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　　房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)臉及其防范

　　(一)房地產(chǎn)抵押貸款的主要風(fēng)險(xiǎn)

　　(1)抵押物產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)。抵押物產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)是指因抵押房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)問題而產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。例如對于共有的房地產(chǎn)，如果所有者之一不能按期清償債務(wù)，其處分權(quán)就會(huì)受到限制。再如，因公共利益需要征收抵押房屋時(shí)，抵押房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)滅失'這時(shí)如果房屋價(jià)值補(bǔ)償?shù)陀谫J款余額，房屋補(bǔ)償費(fèi)就會(huì)難以清償剩余貸款。

　　(2)抵押物貶值風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)房地產(chǎn)市場蕭條，抵押房地產(chǎn)價(jià)格就會(huì)下跌。另外，盡管抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意不得擅自改變房屋結(jié)構(gòu)，但因抵押權(quán)人不可能對抵押房屋使用情況進(jìn)行全面有效的監(jiān)督，如果抵押物被人為損壞，其價(jià)格也會(huì)下跌。如果下跌后房地產(chǎn)的價(jià)值不足以清償剩余貸款的本利和，銀行就有可能遭受損失。

　　(3)違約風(fēng)險(xiǎn)。違約風(fēng)險(xiǎn)是指抵押貸款的借款人不能履行協(xié)議按期清償貸款，而出現(xiàn)拖欠貸款的問題。違約風(fēng)險(xiǎn)的成因很多，如借款人收入水平、就業(yè)狀況和房地產(chǎn)市場環(huán)境的變化等，都可能導(dǎo)致借款人違約。違約風(fēng)險(xiǎn)包括被迫違約和理性違約。被迫違約是指借款人的被動(dòng)行為'在該種情況下，借款人盡管有還款的意愿，但沒有還款的能力。理性違約是指借款人主動(dòng)違約，在該種情況下，借款人盡管有還款的能力，但沒有還款的意愿，如當(dāng)房地產(chǎn)市場價(jià)格上升時(shí)，借款人可以轉(zhuǎn)讓房屋還清貸款，收回成本并有可能掙取一定的利潤;當(dāng)房地產(chǎn)市場價(jià)格下降到低于負(fù)債時(shí)，借款人為了轉(zhuǎn)嫁損失，即使有償還能力，也有可能主動(dòng)違約放棄抵押物。

　　(4)欺詐風(fēng)險(xiǎn)。這里的欺詐是指采取桓造事實(shí)、隱滿真相或其他不正當(dāng)手段，騙取超過其償還能力的抵押貸款，致使銀行遭受損失的行為。如有些采用隱滿的手段將房屋多次抵押，使得貸款額超過房屋的價(jià)格。再如，抵押人未經(jīng)房屋其他共有人允許，采用欺詐的手段將共有房產(chǎn)作為抵押物向銀行貸款。由于借款人未經(jīng)其他共有人的允許擅自越權(quán)處分共有人的財(cái)產(chǎn)，其行為無效，就有可能使銀行受騙而發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)。

　　(5)利率風(fēng)險(xiǎn)。利率風(fēng)險(xiǎn)是指在貸款合同期內(nèi)，由于市場利率變動(dòng)而導(dǎo)致借款人提前償還貸款，發(fā)生理性違約行為。在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中存在著大量的不確定因素，如資金的供給與需求、通貨膨脹率等都會(huì)發(fā)生變化，從而引起金融市場上的利率變化。市場利率的變化改變了借貸條件，有可能使借款者做出提前還貸或清償貸款的決定，貸方會(huì)因此遭受損失，形成利率風(fēng)險(xiǎn)。

