2017年土地估價(jià)師《土地估價(jià)實(shí)務(wù)》考點(diǎn)精練(二)

　　1、 由于沒有遵循( )，對(duì)于在低級(jí)商業(yè)中心內(nèi)開設(shè)的高檔用品專業(yè)商店，因其定位不準(zhǔn)，很難獲得同類專業(yè)商店的收益。

　　A.替代原則

　　B.變動(dòng)原則

　　C.協(xié)調(diào)原則

　　D.收益原則

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： c

　　解　　析：由于沒有遵循協(xié)調(diào)原則，對(duì)于在低級(jí)商業(yè)中心內(nèi)開設(shè)的高檔用品專業(yè)商店，因其定位不準(zhǔn)，很難獲得同類專業(yè)商店的收益。

　　2、 在下列土地價(jià)格影響因素中，屬于一般因素的是( )。

　　A. 物價(jià)變動(dòng)

　　B.交通條件

　　C.公用設(shè)施條件

　　D.環(huán)境質(zhì)量

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： a

　　解　　析：物價(jià)變動(dòng)屬于影響土地價(jià)格的一般因素。

　　3、 土地估價(jià)的最有效使用原則應(yīng)當(dāng)以預(yù)期收益原則和( )為基礎(chǔ)，就過(guò)去、現(xiàn)在以至將來(lái)作長(zhǎng)遠(yuǎn)的考慮后予以確定。

　　A. 替代原則

　　B.合法原則

　　C.貢獻(xiàn)原則

　　D.變動(dòng)原則

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： d

　　解　　析：土地估價(jià)的最有效使用原則應(yīng)當(dāng)以預(yù)期收益原則和變動(dòng)原則為基礎(chǔ)，就過(guò)去、現(xiàn)在以至將來(lái)作長(zhǎng)遠(yuǎn)的考慮后予以確定。

　　4、 預(yù)計(jì)某宗房地產(chǎn)未來(lái)第一年的純收益為18萬(wàn)元，此后各年的凈收益將在前一年的基礎(chǔ)上增加1萬(wàn)元，該類房地產(chǎn)的資本化率為8%，該房地產(chǎn)的無(wú)限年期價(jià)格為( )萬(wàn)元。

　　A.225.00

　　B.237.50

　　C.381.25

　　D.395.83

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： c

　　解　　析：18/8%+1/8%2=225+156.25=381.25萬(wàn)元

　　5、 “同一供需圈”是指( )。

　　A. 待估宗地所在區(qū)域

　　B.與待估宗地有替代關(guān)系，對(duì)待估宗地價(jià)格產(chǎn)生顯著影響的其他土地所在區(qū)域

　　C.待估宗地與比較宗地所處的同一區(qū)域

　　D.與待估宗地相鄰的區(qū)域

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： b

　　解　　析：同一供需圈”是指與待估宗地有替代關(guān)系，對(duì)待估宗地價(jià)格產(chǎn)生顯著影響的其他土地所在區(qū)域。

　　6、 某工業(yè)用地，其土地年純收益為6萬(wàn)元，土地還原率為6.0%，則其法定最高年期的土地使用權(quán)價(jià)格為( )萬(wàn)元。

　　A.90.3

　　B.94.6

　　C.98.3

　　D.100

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： b

　　解　　析：工業(yè)用地法定最高年期為50年，其土地使用權(quán)價(jià)格為6/6%×[1-1/(1+6%)50]=94.6

　　7、 某企業(yè)以國(guó)家出租方式取得某辦公用地使用權(quán)，根據(jù)合同支付的租金為3萬(wàn)元，租期10年，租金不調(diào)整。如果目前同類用地市場(chǎng)年租金為8萬(wàn)元，承租土地使用權(quán)的還原利率為7%，則租金盈余為( )萬(wàn)元。

　　A.3

　　B.5

　　C.8

　　D.35

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： b

　　解　　析：(8-3)=5

　　8、 在城鎮(zhèn)住宅用地定級(jí)中，公交便捷度作用分衰減屬于( )形式。

　　A. 線狀因素線性衰減

　　B.線狀因素非線性衰減

　　C.非線狀因素線性衰減

　　D.非線狀因素非線性衰減

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： c

　　解　　析：在城鎮(zhèn)住宅用地定級(jí)中，公交便捷度作用分衰減屬于非線狀因素線性衰減形式。

　　9、 若土地年純收益A按比率遞增，土地還原率r不變且大于零，則無(wú)限年期土地使用權(quán)的價(jià)格P計(jì)算公式為( )。

　　A.P=A/(r+s)

　　B.P=A/(rxs)

　　C.P=A/(r-S)

　　D.P=A/r+A/s

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： c

　　解　　析：P=A/(r-S)

　　10、 某寫字樓可出租面積為建筑面積的65%，單位可出租面積的年租金1800元/平方米，則該寫字樓單位建筑面積的年租金為( )元/平方米。

　　A.2769

　　B.2570

　　C.1080

　　D.1170

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： d

　　解　　析：建筑面積=可出租面積×65%=1800×65%=1170元/平方米。