1[.多選題]建立可比實例成交價格的比較基準是市場法的基礎，其內容主要有()。

A.統一財產范圍

B.統一成交日期

C.統一交易情況

D.統一付款方式

E.統一計價單位

[答案]ADE

[解析]可比實例是指交易實例中交易方式適合估價目的、成交日期接近價值時點、成交價格為正常價格或可修正為正常價格的估價對象的類似房地產等財產或相關權益。選了可比實例之后，一般應先對這些可比實例的成交價格進行換算處理，使它們之間的口徑一致、相互可比，為后續(xù)對可比實例成交價格進行修正和調整建立一個共同的基礎。建立比較基礎一般要統一財產范圍、統一付款方式、統一稅費負擔及統一計價單位。

2[.多選題]毛租金乘數法是求取估價對象價值的一種方法，其優(yōu)點主要有()。

A.計算簡便

B.省略了房地產租金以外的收入

C.比較客觀

D.省略了不同房地產空置率和運營費用的差異

E.避免多次測算可能產生的誤差

[答案]ACE

[解析]毛租金乘數法的優(yōu)點包括：①方便易行，在市場上較容易獲得房地產的價格和租金資料;②由于在同一市場上，相似房地產的租金和價格同時受相同的市場力量影響，所以毛租金乘數是一個比較客觀的數值;③避免了由于多層次測算可能產生的各種誤差的累計。毛租金乘數法的缺點包括：①忽略了房地產租金以外的收入;②忽略了不同房地產空置率和運營費用的差異。

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3[.多選題]下列屬于名義價格的是()。

A.未扣除價格因素的價格

B.買房送裝修的情況下，減去裝修服務費后的價格

C.交易當事人為了逃稅而不實申報的價格

D.房地產買賣中，本應由賣方繳納的稅費買賣雙方約定由買方繳納的成交價格

E.在不同的付款方式下，在成交日期講明，但不是在成交日期一次性付清的價格

[答案]ACDE

[解析]名義價格是表面上的價格，能直接觀察到。實際價格一般直接觀察不到，通常需要在名義價格的基礎上進行計算或處理才能得到。例如：①未扣除價格因素的價格為名義價格，扣除了價格因素后的價格為實際價格。②在買房送裝修、汽車、車位、物業(yè)服務費等情況下，未減去裝修、汽車、車位、物業(yè)服務費等的價值的價格為名義價格，減去了裝修、汽車、車位、物業(yè)服務費等的價值后的價格為實際價格。③在交易當事人為了逃稅等而不實申報成交價格的情況下，申報的成交價格為名義價格，真實的成交價格為實際價格。④房地產買賣中，本應由賣方繳納的稅費買賣雙方約定由買方繳納，或者本應由買方繳納的稅費買賣雙方約定由賣方繳納。這種情況下的成交價格為名義價格，而實際價格(或稱為正常成交價格)則是在買賣雙方各自繳納自己應繳納的交易稅費下的價格。⑤在不同的付款方式下，在成交日期講明，但不是在成交日期一次性付清的價格為名義價格;在成交日期一次性付清的價格或者將不是在成交日期一次性付清的價格折現到成交日期的價格為實際價格。

4[.多選題]在新建商品房銷售中出現的一組房地產價格包括()。

A.成交價

B.起價

C.差價

D.標價

E.均價

[答案]ABDE

[解析]起價、標價、成交價和均價是在新建商品房銷售中的幾種房價。起價是銷售新建商品房的最低價。標價是賣方要價。成交價是新建商品房買賣雙方的實際交易價格。均價是新建商品房的平均價格，一般有標價的平均價格和成交價的平均價格兩種。

