1[.單選題]企業(yè)抵押經(jīng)營貸款主要適用人群不包括()。

　　A.中小業(yè)主

　　B.個(gè)體經(jīng)營者

　　C.公司管理人員

　　D.全款購房，現(xiàn)有資金需求的借款人

　　[答案]D

　　[解析]企業(yè)抵押經(jīng)營貸款是指以中小企業(yè)所有者或者企業(yè)的高級管理者房產(chǎn)做抵押，然后向銀行申請貸款，將資金用于購買原材料、辦公設(shè)備或者企業(yè)經(jīng)營用途的一種資金周轉(zhuǎn)方式。主要適用人群為：①中小企業(yè)主;②公司管理人員;③個(gè)體經(jīng)營者。

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　　2[.單選題]某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的固定成本為3000萬元，單位變動(dòng)成本為1600元/m2，銷售價(jià)格為3000元/m2。在不考慮銷售稅費(fèi)的情況下，該項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)產(chǎn)量為()m2。

　　A.21429

　　B.30000

　　C.34300

　　D.55714

　　[答案]A

　　[解析]以銷售量表示的盈虧平衡點(diǎn)為：盈虧平衡點(diǎn)=總固定成本÷對固定成本的單位貢獻(xiàn)率。所以，項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)產(chǎn)量為：30000000÷(3000-1600)=21429m2。

　　3[.單選題]要確定新建商品房的均價(jià)首先應(yīng)劃定市場調(diào)查的范圍和重點(diǎn)，以項(xiàng)目為核 心，半徑()的范圍是市場調(diào)查重中之重。

　　A.2km

　　B.3km

　　C.5km

　　D.6km

　　[答案]A

　　[解析]確定市場調(diào)查的范圍和重點(diǎn)，以項(xiàng)目為核 心，半徑2km的范圍是重中之重。若范圍內(nèi)不夠，可再擴(kuò)大;凡是競爭對手都應(yīng)納入比較范圍;重點(diǎn)市場比較應(yīng)不少于6個(gè);存量樓價(jià)格也應(yīng)適當(dāng)考慮。

　　4[.單選題]某項(xiàng)目總投資10萬元，建筑投資500元/m2，若總建筑面積1000m2，預(yù)期利潤6萬元，則單位價(jià)格為()元/m2。

　　A.350

　　B.420

　　C.500

　　D.660

　　[答案]D

　　[解析]單位價(jià)格=單位可變成本費(fèi)用+(預(yù)計(jì)固定成本費(fèi)用+年目標(biāo)盈利)/單位總量=500+(100000+60000)÷1000=660(元/m2)。

　　5[.單選題]某房地產(chǎn)項(xiàng)目建造的平均成本為2800元/m2，銷售稅費(fèi)率為15%。若希望獲得25%的銷售利潤率，則該項(xiàng)目的銷售單價(jià)至少是()元/m2。

　　A.3920

　　B.3733

　　C.4118

　　D.4667

　　[答案]C

　　[解析]目標(biāo)利潤單位價(jià)格=[(固定總成本+目標(biāo)利潤額)÷預(yù)計(jì)銷售面積+單位變動(dòng)成本]÷(1-銷售費(fèi)率)。本題中，目標(biāo)利潤單位價(jià)格=建造平均成本×(1+25%)÷(1-銷售費(fèi)率)。所以，該項(xiàng)目的銷售單價(jià)至少是：2800×(1+25%)÷(1-15%)=4118(元/m2)。

　　6[.單選題]某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總建筑面積為10000m2，固定總成本為2000萬元，單位變動(dòng)成本為3000元/m2，銷售稅費(fèi)率為20%，該項(xiàng)目保本售價(jià)應(yīng)為()元/m2。

　　A.4167

　　B.6250

　　C.10000

　　D.25000

　　[答案]B

　　[解析]單位保本價(jià)格=(固定成本總額/盈虧平衡點(diǎn)產(chǎn)(銷)量+單位變動(dòng)成本)/(1-銷售費(fèi)率)=(20000000÷10000+3000)÷(1-20%)=6250(元/m2)

