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　　中級經濟師考試案例分析題(由單選和多選組成。錯選，本題不得分;少選，所選的每個選項得0..5分)

　　1、( 四)

　　根據以下資料，回答下列問題：

　　2008年年底，某住宅小區(qū)業(yè)主委員會代表全體業(yè)主與甲物業(yè)服務企業(yè)簽訂了物業(yè)服務合同，約定物業(yè)服務費計費方式采用酬金制。2009年物業(yè)服務支出暫定為280萬元，酬金按固定數額提_馭.每蘭20萬元：2009年，甲物業(yè)服務企業(yè)在該小區(qū)預收物業(yè)服務資金共計300萬元。2010月1月經宙計，2009年實際物業(yè)服務支出為250萬元，結余30萬元。

　　該住宅小區(qū)業(yè)主委員會與甲物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同屬于(　　)。

　　A 、 有名合同

　　B 、 要式合同

　　C 、 勞務合同

　　D 、 集體合同

　　答案： B,C,D

　　解析：物業(yè)合同屬于無名合同、要式合同、勞務合同、集體合同、有償合同。

　　2、 下列關于2009年物業(yè)服務支出結余30萬元的說法，正確的是 (　　)。

　　A 、 該30萬元應歸甲物業(yè)服務企業(yè)

　　B 、 該30萬元應視作甲物業(yè)服務企業(yè)的酬金

　　C 、 該30萬元應作為獎金發(fā)放給甲物業(yè)眼務企業(yè)的員工

　　D 、 該30萬元應歸該住宅小區(qū)的全體業(yè)主

　　答案： D

　　解析： 根據酬金制的概念，結余或者不足均由業(yè)主享有或承擔的物業(yè)服務計費方式。

　　3、 根據 《物業(yè)服務定價成本監(jiān)審辦法(試行) 》，可以列入該住宅小區(qū)物業(yè)服務支出的為 (　　)。

　　A 、 甲物業(yè)服務企業(yè)清潔人員工資

　　B 、 甲物業(yè)服務企業(yè)管理費分攤

　　C 、 更換該小區(qū)共用水泵所需費用

　　D 、 甲物業(yè)服務企業(yè)的該小區(qū)項目部辦公費

　　答案： A,B,D

　　解析： 更換該小區(qū)共用水泵所需費用應通過專項維修資金予以列支，不得計人物業(yè)服務支出或物業(yè)服務成本。

　　4、 該住宅小區(qū)采用的物業(yè)服務酬金制計費方式的財務特征為 (　　)。

　　A 、 該住宅小區(qū)業(yè)主支付固定的物業(yè)服務費

　　B 、 甲物業(yè)服務企業(yè)固定成本的比例較低

　　C 、 甲物業(yè)服務企業(yè)人工成本占總成本的比例較高

　　D 、 該住宅小區(qū)管理處是獨立的會計主體

　　答案： C,D

　　解析： 選項A“該住宅小區(qū)業(yè)主支付固定的物業(yè)服務費”無此說法，選項B“ 甲物業(yè)服務企業(yè)固定成本的比例較低”不正確，應改為“ 比例較高”。

　　5、(五)

　　根據以下資料，回答下列問題：

　　張某欲購買一總價為180萬元的店鋪用于出租經營，首付款為總價的60 %，其余為銀行提供的貸款年利率為8%、貸款期限為8年、按季等額還本付息的抵押貸款。張某的投資屬于( ) 。

　　A 、 房地產開發(fā)投資

　　B 、 房地產間接投資

　　C 、 房地產置業(yè)投資

　　D 、 房地產直接投資

　　答案： C,D

　　解析：房地產直接投資是指投資者直接參與房地產開發(fā)經營或者購買房地產實物資產的過程，投資者參與有關管理。房地產直接投資可分為房地產開發(fā)投資和房地產置業(yè)投資。房地產置業(yè)投資是指投資者對房地產市場上正在運行中的房地產實物資產，通過購買或租賃方式取得其所有權或使用權的行為。張某欲購買，因此屬于房地產置業(yè)投資，也是房地產直接投資。

　　6、 張某購買該店鋪的首付款為( )萬元。

　　A 、 72

　　B 、 108

　　C 、 117

　　D 、 180

　　答案： B

　　解析： 180×60%=108(萬元)。

　　7、 銀行提供的抵押貸款的實際年利率為( ) 。

　　A 、 B.00 %

　　B 、 16 %

　　C 、 B.24 %

　　D 、 B.30 %

　　答案： C

　　解析： 每年有四個季度，則實際利率為(1+8%÷4)4-1-O.0824=8.24%。

　　8、 張某每季歸還銀行抵押貸款的還本付息額為( )萬元。

　　A 、 2 .250

　　B 、 2 .295

　　C 、 3.068

　　D 、 5.625

　　答案： C

　　解析：

　　9、(五)

　　根據以下資料，回答下列問題：

　　建筑公司因結構調整決定進行房地產開發(fā)，經市建設主管部門批復，在二道區(qū)取得了一樁土地開發(fā)建設項目。房地產開發(fā)的特點有 ( )。

　　A 、 位置固定性

　　B 、 項目復雜性

　　C 、 風險性

　　D 、 投資回報率高

　　答案： A

　　解析：房地產開發(fā)的特點有：①位置固定性;②項目多樣性;③開發(fā)條件差;④開發(fā)周期長;⑤投資規(guī)模大。

　　10、 該公司管理人員編制了工程建設活動管理程序，包括 ( )。

　　A 、 工程建設準備

　　B 、 施工招標

　　C 、 施工建設

　　D 、 分部工程

　　答案： A,B,C

　　解析： 對房地產開發(fā)項目中的工程建設活動進行管理，著眼于房地產開發(fā)項目實體的形成，其程序和內容如下：①工程建設準備;②施工招標;③施工建設;④竣工④竣工驗收。

　　1、 房地產開發(fā)合同通常包括的內容有 ( )。

　　A 、 合同當事人、合同標的

　　B 、 標的的數量和質量

　　C 、 合同價標款或酬金

　　D 、 單項工程

　　答案： A,B,C

　　解析： 房地產開發(fā)合同通常包括以下幾項內容：①合同當事人;②合同標的;③標的的數量和質量;④合同價款或酬金;⑤合同期限、履行地點和方式;⑥違約責任;⑦解決爭議的方法。

　　2、 在房地產開發(fā)過程中業(yè)主和施工方產生矛盾，雙方打算通過互相溝通諒解的方式來維護長期合作的友好關系，應采用( )解決糾紛。

　　A 、 協商方式

　　B 、 訴訟方式

　　C 、 書面方式

　　D 、 電報方式

　　答案： A

　　解析： 地產開發(fā)合同爭議的解決方式主要有：①協商;②調解;③仲裁;④訴訟。據此可排除選項C、選項D，又依題意，故選A項。