　　對于固定利率的抵押貸款來說，貸款利率在整個(gè)借款合同期內(nèi)不隨市場利率變化而改變，金融機(jī)構(gòu)承擔(dān)了全部的利率風(fēng)險(xiǎn)。如果在合同期內(nèi)市場利率下跌，借款人則有可能選擇以當(dāng)前市場上較低的利率重新借款并提前償還原來的抵押貸款。這樣，銀行就有可能遭受利息收人的損失。而對于浮鎖利率的抵押貸款來說，如果在合同期內(nèi)市場利率上升，借款人有可能因還款負(fù)擔(dān)的加重而造成違約風(fēng)險(xiǎn)。

　　(6)流動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。目前我國的個(gè)人住房貸款主要來源于住房公積金和儲(chǔ)蓄存款，銀行吸納的儲(chǔ)蓄存款屬于短期存款，住房抵押貸款屬于中長期貸款，相對于短期貸款具有較大的風(fēng)險(xiǎn)性，同時(shí)，抵押貸款債權(quán)流動(dòng)性又較差。在住房貸款中短存長貸的行為使銀行的流動(dòng)性非常低，繼而帶來流劫性風(fēng)險(xiǎn)。

　　(7)不可抗力風(fēng)險(xiǎn)。在還貸期間，由于不可抗力的作用導(dǎo)致貸款無法收回造成的風(fēng)險(xiǎn)稱為不可抗力風(fēng)險(xiǎn)，不可抗力一般指較嚴(yán)重的自然災(zāi)害和人為傷害，如水災(zāi)、火災(zāi)和地震等使房產(chǎn)毀壞甚至滅失。

　　(二)房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的防范

　　為防范房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)將目標(biāo)客戶的第一還款來源是否充足作為發(fā)放貸款的基本前提條件，認(rèn)真審核其基本信息、財(cái)務(wù)狀況、信用程度、城信狀況;應(yīng)加強(qiáng)對擬抵押房地產(chǎn)的審查和評估，根據(jù)其價(jià)值、使用年限、變現(xiàn)能力等，審慎選擇抵押物并合理確定抵押期限和抵押率，嚴(yán)禁接受無合法有效房屋產(chǎn)權(quán)證、房屋權(quán)屬存在糾紛或產(chǎn)權(quán)不清晰的房屋作為抵押物;應(yīng)完善借款合同文本和抵押合同文本。例如，要求抵押人和借款人明確承諾在知悉抵押良屋將被征收的信息時(shí)，及時(shí)向貸款人履行告知義務(wù)，如抵押人和借款人未及時(shí)履行告知義務(wù)的，應(yīng)承擔(dān)由此產(chǎn)生的違約責(zé)任。在借款合同文本和抵押合同中應(yīng)約定抵押房屋如被征收的后續(xù)事項(xiàng)。對于采用產(chǎn)權(quán)調(diào)換補(bǔ)償形式的，抵押人和借款人應(yīng)與貸款人協(xié)商清償債務(wù)，或重新設(shè)置抵押并簽訂新的抵押合同;對于以補(bǔ)償款方式進(jìn)行征收的房地產(chǎn)，貸款人有權(quán)要求抵押人將征收補(bǔ)償款通過開立保證金專戶或存單等形式，繼續(xù)作為抵押財(cái)產(chǎn)。金融機(jī)構(gòu)應(yīng)高度關(guān)注當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃的制定和調(diào)整，主動(dòng)捕捉并分析整理有價(jià)值信息，審慎評估抵押房屋的征收可能'生、價(jià)值變動(dòng)性、處置可行性等，以增強(qiáng)抵押物管理工作的針對性。

　　為防止違約風(fēng)險(xiǎn)給貸款機(jī)構(gòu)造成損失，貸款機(jī)構(gòu)除了在貸款前對借款人進(jìn)行嚴(yán)格的資信審查外，在確定貸款利率時(shí)，還要加上違約風(fēng)險(xiǎn)的系數(shù)。

　　此外，應(yīng)建立風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)換機(jī)制。如果擔(dān)保制度、保險(xiǎn)制度及住房抵押貸款二級(jí)市場不完善，金融機(jī)構(gòu)就很難轉(zhuǎn)移有關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。