　　7[.單選題]某項(xiàng)目固定總成本為50萬元，總面積為200m2，銷售稅費(fèi)率為15%，單位變動(dòng)成本為4000元/m2，則目標(biāo)銷售價(jià)格為()元/m2。

　　A.5454

　　B.6218

　　C.6871

　　D.7647

　　[答案]D

　　[解析]單位保本價(jià)格={[固定成本總額/盈虧平衡點(diǎn)產(chǎn)(銷)量]+單位變動(dòng)成本}÷(1-銷售費(fèi)率)=[(500000/200)+4000]÷(1-15%)=7647(元/m2)。

　　8[.單選題]某項(xiàng)目總投資為3000萬元，建設(shè)周期為2年，建設(shè)完成后用于出租，從投資開始到投資全部收回的年限為12年，該項(xiàng)目的預(yù)期投資收益率為()。

　　A.7、01%

　　B.8、3%

　　C.10、0%

　　D.12、5%

　　[答案]C

　　[解析]預(yù)期收益率是房地產(chǎn)企業(yè)通過房地產(chǎn)投資所要達(dá)到的最低收益率，是一個(gè)預(yù)期指標(biāo)。項(xiàng)目完成后的實(shí)際收益率可能高于、等于、低于預(yù)期收益率，也是房地產(chǎn)投資存在一定風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)。預(yù)期收益通常包括安全收益率、通貨膨脹率和風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率，用于對通貨膨脹和風(fēng)險(xiǎn)的補(bǔ)償。預(yù)期投資收益率可以通過總投資回收年限計(jì)算，公式為：預(yù)期投資收益率=(總投資額÷總投資回收年限)÷總投資額。題中，該項(xiàng)目的預(yù)期投資收益率=[30000000÷(12-2)]÷30000000=10.0%。

　　9[.單選題]某建設(shè)項(xiàng)目總投資60000萬元，建設(shè)期4年，建設(shè)完成后用于出租，從投資開始到投資全部收回的預(yù)期年限為10年。該項(xiàng)目的預(yù)期投資收益率為()。

　　A.7、2%

　　B.8、6%

　　C.14、3%

　　D.16、7%

　　[答案]D

　　[解析]預(yù)期投資收益率計(jì)算過程為：①不含建設(shè)期的投資回收年限=10-4=6(年);②預(yù)期投資收益率=(總投資額÷總投資回收年限)/總投資額=(60000÷6)÷60000=16.7%。

　　10[.單選題]某項(xiàng)目主力戶型以三居室為主，對于本區(qū)域而言面積偏大，這一條件在SWOT矩陣中應(yīng)為()條件。

　　A.S

　　B.W

　　C.O

　　D.T

　　[答案]B

　　[解析]SWOT是優(yōu)勢(Strength)、劣勢(Weakness)、機(jī)會(huì)(Opportunity)和威脅(Threats)的合稱。SWOT分析方法認(rèn)為企業(yè)外部環(huán)境對企業(yè)戰(zhàn)略形成重大影響，戰(zhàn)略形成過程實(shí)際上是把企業(yè)內(nèi)部優(yōu)勢和劣勢與外部環(huán)境和威脅進(jìn)行匹配的過程。其中，劣勢是對企業(yè)不利的內(nèi)部資源因素，如：項(xiàng)目規(guī)模較小，難與大盤抗衡;項(xiàng)目是單體建筑，缺乏目前市場上流行的小區(qū)環(huán)境和小區(qū)花園;主力戶型以三居室為主，對本區(qū)域而言面積偏大;售樓處偏僻，形象較差;地處老地段，不屬于目前熱賣片區(qū)，不易于吸引區(qū)外人士前來購買。本題中，三居室對于本區(qū)域面積偏大，屬于該項(xiàng)目的劣勢。