房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)

　　企業(yè)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的基本目標(biāo)是項(xiàng)目盈利能力

　　財(cái)務(wù)盈利能力的主要評(píng)價(jià)內(nèi)容：項(xiàng)目建成后的盈利水平;償還貸款期限的長(zhǎng)短;項(xiàng)目壽命期內(nèi)盈利水平;項(xiàng)目資金流動(dòng)性分析;分析客觀因素變動(dòng)對(duì)盈利能力的影響

　　財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)程序三步驟：通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查、預(yù)測(cè)分析、技術(shù)與投資方案分析，確定項(xiàng)目規(guī)模、地點(diǎn)、方案，擬定實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃。二、將第一步中的預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)匯總，編制損益表、現(xiàn)金流量表、資金來(lái)源與運(yùn)用表。三、根據(jù)上步報(bào)表，直接計(jì)算一系列分析評(píng)價(jià)指標(biāo)，以便獲利能力分析和不確定性分析。(項(xiàng)目逐年的收益和成本)(項(xiàng)目逐年資金來(lái)源和運(yùn)用)(企業(yè)逐年財(cái)務(wù)盈虧狀況和收益分配及依次計(jì)劃)

　　財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)方法：

　　現(xiàn)金流量法，以項(xiàng)目作為一個(gè)獨(dú)立系統(tǒng)，在建設(shè)和服務(wù)期內(nèi)各年流入流出現(xiàn)金數(shù)量

　　靜態(tài)獲利分析，采用期內(nèi)每年的實(shí)際貨幣支出和收入數(shù)量，不需折現(xiàn)

　　動(dòng)態(tài)獲利分析，不同時(shí)期發(fā)生的成本和收益，按規(guī)定利率計(jì)算資金的時(shí)間價(jià)值，包括折現(xiàn)計(jì)算，計(jì)算成同一時(shí)期的值

　　財(cái)務(wù)報(bào)表分析方法(西方較較常用)，財(cái)務(wù)報(bào)表包括：銷售利潤(rùn)預(yù)測(cè)、財(cái)務(wù)平衡表、資產(chǎn)負(fù)債表

　　財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的主要指標(biāo)

　　財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV),動(dòng)態(tài)分析法獲得

　　財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)各年現(xiàn)金流量現(xiàn)值為0時(shí)的折現(xiàn)率。考察項(xiàng)目盈利能力主要?jiǎng)討B(tài)指標(biāo)

　　內(nèi)部收益率是可接受貸款的最低條件，應(yīng)大于基準(zhǔn)收益率，評(píng)估才通過(guò)。貸款利率低于FIRR

　　投資回收期(P)項(xiàng)目?jī)羰找娴謨斎�部投資所需要的時(shí)間。主要靜態(tài)指標(biāo)

　　投資利潤(rùn)率，也稱投資收益率，項(xiàng)目達(dá)到正常盈利年份時(shí)，年純收益與項(xiàng)目投資的資本價(jià)值之比;靜態(tài)指標(biāo)

　　房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)調(diào)查與分析

　　1、 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查基本步驟：

　　提出問(wèn)題確定研究目標(biāo)

　　提出可能的信息資源來(lái)源，使用的調(diào)查方法，可能的費(fèi)用及時(shí)間，即研究計(jì)劃

　　收集、利用資料，進(jìn)行初步調(diào)查

　　現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查研究，運(yùn)用抽樣、調(diào)查表、面談等形式

　　統(tǒng)計(jì)調(diào)查資料與分析資料

　　寫報(bào)告

　　2、不同類型房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究

　　國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)環(huán)境調(diào)查：政治法律環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、人口環(huán)境、社會(huì)文化環(huán)境

　　技術(shù)發(fā)展調(diào)查：新材料、新工藝等情況

　　市場(chǎng)需求容量調(diào)查

　　消費(fèi)者和消費(fèi)行為調(diào)查

　　競(jìng)爭(zhēng)情況調(diào)查：競(jìng)爭(zhēng)者和競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品

　　市場(chǎng)營(yíng)銷因素調(diào)查：產(chǎn)品、價(jià)格、分銷渠道、促銷策略調(diào)查

　　3、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析基本步驟

　　接受委托

　　進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查，確定問(wèn)題確定研究目標(biāo)，制定計(jì)劃

　　收集、利用資料，如報(bào)刊、雜志、統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)

　　現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查研究，運(yùn)用抽樣、調(diào)查表、面談等形式

　　運(yùn)用統(tǒng)計(jì)等科學(xué)方法進(jìn)行分析

　　寫房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告

　　4、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析主要內(nèi)容

　　宏觀因素：政治、經(jīng)濟(jì)、文化、人口、社會(huì)因素、風(fēng)俗習(xí)慣及宗教信仰

　　市場(chǎng)供求分析：介于宏觀與微觀之間的分析，供給分析、需求分析、競(jìng)爭(zhēng)分析、市場(chǎng)占有率分析

　　相關(guān)因素分析：

　　住宅開發(fā)項(xiàng)目：周圍住宅供求狀況、價(jià)格水平，平面布局、對(duì)住房滿意度和期望

　　寫字樓項(xiàng)目：交通通達(dá)度、周邊環(huán)境與周圍商業(yè)設(shè)施的關(guān)系。

　　商業(yè)購(gòu)物中心項(xiàng)目：流動(dòng)人口、常住人口數(shù)量、購(gòu)買力水平、服務(wù)半徑、其他購(gòu)物中心

　　1、 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析基本方法：

　　購(gòu)買者意圖調(diào)查法

　　銷售人員意見綜合法

　　專家意見法——特爾菲法

　　時(shí)間序列分析法：簡(jiǎn)單平均法、指數(shù)平滑法、移動(dòng)平均法、加權(quán)移動(dòng)平均法

　　相關(guān)分析法：回歸分析法、市場(chǎng)因子推演法，適合中、長(zhǎng)期預(yù)測(cè)