1[.多選題]房地產(chǎn)價(jià)格的特征主要有()。

A.房地產(chǎn)價(jià)格受區(qū)位的影響很小

B.房地產(chǎn)價(jià)格形成的時(shí)間通常較長(zhǎng)

C.房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價(jià)格

D.房地產(chǎn)價(jià)格容易受交易者的個(gè)別情況的影響

E.房地產(chǎn)價(jià)格既有交換代價(jià)的價(jià)格，又有使用代價(jià)的租金

[答案]BCDE

[解析]房地產(chǎn)價(jià)格的特征主要有：①房地產(chǎn)價(jià)格與區(qū)位密切相關(guān)，受區(qū)位的影響很大;②房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價(jià)格;③房地產(chǎn)價(jià)格容易受交易者的個(gè)別情況的影響;④房地產(chǎn)價(jià)格既有買(mǎi)賣(mài)價(jià)格，又有租賃價(jià)格;⑤房地產(chǎn)價(jià)格形成的時(shí)間通常較長(zhǎng)。

2[.多選題]關(guān)于成本估價(jià)中房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成的說(shuō)法，正確的有()。

A.土地取得成本中包括拆遷費(fèi)用

B.開(kāi)發(fā)成本包括非營(yíng)業(yè)性公共配套設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用

C.管理費(fèi)用一般按開(kāi)發(fā)成本的一定比例預(yù)算

D.投資利息不包括自有資金應(yīng)得的利益

E.銷(xiāo)售稅費(fèi)不包括開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中的稅費(fèi)

[答案]ABE

[解析]房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成分為：土地取得成本、建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、投資利息、銷(xiāo)售稅費(fèi)、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。C項(xiàng)，管理費(fèi)用是指為組織和管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所必需的費(fèi)用，包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的人員工資及福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)等，可總結(jié)為土地取得成本與開(kāi)發(fā)成本之和的一定比率。因此，在估價(jià)時(shí)管理費(fèi)用通�？砂凑胀恋厝〉贸杀九c開(kāi)發(fā)成本之和乘以這一比率來(lái)測(cè)算。D項(xiàng)，投資利息與會(huì)計(jì)上的財(cái)務(wù)費(fèi)用不同，包括土地取得成本、開(kāi)發(fā)成本和管理費(fèi)用的利息，無(wú)論它們的來(lái)源是借貸資金還是自有資金都應(yīng)計(jì)算利息。【說(shuō)明】2016版教材已把“開(kāi)發(fā)成本”改為“建設(shè)成本”。

2022年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試《交易制度政策》在線題庫(kù)	搶先試用
2022年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試《職業(yè)導(dǎo)論》在線題庫(kù)	搶先試用
2022年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試《專(zhuān)業(yè)基礎(chǔ)》在線題庫(kù)	搶先試用
2022年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試《業(yè)務(wù)操作》在線題庫(kù)	搶先試用

3[.多選題]房地產(chǎn)價(jià)格與一般物品的價(jià)格的相同之處表現(xiàn)在()。

A.都是價(jià)格，用貨幣表示

B.都有波動(dòng)，受供求因素的影響

C.都是按質(zhì)論價(jià)：優(yōu)質(zhì)價(jià)高，劣質(zhì)低價(jià)

D.都容易受交易者的個(gè)別情況影響

E.既有交換代價(jià)的價(jià)格，又有使用代價(jià)的價(jià)格

[答案]ABC

[解析]房地產(chǎn)價(jià)格與一般商品的價(jià)格既有共同之處，又有不同之處。共同之處表現(xiàn)在：①都是價(jià)格，用貨幣來(lái)表示;②都有波動(dòng)，受供求因素的影響;③都是按質(zhì)論價(jià)，優(yōu)質(zhì)高價(jià)，劣質(zhì)低價(jià)。

4[.多選題]房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅收也稱(chēng)為房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅收，相當(dāng)于商品流通環(huán)節(jié)的稅收，包括()。

A.耕地占用稅

B.營(yíng)業(yè)稅

C.土地增值稅

D.城市維護(hù)建設(shè)稅

E.城鎮(zhèn)土地使用稅

[答案]BCD

[解析]房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅收又稱(chēng)房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅收，相當(dāng)于商品流通環(huán)節(jié)的稅收，如契稅、增值稅、所得稅、印花稅。A項(xiàng)，耕地占用稅屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的稅收;E項(xiàng)，城鎮(zhèn)土地使用稅屬于房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收。

