1[.多選題]出租型房地產(chǎn)的租賃收入通常包括()。

A.租金

B.物業(yè)管理費

C.潛在租金

D.轉(zhuǎn)售收入

E.押金的利息

[答案]AE

[解析]租賃收入包括租金和租賃保證金或押金的利息收入等收入。出租人負(fù)擔(dān)的費用，根據(jù)真正的房租構(gòu)成因素(地租、房屋折舊費、維修費、管理費、投資利息、保險費、房地產(chǎn)稅、租賃費用、租賃稅費和利潤)，一般為其中的維修費、管理費、保險費、房地產(chǎn)稅、租賃費用、租賃稅費。但在實際中，房租可能包含真正的房租構(gòu)成因素之外的費用，也可能不包含真正的房租構(gòu)成因素的費用。@##

2[.多選題]下列有關(guān)投資回收期(Pb)的說法中，靜態(tài)投資回收期與動態(tài)投資回收期共同具有的特點包括()。

A.不考慮資金的時間價值

B.自投資起始點算起累計凈現(xiàn)值等于零的年份

C.衡量了項目投資回收的速度

D.忽視了投資回收期之后的現(xiàn)金流量

E.如果Pb≤Pc(基準(zhǔn)投資回收期)，說明項目在經(jīng)濟上可行

[答案]CDE

[解析]A項，靜態(tài)投資回收期不考慮資金的時間價值。B項，房地產(chǎn)投資項目的動態(tài)投資回收期，是自投資起始點算起累計凈現(xiàn)值等于零的年份。C項，投資回收期是用于衡量項目投資回收速度的評價指標(biāo)。D項，投資回收期法的缺點是忽視了投資回收期之后出現(xiàn)的現(xiàn)金流量，從而可能使投資回收期之后有很好收益的投資項目被淘汰。E項，如果Pb≤Pc(平均投資回收期)，則說明項目能在要求的時間內(nèi)收回投資，項目在經(jīng)濟上是可接受的，否則不可行。

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3[.多選題]在計算財務(wù)內(nèi)部收益率時，可以采用的方法有()。

A.內(nèi)插法

B.經(jīng)驗分析法

C.風(fēng)險調(diào)整值法

D.試錯法

E.市場法

[答案]AD

[解析]財務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)通常簡稱內(nèi)部收益率，是指項目在整個計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值之和等于零時的折現(xiàn)率，也就是使項目的財務(wù)凈現(xiàn)值等于零時的折現(xiàn)率。財務(wù)內(nèi)部收益率是先采用試錯法，計算到一定精度后再采用線性內(nèi)插法求取，即FIRR是通過試錯法與線性內(nèi)插法相結(jié)合的方法來求取。

4[.多選題]根據(jù)內(nèi)部收益率的含義可知，內(nèi)部收益率表示()。

A.項目各期凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值之和等于零時的折現(xiàn)率

B.財務(wù)凈現(xiàn)值等于零時的折現(xiàn)率

C.項目的收益能抵償全部初始投資

D.當(dāng)其大于基準(zhǔn)收益率時，投資項目可行

E.投資者所能接受的最低收益率

[答案]ABDE

[解析]財務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)通常簡稱內(nèi)部收益率，是指項目在整個計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值之和等于零時的折現(xiàn)率，也就是使項目的財務(wù)凈現(xiàn)值等于零時的折現(xiàn)率。它是評價項目盈利能力的主要動態(tài)指標(biāo)。

5[.多選題]財務(wù)內(nèi)部收益率法與財務(wù)凈現(xiàn)值法的主要區(qū)別在于()。

A.財務(wù)內(nèi)部收益率法不需要預(yù)先設(shè)定一個折現(xiàn)率

B.財務(wù)凈現(xiàn)值是一個數(shù)額，財務(wù)內(nèi)部收益率是一個比率

C.財務(wù)內(nèi)部收益率比財務(wù)凈現(xiàn)值有更直觀的吸引力

D.財務(wù)凈現(xiàn)值法需要預(yù)先設(shè)定一個折現(xiàn)率

E.財務(wù)凈現(xiàn)值比財務(wù)內(nèi)部收益率更直觀

[答案]ABCD

[解析]財務(wù)內(nèi)部收益率法與財務(wù)凈現(xiàn)值法的主要區(qū)別包括：①財務(wù)凈現(xiàn)值是一個數(shù)額，財務(wù)內(nèi)部收益率是一個比率;②財務(wù)凈現(xiàn)值法需要預(yù)先設(shè)定一個折現(xiàn)率，而這個折現(xiàn)率在事先通常是很難確定的，財務(wù)內(nèi)部收益率法則不需要預(yù)先設(shè)定一個折現(xiàn)率。但是，當(dāng)財務(wù)內(nèi)部收益率求出后，需要將它與一個收益率(折現(xiàn)率)進行比較。

