書'告知獲取招標文件的時間、地點和方法，同時向資格預審不合格的投標申請人告知資格預審結(jié)果。當資格預審合格的投標申請人過多時，可以由招標人從中選擇不少于5家資格預審合格的投標申請人。

　　6.發(fā)放招標文件

　　招標文件的發(fā)放應按照招標公告或投標邀請函規(guī)定的時間、地點向投標人提供，也可以通過網(wǎng)絡下載的方式進行。除不可抗力的因素外，招標人或招標代理機構(gòu)在發(fā)布招標公告和發(fā)出投標邀請函后不得終止招標。

　　招標人應確定投標人編制投標文件所需要的合理時間。公開招標的物業(yè)菅理項目，自招標文件發(fā)出之日起至投標人提交投標文件截止之日止，最短不得少于20日。招標人對已發(fā)出的招標文件進行必要的漠清或者修改的，應在招標文件要求提交投標文件截止時間至少15曰前，以書面形式通知所有的招標文件收受人。該澄清或者修改的內(nèi)容為招標文件的組成部分。

　　7.組織答疑與現(xiàn)場勘查

　　這是為了使投標人詳細了解物業(yè)的基本情況與特殊性，有針對性地準備投標方案。

　　8.接收投標文件

　　招標人應按照招標文件規(guī)定的時間和地點接收投標文件。投標人送達投標文件的，招標人應檢驗文件是否密封或送達時間是否符合要求，符合者發(fā)給回執(zhí)，否則招標人有權拒絕或作為廢標處理。投標書遞交后，在投標截止期限前，投標人可以通過正式函件的形式調(diào)整報價及fs補充說明。招稀人不得向他人透露已獲取招標文件的潛在投標人的名稱、數(shù)量以及可能影啊公平競爭的有關招標投標的其他情況。

　　9.成立評標委員會

　　招標人或招標代理人負責組建評標委員會，評標委員會由招標人的代表與物業(yè)管理專家組成，專家從房地產(chǎn)行政主管部門建立的物業(yè)管理評標專家?guī)熘胁扇‰S機抽取的方式確定。評標委員會的人數(shù)一般為5人以上單數(shù)，其中招標人代表以外的物業(yè)管理方面的專家人數(shù)不得少于成員總數(shù)的2/3.評標委員會成員的名單在開標前應嚴格保密。與投標人有利害關系的人員不得作為評標委員會的成員。

　　10.開標、評標和中標

　　(1)開標。開標應在招標文件確定的提交投標文件截止時間的同一時間公開進行;開標地點應為招標文件中預先確定的地點。開標由招標人主持，邀請所有投標人參加。

　　(2)評標。開標過程結(jié)束后應立即進人評標程序'評標由評標委員會負責，除現(xiàn)場答辯部分外，評標應在嚴格保密的情況下進行。評標委員會負責根據(jù)招標文件規(guī)定的要求和評分方式、標準進行評標，評標采取集中會議的方式對所有的投標文件進行嚴格的審查和比較，評標一般采用綜合評議和百分制量化的評分方法。

　　評標委員會可以用書面形式要求投棟人對投標文件中含義不明確的內(nèi)容作必要的潘清或者說明。投標人應采用書面形式進行澄清或奢說明，其澄清或者說明不得超出投標文件的范圍或者改變投標文件的實質(zhì)性內(nèi)容。在評標過程中召開現(xiàn)場答辯會的，應事先在招標文件中說明，并注明所占的評分比重。評標委員會經(jīng)評審，認為所有投標文件都不符合招標文件要求的，可以否決所有投標。依法必須進行招標的物業(yè)管理項目的所有投標被否決的，招標人應重新招標。評標委員會完成評標后，應向招標人提出書面評標報告，闡明評標委員會對各投標文件的評審和比較意見，并按照招標文件規(guī)定的評標標準和評標方法，推薦不超過3名有排序的合格的中標候選人。