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2016中級經(jīng)濟(jì)師《財政稅收》知識點(diǎn)串講：契稅

納稅人和征收范圍：

(一)納稅人

境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人。

(二)征稅范圍

契稅的征稅對象是發(fā)生土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)權(quán)屬轉(zhuǎn)移的土地和房屋。

具體包括：國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買賣、房屋贈與、房屋交換等。

1.國有土地使用權(quán)出讓。對以國家作價出資(入股)方式轉(zhuǎn)移國有土地使用權(quán)的行為，應(yīng)視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。

2.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓不包括農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)讓。

3.房屋買賣

下列情況，視同買賣房屋：

(1)以房產(chǎn)抵債或?qū)嵨锝粨Q房屋—一由產(chǎn)權(quán)承受人按房屋現(xiàn)值繳納契稅。

(2)以房產(chǎn)作為投資或作股權(quán)轉(zhuǎn)讓——由產(chǎn)權(quán)承受方按投資房產(chǎn)價值或房產(chǎn)買價繳納契稅;以自有房屋作股權(quán)投入本人經(jīng)營企業(yè)，免納契稅。

(3)買房拆料或翻建新房，應(yīng)照章征收契稅。

4.房屋贈與

受贈人按規(guī)定繳納契稅。以獲獎方式取得房屋產(chǎn)權(quán)的，應(yīng)照章繳納契稅。

5.房屋交換

房屋產(chǎn)權(quán)交換，雙方交換價值相等，免納契稅，辦理免征契稅手續(xù)。其價值不相等的，按超出部分由支付差價方繳納契稅。

6.企業(yè)改革中有關(guān)契稅政策

7.房屋附屬設(shè)施有關(guān)契稅政策

(1)對于承受與房屋相關(guān)的附屬設(shè)施所有權(quán)或土地使用權(quán)的行為，按照契稅法律、法規(guī)的規(guī)定征收契稅;對于不涉及土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移變動的，不征收契稅。

(2)采取分期付款方式購買房屋附屬設(shè)施土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的，應(yīng)按合同規(guī)定的總價款計征契稅。

(3)承受的房屋附屬設(shè)施權(quán)屬單獨(dú)計價的，按照當(dāng)?shù)卮_定的適用稅率征收契稅;與房屋統(tǒng)一計價的，適用與房屋相同的契稅稅率。

契稅的稅率：

幅度比例稅率：3%～5%。

契稅的計稅依據(jù)和應(yīng)納稅額的計算：

(一)計稅依據(jù)

1.土地使用權(quán)出售、房屋買賣，其計稅依據(jù)為成交價格。

2.土地使用權(quán)贈與、房屋贈與，其計稅依據(jù)由征收機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場價格核定。

3.土地使用權(quán)交換、房屋交換，其計稅依據(jù)為所咬換的土地使用權(quán)、房屋的價格差額。

4.出讓國有土地使用權(quán)的，其契稅計稅依據(jù)為承受人為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟(jì)利益。

(二)應(yīng)納稅額的計算

應(yīng)納稅額=計稅依據(jù)×稅率

契稅的減免：

契稅減免的基本規(guī)定：

1.國家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、社會團(tuán)體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學(xué)、醫(yī)療、科研和軍事設(shè)施的，免征契稅;

2.城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購買公有住房的，免征契稅;

3.因不可抗力喪失住房而重新購買住房的，酌情減免;

4.土地、房屋被縣級以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋權(quán)屬的，由省級人民政府確定是否減免;

5.承受荒山、荒溝、荒丘、荒灘土地使用權(quán)，并用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)生產(chǎn)的，免征契稅;

6.經(jīng)外交部確認(rèn)，依照我國有關(guān)法律規(guī)定以及我國締結(jié)或參加的雙邊和多邊條約或協(xié)定，應(yīng)當(dāng)予以免稅的外國駐華使館、領(lǐng)事館、聯(lián)合國駐華機(jī)構(gòu)及其外交代表、領(lǐng)事官員和其他外交人員承受土地、房屋權(quán)屬的，免征契稅。

從2010年10月1日起，對個人購買普通住房，且該房屬于家庭唯一住房的，減半征收契稅。對個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。