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　　房地產投資項目敏感性分析

　　一、敏感性分析的含義和作用

　　(一)敏感性分析的含義

　　敏感性：指經濟效果指標對其影響因素的敏感程度

　　敏感性分析：是通過測定一個或多個不確定因素的變化導致的決策評估指標的變化幅度，了解各種因素的變化對實現(xiàn)預期目標的影響程度，從而在外部條件發(fā)生不利變化時，對投資方案的承受能力作出判斷

　　(二)敏感性分析的作用

　　準確性、科學性、提高;風險、不確定性降低

　　二、敏感性分析的方法

　　單因素和多因素分析

　　三、單因素敏感型分析方法

　　1.確定影響因素

　　主要有投資額、建設周期、租售期、建筑面積、租金和售價、利率等

　　2.確定分析指標

　　有利潤、利潤率、凈現(xiàn)值、內部收益率、投資回收期等。

　　3.計算各不確定因素在可能的變動范圍內發(fā)生不同幅度變動所導致的項目經濟效果指標的變動，建立起一一對應關系，用圖或表表示出來。

　　4.確定敏感因素，對方案的承受能力作出判斷。

　　(一)財務評價指標的確定

　　(二)不確定因素的選擇

　　一是所選擇的不確定因素預計在其可能的變化范圍內對經濟評價指標的影響較大;

　　二是所選擇的不確定性經濟評價中的預測數(shù)據(jù)準確性把握不大。

　　(三)不確定因素波動對分析指標帶來的增減變化

　　(四)敏感性因素的確定

　　1.敏感度系數(shù)

　　SAF=△A/A*F/△F

　　2.臨界點

　　內插法計算

　　(五)進一步分析

　　四、多因素敏感性分析方法