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2020年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人業(yè)務(wù)操作章節(jié)考點(diǎn)：寫字樓項(xiàng)目銷售代理

來源：考試網(wǎng) [2020年8月14日] 【大中小】

寫字樓項(xiàng)目銷售代理

本章練習(xí) 知識點(diǎn)講解

　　一、寫字樓產(chǎn)品特性和運(yùn)作目標(biāo)

　　(二)寫字樓項(xiàng)目運(yùn)作目標(biāo)

　　1.綜合利益最大化目標(biāo)。盡量將項(xiàng)目后期運(yùn)營成本降低。

　　2.快速回收成本目標(biāo)。應(yīng)該建造適銷對路的產(chǎn)品;縮短開發(fā)周期，合理控制項(xiàng)目成本投入，確保項(xiàng)目高投入產(chǎn)出比。

　　3.品牌目標(biāo)。趨向于領(lǐng)先或差異化于市場現(xiàn)有水平的檔次定位與產(chǎn)品設(shè)計，產(chǎn)生品牌識別性，進(jìn)而產(chǎn)生社會知名度。

　　二、寫字樓定位及物業(yè)發(fā)展建議

　　(一)本體項(xiàng)目資源屬性判斷

　　1.項(xiàng)目指標(biāo)分析

　　包括：地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、建設(shè)指標(biāo)分析和地塊形狀分析，具體指用地面積、容積率、建筑面積、限高、建筑密度、退紅線、地塊形狀、地塊內(nèi)部狀況等。

　　2.項(xiàng)目四至分析

　　分析地塊周邊的現(xiàn)狀情況、未來發(fā)展情況，同時尋找地塊的主昭示面，判斷地塊位置是否緊鄰城市主要道路兩側(cè)，未來樓體位置是否便于吸引城市人流與車流的視覺關(guān)注。

　　3.區(qū)域?qū)傩耘袛?/P>

　　判斷地塊所屬區(qū)域的商務(wù)屬性，即地塊位置是否歸屬于城市核心商務(wù)區(qū)、次級商務(wù)區(qū)、非主流商務(wù)區(qū)，或區(qū)域根本無商務(wù)氛圍等。

　　4.景觀資源分析

　　判斷地塊周邊視覺范圍可達(dá)的景觀價值，例如：水景、山景、公園、院校、城市廣場、特色建筑、旅游及文化景觀資源等。

　　5.周邊商業(yè)配套成熟度判斷

　　判斷地塊周邊區(qū)域與企業(yè)辦公相關(guān)的商業(yè)服務(wù)設(shè)施的配套程度，重點(diǎn)考察餐飲服務(wù)配套、金融服務(wù)配套、以及便利服務(wù)設(shè)施等。例如：餐廳、銀行、電信服務(wù)廳、便利店等。

　　6.路網(wǎng)情況判斷

　　判斷地塊位置是否緊鄰城市主要干道或高速公路入口，地塊附近地鐵站點(diǎn)或其他公共交通站點(diǎn)設(shè)置狀況，細(xì)致考慮步行或車行進(jìn)入項(xiàng)目地塊的人流動線與車行動線的便捷程度;同時分析項(xiàng)目到達(dá)周邊其他區(qū)域和重要交通節(jié)點(diǎn)的需要時間，看交通是否便利等。

　　7.其他資源優(yōu)劣勢判斷

　　判斷項(xiàng)目其他資源優(yōu)劣勢。例如：品牌增值、綜合體規(guī)劃增值、區(qū)域產(chǎn)業(yè)鏈增值、區(qū)域政府規(guī)劃利好、爛尾形象貶損等。

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