华南俳烁实业有限公司

　　案例分析題

　　1. 某生產性建設項目，生產某單一產品，年固定成本為1200萬元，每件產品的單位成本(含單位產品稅金等)為 600元，銷售價格為1600元，設計生產能力為16000件。根據題意，回答下列問題：

　　<1>、該建設項目的產量盈虧平衡點是( )件。

　　A.6000

　　B.9000

　　C.10000

　　D.12000

　　<2>、當該建設項目的產量為 13000件時，利潤為( )萬元。

　　A.100

　　B.118

　　C.120

　　D.136

　　<3>、當該建設項目的產量為15640件時，其實際生產能力利用率為( )。

　　A.88.52%

　　B.97.75%

　　C.98.56%

　　D.99.59%

　　<4>、在進行盈虧平衡分析時，固定成本和變動成本的分解方法有( )。

　　A.費用分解法

　　B.高低點法

　　C.敏感性分析法

　　D.回歸分析法

　　2. 某建筑物建筑面積為100m2，已經過10年，重置價格為500元/m2，經濟壽命為30年，殘值率為5%。請回答下列問題：

　　<1>、用直線法計算該建筑物折舊總額為( )元。

　　A.15841

　　B.14833

　　C.15833

　　D.以上均不對

　　<2>、估計其現值為( )元。

　　A.34167

　　B.43122

　　C.23147

　　D.以上均不對

　　<3>、由此可得該建筑物成新率為( )。

　　A.67.4%

　　B.68.3%

　　C.無法計算

　　D.47.432%

　　<4>、本案中建筑物折舊的計算方法歸納為( )。

　　A.年限法

　　B.實際觀察法

　　C.成新折舊法

　　D.綜合法

　　3. 張某購買了一套市場價格為200萬元的商品房，首付款為50%，余款向銀行申請抵押貸款，假設貸款期限為20年，采用固定利率按月等額還款方式，貸款年利率為5%。

　　<1>、張某這筆貸款的月利率和還款期數分別為( )。

　　A.0.3872%，20期

　　B.0.4167%，240期

　　C.5%，20期

　　D.5%，240期

　　<2>、張某這筆貸款的月償還額為( )元。

　　A.5800.3

　　B.6233.5

　　C.6599.78

　　D.7908.5

　　<3>、如果張某選擇等本金還款方式，則其面臨的情況是( )。

　　A.每月償還利息遞增、每月付款遞減

　　B.每月償還利息遞減、每月付款遞增

　　C.每月償還利息遞增、每月付款遞增

　　D.每月償還利息遞減、每月付款遞減

　　<4>、如果張某選擇浮動利率個人住房貸款，那么這種貸款形式的優(yōu)點有( )。

　　A.可以鎖定利息支出

　　B.貼近市場利率水平

　　C.當利率下降時，可節(jié)省成本

　　D.當利率上升時，可節(jié)省成本

　　4. 近年來各地的房產人如雨后春筍般成長起來，僅北京地區(qū)就有2000多家房產公司，市場競爭異常激烈，而房產促銷策略作為房產營銷中不可少的一環(huán)，成為各公司開拓市場，樹立產品、企業(yè)形象，吸引購買者的有力機制。請回答以下問題：

　　<1>、常見的房地產非人員推銷方式有( )。

　　A.現場促銷

　　B.營業(yè)推廣

　　C.房地產廣告

　　D.公共關系

　　<2>、人員推銷的特征表現為( )。

　　A.當面洽談，便于及時調整

　　B.可建立長期關系，便于了解顧客要求

　　C.信息反饋快，以便及時調整自己經營策略，技術措施

　　D.時間成本較低

　　<3>、某房地產公司舉辦大型有獎銷售、打折促銷活動，其實質是( )。

　　A.擴大房產商品知名度

　　B.樹立房地產企業(yè)形象

　　C.降低房地產價格

　　D.向消費者或代理商提供一種特殊的優(yōu)惠

　　<4>、公共關系推廣工作效應的滯后性指( )。

　　A.公共關系的效果滯后于廣告宣傳

　　B.公共關系效果不明顯

　　C.公共關系效果不是立刻見效，需一定時間的積累才能產生相應效果

　　D.公共關系推廣一般沒有效果

　　5. 利澤花園住宅小區(qū)由瑞辰物業(yè)管理公司進行物業(yè)管理。在物業(yè)服務合同中約定采用包干制計算物業(yè)服務費，物業(yè)費標準為每平方米2.8元。但由于近期物價上漲，導致用工成本提高，使得瑞辰物業(yè)公司產生虧損約10萬元。請回答下列問題：

