農(nóng)用地估價的技術思路

該類用地適宜采用收益還原法、市場比較法、成本逼近法、剩余法和評分估價法、基準地價系數(shù)修正法等。

農(nóng)用地估價方法選擇與應用試

1.由于農(nóng)用地的特殊性，國內農(nóng)用地市場尚處于封閉狀態(tài)，市場交易案例很少，難以滿足市場比較法測算地價的要求。農(nóng)用地的自然屬性和不可再生性也局限了成本逼近法和剩余法測算地價的應用。

2.評分估價法是指按照一定的原則，建立影響農(nóng)用地價格的因素體系和因素評分標準，依據(jù)因素評分標準對待估農(nóng)用地的相應條件進行評價賦分，按其得分值的大小，乘以客觀的農(nóng)用地單位分值價格，從而得到農(nóng)用地價格的一種估價方法。

3，考慮農(nóng)用地資料的可獲取性、政策法規(guī)的控制性、評估結果的應用性，目前在評估宗地農(nóng)用地質量價格時，收益還原法是常用主要方法之一，即根據(jù)當?shù)氐霓r(nóng)用地投入產(chǎn)出水平和待估宗地的實際情況，估算出待估農(nóng)用地的客觀預期收益，以適當?shù)耐恋剡�原率還原，確定宗地農(nóng)用地質量價格。

4.對于已建立農(nóng)用地基準地價的地區(qū)，可采用基準地價系數(shù)修正法、定級指數(shù)模型評估法、基準地塊法評估得出宗地農(nóng)用地質量價格。

1.估價特點

地役權是為自己土地使用方便而在他人土地上設定的權利，如通過權、通行權等。一般在地役權設定、轉讓、收回、征收及調整地役權租金時需要進行地役權估價。

2.價格影響因素

針對土地用途應考慮區(qū)域因素和個別因素，另外還要考慮地役權的設定內容、支付方式、

約定的期限和剩余期限等因素。

3.估價技術思路

根據(jù)設定的地役權對土地利用的影響程度來評估地役權價格。

4.估價方法應用

采用市場比較法時，可比實例應選用同一區(qū)域或相鄰地區(qū)類似地役權轉讓成交實例，再根據(jù)市場比較法程序，進行相應的修正。采用收益還原法，地役權還原利率一般比出讓土地使用權還原利率高1個百分點左右。

1)城鎮(zhèn)土地分等因素因子：

a.城鎮(zhèn)區(qū)位因素;

b.城鎮(zhèn)集聚規(guī)模因素;

c.城鎮(zhèn)基礎設施因素;

d.城鎮(zhèn)用地投入產(chǎn)出水平因素;

e.區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展水平因素;

f.區(qū)域綜合服務能力因素;

g.區(qū)域土地供應潛力因素。

上述因素中，城鎮(zhèn)用地投入產(chǎn)出水平因素和區(qū)域土地供應潛力因素為備選因素。(要求記憶)在開展城鎮(zhèn)土地分等時，根據(jù)具體情況選用。

2)城鎮(zhèn)土地定級因素因子：

a.繁華程度方面的因素有;商服繁華影響度;

b.交通條件方面的因素有：道路通達度、公交便捷度、對外交通便利度(客運、貨運);

c.基本設施方面的因素有：基礎設施完善度、公用設施完備度;

d.環(huán)境條件方面的因素有：環(huán)境質量優(yōu)劣度、綠地覆蓋度、自然條件優(yōu)劣度;

e.人口狀況方面的因素有：人口密度;

f.產(chǎn)業(yè)集聚效益方面的因素有：產(chǎn)業(yè)集聚影響度;

g.其他方面的因素。

3)選擇因素原則

確定的因素應同時滿足：

(1)因素指標值變化對城鎮(zhèn)土地分等定級有較顯著的影響;因素指標值有較大的變化范圍，選擇的因素對不同區(qū)位的影響有較大的差異;

(2)不同類型的土地定級應分別選擇相應的定級因素;

(3)其他方面的因素選擇根據(jù)城鎮(zhèn)及其定級工作的具體情況選定。