6[.多選題]下列房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟評價指標(biāo)中，屬于動態(tài)盈利評價指標(biāo)的有()

A.財務(wù)凈現(xiàn)值

B.投資利潤率

C.成本利潤率

D.財務(wù)內(nèi)部收益率

E.利息備付率

[答案]AD

[解析]動態(tài)盈利性評價指標(biāo)主要包括：①財務(wù)凈現(xiàn)值;②財務(wù)內(nèi)部收益率;③動態(tài)投資回收期。BC兩項，投資利潤率與成本利潤率均屬于靜態(tài)盈利性評價指標(biāo);E項，利息備付率屬于清償性評價指標(biāo)。

7[.多選題]下列房地產(chǎn)投資類型中，屬于間接投資形式的有()。

A.房地產(chǎn)開發(fā)投資

B.購買房地產(chǎn)用于出租

C.購買房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)股票

D.購買房地產(chǎn)投資信托基金

E.租賃房地產(chǎn)后轉(zhuǎn)租

[答案]CD

[解析]房地產(chǎn)間接投資是指投資者將資金用于購買房地產(chǎn)相關(guān)證券的行為，投資者不參與其中的有關(guān)管理工作。房地產(chǎn)間接投資的形式主要有購買房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的股票、債券，購買房地產(chǎn)投資信托基金等。ABE三項均屬于直接投資。

8[.多選題]房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)中，按投資目的劃分的房地產(chǎn)投資類型主要有()。

A.以盈利為目的的房地產(chǎn)買賣投資

B.自用置業(yè)投資

C.出租經(jīng)營置業(yè)投資

D.為保值、增值的土地投資

E.房地產(chǎn)租賃經(jīng)營投資

[答案]ABCE

[解析]房地產(chǎn)投資的類型多種多樣，除了根據(jù)房地產(chǎn)類型分為住宅、商業(yè)用房、寫字樓等投資外，根據(jù)投入的資金是否直接用于房地產(chǎn)實物，分為直接投資和間接投資。房地產(chǎn)直接投資根據(jù)是否直接形成增量房地產(chǎn)，分為房地產(chǎn)置業(yè)投資和房地產(chǎn)開發(fā)投資。

9[.多選題]房地產(chǎn)投資選擇多樣性的表現(xiàn)有()。

A.房地產(chǎn)類型多樣

B.房地產(chǎn)投資形式多樣

C.房地產(chǎn)投資收益的個別性

D.房地產(chǎn)經(jīng)營方式多樣

E.房地產(chǎn)投資變現(xiàn)復(fù)雜

[答案]ABD

[解析]房地產(chǎn)投資的特點包括：①投資選擇的多樣性;②投資區(qū)域的差異性;③投資價值的附加性;④投資變現(xiàn)的困難性;⑤投資收益的個別性;⑥投資預(yù)期的風(fēng)險性。其中，投資的多樣性主要表現(xiàn)在：①投資對象的多樣性;②投資形式的多樣性;③經(jīng)營方式的多樣性。

10[.多選題]下列風(fēng)險中，屬于房地產(chǎn)投資主要風(fēng)險的包括()。

A.市場供求風(fēng)險

B.利率風(fēng)險

C.資本價值風(fēng)險

D.收益現(xiàn)金流風(fēng)險

E.流動性風(fēng)險

[答案]ABDE

[解析]房地產(chǎn)投資的主要風(fēng)險包括：①市場供求風(fēng)險;②市場周期風(fēng)險;③政策風(fēng)險;④利率風(fēng)險;⑤通貨膨脹風(fēng)險;⑥機會成本風(fēng)險;⑦收益現(xiàn)金流風(fēng)險;⑧時間風(fēng)險;⑨持有期風(fēng)險;⑩流動性風(fēng)險;或然損失風(fēng)險;政治風(fēng)險。