　　<1>、瑞辰物業(yè)公司的虧損應按( )處理。

　　A.由瑞辰物業(yè)公司自行承擔

　　B.由利澤花園住宅小區(qū)的業(yè)主共同承擔

　　C.由瑞辰物業(yè)公司和利澤花園小區(qū)的業(yè)主委員會協商解決

　　D.由瑞辰物業(yè)公司承擔，但是利澤花園住宅小區(qū)的業(yè)主應對物業(yè)公司給予一定比例的補償

　　<2>、采用這種物業(yè)服務計費方式，物業(yè)管理費用具有( )特征。

　　A.物業(yè)服務企業(yè)固定成本的比例較高

　　B.人工成本占總成本的比例較高

　　C.物業(yè)服務企業(yè)成本費用可預測性比較強

　　D.風險完全由物業(yè)公司承擔，所以對物業(yè)公司來說是不利的

　　<3>、如果瑞辰物業(yè)公司想在下一年度扭虧為盈，則( )。

　　A.可以直接提高物業(yè)服務費的標準

　　B.可以不斷提高企業(yè)管理水平，減少物業(yè)服務成本的支出

　　C.可以減少法定稅費的支出

　　D.可以降低物業(yè)服務水平以節(jié)約開支

　　<4>、如果瑞辰物業(yè)管理公司是一個二級資質的物業(yè)管理公司，則管理人員中中級職稱人員至少為( )人以上。

　　A.5

　　B.10

　　C.20

　　D.30

　　案例分析題

　　1

　　<1>

　　[答案]：D

　　[解析]：本題考查盈虧平衡分析的計算。注意單位統(tǒng)一。固定成本=1200萬元，可變成本=600元/平方米，銷售價格=1600元/平方米。設盈虧平衡點的產量為x，則有0.16x=1200+0.06x，解之得x=12000(件)。參見教材P133。

　　<2>

　　[答案]：A

　　[解析]：本題考查利潤的計算。利潤=銷售收入-固定成本-可變成本=0.16×13000-1200-0.06×13000=100(萬元)。

　　<3>

　　[答案]：B

　　[解析]：本題考查生產能力利用率的計算。實際BEP(%)=Q實際/Q0=15640/16000=97.75%。

　　<4>

　　[答案]：ABD

　　[解析]：本題考查固定成本和變動成本分解的方法。參見教材P132-133。

　　2

　　<1>

　　[答案]：C

　　[解析]：折舊總額=年折舊額×有效年齡=1583.33×10=15833.3(元)。

　　<2>

　　[答案]：A

　　[解析]：用成本法計算的現值=重置總成本-折舊總額=100×500-15833.3=34166.7(元)。

　　<3>

　　[答案]：B

　　[解析]：本題考查成新率的計算。成新率=[1-(1-R)t/N]×100% =[1-(1-5%)10/30]×100%=68.3%。

　　<4>

　　[答案]：AC

　　[解析]：本題中運用到了兩種計算折舊的方法，直線法是年限法的一種，另一種是成新法。

　　3

　　<1>

　　[答案]：B

　　[解析]：按月還款方式的計算中，利率必須采用月利率，還款期數必須是按月計算的期數。

　　月利率=年利率/12=5%÷12=0.4167%;按月的期數=20×12=240(期)。

　　<2>

　　[答案]：C

　　[解析]：本題考查等額還款抵押貸款中月還款額的計算。

　　張某借款：200×50%=100(萬元)

　　A=P×i×(1+i)n/(1+i)n-1

　　=100×0.4167%×(1+0.4167%)240/(1+0.4167%)240-1

　　=0.659978(萬元)=6599.78(元)

　　<3>

　　[答案]：D

　　[解析]：本題考查等本金還款方式的特點。其特點是每月償本金不變，利息逐期遞減，月還款額遞減。

　　<4>

　　[答案]：BC

　　[解析]：本題考查浮動利率個人住房貸款的優(yōu)點。浮動利率個人住房貸款的優(yōu)點是：貼近市場利率水平，當利率下降時，可節(jié)省成本。

　　4

　　<1>

　　[答案]：BCD

　　[解析]：房地產促銷中非人員推銷包括廣告、營業(yè)推廣和公共關系等形式。參見教材P199。

　　<2>

　　[答案]：BC

　　[解析]：人員推銷的優(yōu)勢：可以當面洽談，交流信息;可與客戶建立長期關系;信息反饋比較快。缺點是時間成本較高，對推銷人員的要求高。參見教材P205。

　　<3>

　　[答案]：D

　　[解析]：大型有獎銷售、打折促銷活動實際上向消費者提供了一種特殊的優(yōu)惠條件，具有鮮明的吸引力。參見教材P207。

　　<4>

　　[答案]：C

　　[解析]：公共關系本身不是一次活動就可以確立的，它依賴于企業(yè)長期形象的積累，而公共關系活動的效果也不是立刻見效的，需要一定時期的積累才能產生相應的效果。參見教材P208。

　　5

　　<1>

　　[答案]：A

　　[解析]：包干制下物業(yè)服務虧損由物業(yè)服務企業(yè)自行承擔。

　　<2>

　　[答案]：ABC

　　[解析]：本題考查物業(yè)管理費用的特點，共有三個。選項D風險完全由物業(yè)公司承擔，但并不一定不利，如果物業(yè)服務公司管理水平高，可以獲得較高的利潤，反而可能是有利的。

　　<3>

　　[答案]：B

　　[解析]：物業(yè)服務費由三部分構成。法定稅費是不能減少的，服務質量也不能降低，直接提高物業(yè)服務費是不可行的，因為物業(yè)收費標準由物價局核定后，物業(yè)公司不能自行調節(jié)。只有通過提高管理水平，減少服務成本支出，間接地提高利潤。

　　<4>

　　[答案]：B

　　[解析]：二級資質的物業(yè)服務企業(yè)要求至少有專職管理和技術人員20人，但是具有中級以上職稱的人員不少于10人。注意審清題目，注意中級職稱的要求。