房屋交付與驗收

本章練習 知識點講解

　　一、新建商品房交付與驗收

　　根據交付房屋類型的差異，房屋交付分為新建商品房交付和存量房交付。

　　(一)新建商品房交付的內涵

　　房地產開發(fā)商交付新建商品房，多數是將簽署了新建商品房買賣合同的商品房交付給買受人，少數是房地產開發(fā)商將商業(yè)不動產交付給承租人。前者是房屋實物的轉移占有，即先將房屋實體交付給買受人，后辦理不動產產權轉移手續(xù)，也就是說新建商品房買受人從房地產開發(fā)商那里領受到房屋后，再到不動產登記部門辦理不動產產權登記手續(xù)，領取不動產權利證書。

　　(二)新建商品房交付的條件

　　首先，該商品房已取得建設工程竣工驗收備案證明文件和房屋測繪報告。如果商品房是住宅的，需提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。在交付驗收日，如果房地產開發(fā)商不能提供上述文件，買受人可以拒絕接收房屋，產生的逾期交付責任由開發(fā)商承擔。

　　其次，商品房相關設施設備要具備交付條件、相應的使用標準。設施設備包括兩大類，一是基礎設施設備，包括供排水、供電、供暖、燃氣、電話通信、有線電視、寬帶網絡。二是公共服務及其他配套設施。這些配套設施是否建設以建設工程規(guī)劃許可證標注的為準。如對小區(qū)內綠地率、規(guī)劃的車位或車庫、物業(yè)服務用房、幼兒園、醫(yī)療衛(wèi)生機構等約定交付時間及標準。

　　(三)買受人查驗交付商品房的項目

　　買受人收到標的物時應當在約定的檢驗期間內檢驗。沒有約定檢驗期間的，應當及時檢驗。

　　當事人約定檢驗期間的，買受人應當在檢驗期間內將標的物的數量或者質量不符合約定的情形通知出賣人。買受人怠于通知的，視為標的物的數量或者質量符合約定。

　　買受人按照合同約定的條款對房屋面積、公攤面積、公用設施、配套設施、房屋配套等進行驗收。

　　(四)房屋交付時的費用

　　房屋交付時的費用有以下兩種情況：

　　一是無需交付任何費用。開發(fā)商在交付房屋的時候，買受人直接按照合同約定的交樓標準對房屋進行驗收，驗收合格后拿鑰匙，驗收環(huán)節(jié)無需交付任何費用。

　　二是預付費用。開發(fā)商在交付房屋的時候，買受人需要預交物業(yè)管理費、水電費、電視初裝費等，開發(fā)商同時代收房屋契稅。買受人在按照合同標準驗收合格后領取房屋鑰匙。

　　(五)房地產經紀人參與物業(yè)交付

　　物業(yè)交付是住房項目銷售的最后階段，代理公司協助房地產開發(fā)商共同完成，購房者順利搬入住房。在物業(yè)交付中，銷售人員、工程人員、物業(yè)管理人員等組成驗房小組，為客戶驗房提供零接觸服務。

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