改革開放以來，隨著我國(guó)土地使用制度改革的深化，土地資源的資產(chǎn)價(jià)值日益得到體現(xiàn)，土地市場(chǎng)逐步規(guī)范。2002年上半年，國(guó)土資源部發(fā)布了《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》(國(guó)土資源部11號(hào)令)，明確規(guī)定：“自2002年7月1日起，全國(guó)范圍內(nèi)凡商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營(yíng)性用地，必須以招標(biāo)、拍賣、掛牌等方式出讓國(guó)有土地使用權(quán)�！弊源�，中國(guó)大地又掀起了一場(chǎng)轟轟烈烈的土地供應(yīng)制度革命。

　　從全國(guó)來看，隨著新的土地市場(chǎng)的“陽光”交易越來越多，招標(biāo)、拍賣、掛牌土地中出讓底價(jià)如何確定，將成為一個(gè)新的值得人們研究的問題。如何科學(xué)合理地評(píng)估與確定國(guó)有土地使用權(quán)出讓底價(jià)，是國(guó)有土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣、掛牌方式出讓工作中一個(gè)不可或缺的重要環(huán)節(jié)，評(píng)估與確定的底價(jià)過高，會(huì)導(dǎo)致應(yīng)價(jià)難以達(dá)到保留價(jià)而流拍;過低則又會(huì)造成國(guó)有土地資產(chǎn)流失。

　　一、土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣、掛牌方式中底價(jià)的特點(diǎn)

　　土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣、掛牌底價(jià)的實(shí)質(zhì)是土地出讓底價(jià)，即土地招標(biāo)、拍賣時(shí)政府確定的招標(biāo)、拍賣土地的最低控制價(jià)格，亦稱標(biāo)底或底標(biāo)價(jià)格。是擬出讓土地政府所能接受的最低控制價(jià)格;主要根據(jù)土地出讓年限、用途、地產(chǎn)市場(chǎng)行情、政府產(chǎn)業(yè)政策、開發(fā)商競(jìng)投心態(tài)等確定的待出讓宗地的地價(jià);它是政府招標(biāo)、拍賣土地使用權(quán)時(shí)最重要的參考價(jià)格。土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣底價(jià)是由政府內(nèi)部掌握，嚴(yán)格保密的。土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣底價(jià)的確定是否恰當(dāng)，直接關(guān)系到土地招標(biāo)、拍賣能否順利進(jìn)行。政府制定招標(biāo)、拍賣底價(jià)時(shí)，應(yīng)充分考慮開發(fā)商利益和政府的產(chǎn)業(yè)政策。在我國(guó)，土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣底價(jià)具有以下特點(diǎn)：

　　1、土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣底價(jià)是政府出讓具體地塊的最低控制價(jià)格，是政府出讓土地使用權(quán)談判時(shí)最重要的參考價(jià)格。

　　由于政府壟斷了土地供應(yīng)量，土地供應(yīng)量大小和供應(yīng)價(jià)格高低是作為政府調(diào)節(jié)市場(chǎng)的一種手段，為了進(jìn)行有效的調(diào)控，底價(jià)必須由政府確定。

　　2、土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣的底價(jià)應(yīng)依據(jù)評(píng)估地價(jià)確定。

　　國(guó)有土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣的標(biāo)的價(jià)款巨大，由于土地市場(chǎng)的特殊性，土地價(jià)格一般人難以判別，為避免政府收益受損，了解土地正常價(jià)格，必須由專門的評(píng)估師進(jìn)行土地評(píng)估。

　　3、土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣由政府確定。

　　招標(biāo)拍賣底價(jià)與一般評(píng)估地價(jià)既有聯(lián)系又有區(qū)別，評(píng)估地價(jià)是由估價(jià)人員依據(jù)對(duì)土地市場(chǎng)的判斷，出具的待估宗地可能的公開市場(chǎng)價(jià)格，招標(biāo)、拍賣、掛牌底價(jià)則是由政府根據(jù)土地評(píng)估結(jié)果，充分考慮政府產(chǎn)業(yè)政策和地價(jià)政策等因素綜合確定。