改革開放以來，隨著我國土地使用制度改革的深化，土地資源的資產(chǎn)價值日益得到體現(xiàn)，土地市場逐步規(guī)范。2002年上半年，國土資源部發(fā)布了《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》(國土資源部11號令)，明確規(guī)定：“自2002年7月1日起，全國范圍內(nèi)凡商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地，必須以招標、拍賣、掛牌等方式出讓國有土地使用權(quán)�！弊源�，中國大地又掀起了一場轟轟烈烈的土地供應(yīng)制度革命。

　　從全國來看，隨著新的土地市場的“陽光”交易越來越多，招標、拍賣、掛牌土地中出讓底價如何確定，將成為一個新的值得人們研究的問題。如何科學(xué)合理地評估與確定國有土地使用權(quán)出讓底價，是國有土地使用權(quán)招標、拍賣、掛牌方式出讓工作中一個不可或缺的重要環(huán)節(jié)，評估與確定的底價過高，會導(dǎo)致應(yīng)價難以達到保留價而流拍;過低則又會造成國有土地資產(chǎn)流失。

　　一、土地使用權(quán)招標、拍賣、掛牌方式中底價的特點

　　土地使用權(quán)招標、拍賣、掛牌底價的實質(zhì)是土地出讓底價，即土地招標、拍賣時政府確定的招標、拍賣土地的最低控制價格，亦稱標底或底標價格。是擬出讓土地政府所能接受的最低控制價格;主要根據(jù)土地出讓年限、用途、地產(chǎn)市場行情、政府產(chǎn)業(yè)政策、開發(fā)商競投心態(tài)等確定的待出讓宗地的地價;它是政府招標、拍賣土地使用權(quán)時最重要的參考價格。土地使用權(quán)招標、拍賣底價是由政府內(nèi)部掌握，嚴格保密的。土地使用權(quán)招標、拍賣底價的確定是否恰當，直接關(guān)系到土地招標、拍賣能否順利進行。政府制定招標、拍賣底價時，應(yīng)充分考慮開發(fā)商利益和政府的產(chǎn)業(yè)政策。在我國，土地使用權(quán)招標、拍賣底價具有以下特點：

　　1、土地使用權(quán)招標、拍賣底價是政府出讓具體地塊的最低控制價格，是政府出讓土地使用權(quán)談判時最重要的參考價格。

　　由于政府壟斷了土地供應(yīng)量，土地供應(yīng)量大小和供應(yīng)價格高低是作為政府調(diào)節(jié)市場的一種手段，為了進行有效的調(diào)控，底價必須由政府確定。

　　2、土地使用權(quán)招標、拍賣的底價應(yīng)依據(jù)評估地價確定。

　　國有土地使用權(quán)招標、拍賣的標的價款巨大，由于土地市場的特殊性，土地價格一般人難以判別，為避免政府收益受損，了解土地正常價格，必須由專門的評估師進行土地評估。

　　3、土地使用權(quán)招標、拍賣由政府確定。

　　招標拍賣底價與一般評估地價既有聯(lián)系又有區(qū)別，評估地價是由估價人員依據(jù)對土地市場的判斷，出具的待估宗地可能的公開市場價格，招標、拍賣、掛牌底價則是由政府根據(jù)土地評估結(jié)果，充分考慮政府產(chǎn)業(yè)政策和地價政策等因素綜合確定。