剩余法相關(guān)知識

　　對某復(fù)合結(jié)局事件(A，B，C)，已知它的有關(guān)(暴露)因素在特定的范圍內(nèi)(a,b,c)，通過先前的歸納又知道b說明B，c說明C，那么剩余的a必定說明A。

　　1.1 基本公式

　　以剩余法評估土地價格用下列公式：

　　V=A-B-C (21)

　　式中：V：待估土地價格

　　A：開發(fā)完成后的土地總價值或房地產(chǎn)總價值

　　B：整個開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)成本

　　C：開發(fā)商合理利潤

　　1.2 程序：

　　(1) 調(diào)查待估宗地的基本情況;

　　(2) 確定待估宗地的最有效利用方式;

　　(3) 估計開發(fā)建設(shè)周期和投資進(jìn)度安排;

　　(4) 估算開發(fā)完成后的土地總價值或房地產(chǎn)總價值;

　　(5) 估算開發(fā)成本和開發(fā)商合理利潤;

　　(6) 確定待估宗地的土地價格。

　　1.3 估算開發(fā)完成后的不動產(chǎn)價值

　　必須根據(jù)待估宗地的最有效利用方式和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場現(xiàn)狀及未來變化趨勢,采用市場比較法與長期趨勢法結(jié)合進(jìn)行。對開發(fā)完成后擬采用出租或自營方式經(jīng)營的土地或房地產(chǎn)價值，也可以根據(jù)同一市場狀況采用收益還原法與長期趨勢法來確定其價值。

　　1.4 確定開發(fā)周期和投資進(jìn)度安排

　　應(yīng)參照類似不動產(chǎn)的開發(fā)過程進(jìn)行確定。

　　1.5 確定開發(fā)成本

　　開發(fā)成本是項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)期間所發(fā)生的一切費(fèi)用的總和。

　　在土地開發(fā)項(xiàng)目中，整個開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)成本包括購地稅費(fèi)、將土地開發(fā)成熟地的開發(fā)費(fèi)用、管理費(fèi)用、投資利息和銷售稅費(fèi);在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，整個項(xiàng)目的開發(fā)成本包括購地稅費(fèi)、房屋建造成本、管理費(fèi)用、投資利息和銷售稅費(fèi)。

　　1.6 計算利息

　　地價款、土地開發(fā)費(fèi)用或房屋建造成本、管理費(fèi)用和購地稅費(fèi)等全部預(yù)付資本要計算利息。銷售稅費(fèi)不計利息。利息的計算要充分考慮資本投入的進(jìn)度安排，按復(fù)利計算。

　　在實(shí)際評估工作中，也可把土地或房地產(chǎn)的未來價值及開發(fā)成本用折現(xiàn)的方法貼現(xiàn)至估價期日，從而在剩余法公式中沒有利息項(xiàng)。

　　折現(xiàn)率和利息率的選取應(yīng)參照同期銀行公布的貸款利率。

　　1.7 計算利潤

　　開發(fā)項(xiàng)目正常利潤一般以土地或房地產(chǎn)總價值或全部預(yù)付資本的一定比例計算。利潤率宜采用同一市場上類似土地或房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的平均利潤率。

　　1.8 現(xiàn)有房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地估價

　　運(yùn)用剩余法評估現(xiàn)有房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地價格，其公式如下：

　　V=Vr-Ph-T (22)

　　式中：V：土地價格

　　Vr：房地產(chǎn)交易價格

　　Ph：房屋現(xiàn)值

　　T：交易稅費(fèi)

　　房地產(chǎn)交易價格可用正常交易成交價格，或采用市場比較法確定，或結(jié)合房地產(chǎn)的經(jīng)營狀況和市場條件運(yùn)用收益還原法確定。

　　1.9 適用范圍

　　剩余法適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的土地估價。允許運(yùn)用于以下情形：(1)待開發(fā)房地產(chǎn)或待拆遷改造后再開發(fā)房地產(chǎn)的土地估價;(2)僅將土地開發(fā)整理成可供直接利用的土地估價;(3)現(xiàn)有房地產(chǎn)中地價的單獨(dú)評估。