5[.多選題]基于營業(yè)收入求取凈收益的房地產包括()。

A.商鋪

B.旅館

C.寫字樓

D.娛樂場所

E.影劇院

[答案]BDE

[解析]求取凈收益的途徑可分為兩種：①基于租賃收入求取凈收益，如有大量租賃實例的住宅、寫字樓、商鋪等;②基于營業(yè)收入求取凈收益，例如旅館、影劇院、娛樂場所等。對于那些既有大量租賃實例又有營業(yè)收入的房地產，如商鋪、餐館等，只要是能夠通過租賃收入求取凈收益的，應優(yōu)先通過租賃收入求取凈收益。AC兩項是基于租賃收入求取凈收益。

6[.多選題]從政府對房地產價格的管制或干預程度來劃分，可將房地產價格分為()。

A.市場調節(jié)價

B.政府定價

C.政府指導價

D.基準地價

E.標定地價

[答案]ABC

[解析]市場調節(jié)價、政府指導價和政府定價是《中華人民共和國價格法》規(guī)定，實質上是按照政府對價格的管制或干預程度劃分的三種價格。

7[.多選題]下列房地產中，不適宜采用市場法進行估價的有()。

A.學校

B.行政辦公樓

C.醫(yī)院

D.住宅

E.寫字樓

[答案]ABC

[解析]市場法(又稱比較法、市場比較法、交易實例比較法)，適用的估價對象是同類數量較多、有較多交易且具有一定可比性的房地產，例如：①住宅，包括普通住宅、高檔公寓、別墅等;②寫字樓;③商鋪;④標準廠房;⑤房地產開發(fā)用地。下列房地產難以采用市場法估價：①數量很少的房地產，如特殊廠房、機場、碼頭等;②很少發(fā)生交易的房地產，如學校、醫(yī)院、行政辦公樓等;③可比性很差的房地產，如在建工程等。

8[.多選題]下列房地產中，適用市場法對其估價的有()

A.學校

B.電影院

C.醫(yī)院

D.住宅

E.寫字樓

[答案]DE

[解析]市場法適用的估價對象是數量較多且經常發(fā)生交易的房地產，例如：①住宅，包括普通住宅、高檔公寓、別墅等;②寫字樓;③商鋪;④標準廠房;⑤房地產開發(fā)用地。下列房地產難以采用市場法估價：①數量很少的房地產，例如特殊廠房、機場、碼頭、博物館、教堂、寺廟、古建筑等;②很少發(fā)生交易的房地產，例如學校、醫(yī)院、行政辦公樓等;③可比性很差的房地產，例如在建工程等。

9[.多選題]下列房地產中，適用市場法估價的有()。

A.高檔公寓

B.標準廠房

C.行政辦公樓

D.博物館

E.商鋪

[答案]ABE

[解析]市場法又稱比較法、市場比較法、交易實例比較法，適用的估價對象是同類數量較多、有較多交易且具有一定可比性的的房地產，例如：①住宅，包括普通住宅、高檔公寓、別墅等;②寫字樓;③商鋪;④標準廠房;⑤房地產開發(fā)用地。下列房地產難以采用市場法估價：①數量很少的房地產，例如特殊廠房、機場、碼頭等;②很少發(fā)生交易的房地產，例如學校、醫(yī)院、行政辦公樓等;③可比性很差的房地產，如在建工程等。

10[.多選題]導致建筑物折舊中的物質折的原因包括()。

A.設備、設施陳舊落后

B.正常使用的磨損

C.自然經過的老化

D.意外破壞的損毀

E.延遲維修的損壞殘存

[答案]BCDE

[解析]物質折舊是指因自然力作用或使用導致建筑物老化、磨損或損壞造成的建筑物價值減損。導致物質折舊的原因分為：①自然經過的老化，主要是隨著時間的流逝由于自然力作用而引起的;②正常使用的磨損，主要是由于正常使用而引起的，與建筑物的使用性質、使用強度和使用時間正相關;③意外破壞的損毀，主要是由于突發(fā)性的天災人禍而引起的;④延遲維修的損壞殘存，主要是由于未適時地采取預防、養(yǎng)護措施或者修理不夠及時而引起的。