選定方法試算價(jià)格

　　1.各種估價(jià)方法的比較

　　不同的估價(jià)方法有不同的特點(diǎn)和適用范圍，也有相應(yīng)的限制條件;不同估價(jià)方法適用目的也不相同，工業(yè)用地宜選用市場(chǎng)比較法、成本逼近法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法，在特殊情況下，也可采用收益還原法和商服用地宜選用市場(chǎng)比較法、收益還原法、剩余法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法。在土地估價(jià)實(shí)務(wù)中，選擇估價(jià)方法主要根據(jù)估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)確定，以及根據(jù)限制和適用范圍，選擇適宜的方法。對(duì)同一宗地進(jìn)行評(píng)估，一般要求應(yīng)用估價(jià)方法不少于二種。各種估價(jià)方法的比較參見表4-10

　　表4-1 各種估價(jià)方法比較一覽表

　　2.各種估價(jià)對(duì)象適宜的估價(jià)方法

　　選擇估價(jià)方法要考慮適宜性，正確的選擇估價(jià)方法是指選擇的估價(jià)方法與估價(jià)目的適宜 、選擇的估價(jià)方法與待估宗地用途適宜、選擇的估價(jià)方法與待估宗地的權(quán)利狀態(tài)適宜 和選擇的估價(jià)方法與市場(chǎng)狀況適宜。不同的評(píng)估對(duì)象有不同的特點(diǎn)和要求，其適用的估價(jià)方法也各不相同。

　　(1)評(píng)估對(duì)象土地上無(wú)建筑物。

　　評(píng)估土地價(jià)格可采用市場(chǎng)比較法、收益還原法、比較法預(yù)估開發(fā)完成后房地銷售總金額，再采用剩余法扣減建筑成本、利潤(rùn)及稅金等，推求土地價(jià)格。

　　在評(píng)估某臨街商業(yè)用地土地價(jià)格時(shí)，經(jīng)實(shí)地勘察，得知宗地被里地線分割為兩部分，宗地所在區(qū)域既有路線價(jià)成果，又有級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)成果，則評(píng)估時(shí)里地線以內(nèi)以路線價(jià)為主，里地線以外以級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)為主。

　　(2)評(píng)估對(duì)象土地上有建筑物。

　　①評(píng)估建筑物價(jià)格的方法。

　　a.成本法評(píng)估建筑物價(jià)格。

　　b.利用剩余法從不動(dòng)產(chǎn)售價(jià)中扣除地價(jià)，推求建筑物價(jià)格。

　　c.市場(chǎng)比較法評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格減去市場(chǎng)比較法評(píng)估的土地價(jià)格，得建筑物價(jià)格。

　　d.收益還原法評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格，減去市場(chǎng)比較法評(píng)估的土地價(jià)格，得建筑物價(jià)格。

　　e.比較法評(píng)估建筑價(jià)格。

　　f.從整個(gè)不動(dòng)產(chǎn)收益中扣除土地收益得到建筑物純收益，利用收益還原法評(píng)估建筑物價(jià)格。

　　②評(píng)估整個(gè)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的方法。

　　a.市場(chǎng)比較法評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格。

　　b.收益還原法評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格。

　　c.成本法評(píng)估建筑物價(jià)格，加上市場(chǎng)比較法評(píng)估的土地價(jià)格。

　　d.成本法評(píng)估的建筑物價(jià)格，加上采用路線價(jià)法評(píng)估的土地價(jià)格。

　　e.成本法評(píng)估的建筑物價(jià)格，加上采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估的土地價(jià)格。

　　例題：下列有關(guān)土地估價(jià)業(yè)務(wù)受理的正確做法是( )。(2008年真題)

　　A.經(jīng)核實(shí)，委托方提供的土地產(chǎn)權(quán)資料來(lái)源合法、產(chǎn)權(quán)清楚、面積準(zhǔn)確，可以接受委托

　　B.對(duì)委托方提出的任何目的的土地估價(jià)，土地評(píng)估機(jī)構(gòu)都應(yīng)該接受委托

　　C.土地使用證登記面積與所附宗地圖面積不一致，估價(jià)機(jī)構(gòu)因此未受理該項(xiàng)估價(jià)業(yè)務(wù)

　　D.估價(jià)機(jī)構(gòu)拒絕接受一宗2003年出讓至今無(wú)合法理由仍未開發(fā)建設(shè)的住宅用地評(píng)估

　　業(yè)務(wù)

　　E.就清產(chǎn)核資和轉(zhuǎn)讓兩種目的，估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托并將估價(jià)結(jié)果反映在同一份估價(jià)報(bào)

　　告中

　　答案：AD

　　解析：對(duì)委托方提出的任何目的的土地估價(jià)，土地評(píng)估機(jī)構(gòu)都應(yīng)該接受委托說(shuō)法有點(diǎn)絕對(duì)話，不太合理的委托是可以拒絕接受的;土地使用證登記面積與所附宗地圖面積不一致，估價(jià)機(jī)構(gòu)因此未受理該項(xiàng)估價(jià)業(yè)務(wù)也不太對(duì)，應(yīng)該由估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行調(diào)查分析后再接受委托;不同目的的土地估價(jià)要出具不同的報(bào)告。