5[.多選題]房地產(chǎn)價(jià)格的形成條件有()。

A.房地產(chǎn)位置不可移動(dòng)

B.房地產(chǎn)有使用價(jià)值

C.房地產(chǎn)是稀缺的

D.對(duì)房地產(chǎn)有有效需求

E.房地產(chǎn)的價(jià)值大

[答案]BCD

[解析]房地產(chǎn)與其他物品一樣，之所以有價(jià)格，是因?yàn)榫哂杏杏眯�、稀缺性和有效需求。有用性是指物品能夠滿(mǎn)足人們的某種需要，俗話說(shuō)“有用”，經(jīng)濟(jì)學(xué)上稱(chēng)為使用價(jià)值。稀缺性是指物品的數(shù)量沒(méi)有多到使所有人想要得到它時(shí)就能夠得到它，是相對(duì)缺乏，而不是絕 對(duì)缺乏。有效需求是指對(duì)物品的有支付能力支持的需要，即不但愿意購(gòu)買(mǎi)而且有能力購(gòu)買(mǎi)。

6[.多選題]向賣(mài)方征收的稅收包括()。

A.交易手續(xù)費(fèi)

B.土地增值稅

C.契稅

D.印花稅

E.企業(yè)所得稅

[答案]BE

[解析]根據(jù)稅法及中央和地方政府的有關(guān)規(guī)定，有的稅費(fèi)應(yīng)由賣(mài)方繳納，如增值稅、所得稅;有的稅費(fèi)應(yīng)由買(mǎi)方繳納，如契稅、補(bǔ)繳出讓金;有的稅費(fèi)則買(mǎi)賣(mài)雙方都應(yīng)繳納或各負(fù)擔(dān)一部分，如印花稅、交易手續(xù)費(fèi)。

7[.多選題]根據(jù)建筑物折舊的原因，可將建筑物折舊分為()。

A.物質(zhì)折舊

B.功能折舊

C.性能折舊

D.市場(chǎng)折舊

E.外部折舊

[答案]ABE

[解析]估價(jià)上的建筑物折舊是指各種原因造成的建筑物價(jià)值減損，等于建筑物在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的重置成本或重建成本與在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值之差，包括：①物質(zhì)折舊，是指因自然力作用或使用導(dǎo)致建筑物老化、磨損或損壞造成的建筑物價(jià)值減損;②功能折舊，是指因建筑物功能不足或過(guò)剩造成的建筑物價(jià)值減損;③外部折舊，是指因建筑物以外的各種不利因素造成的建筑物價(jià)值減損。

8[.多選題]下列情況中，需要進(jìn)行交易情況影響修正的有()。

A.親友之間進(jìn)行的房地產(chǎn)交易

B.房地產(chǎn)交易日期

C.相鄰房地產(chǎn)的合并交易

D.拖欠工程款的交易

E.房地產(chǎn)權(quán)益

[答案]ACD

[解析]進(jìn)行交易情況修正的情況有：①利害關(guān)系人之間的交易;②對(duì)交易對(duì)象或市場(chǎng)行情缺乏了解的交易;③被迫出售或被迫購(gòu)買(mǎi)的交易;④人為哄抬價(jià)格的交易;⑤對(duì)交易對(duì)象有特殊偏好的交易;⑥受迷信影響的交易;⑦相鄰房地產(chǎn)的合并交易。

9[.多選題]商品房銷(xiāo)售中出現(xiàn)的平均價(jià)格有()。

A.應(yīng)價(jià)的平均價(jià)格

B.標(biāo)價(jià)的平均價(jià)格

C.起價(jià)的平均價(jià)格

D.表格價(jià)的平均價(jià)格

E.成交價(jià)平均價(jià)格

[答案]BE

[解析]均價(jià)是所銷(xiāo)售商品房的平均價(jià)格，一般有標(biāo)價(jià)的平均價(jià)格和成交價(jià)的平均價(jià)格兩種。成交價(jià)的平均價(jià)格一般可以反映所銷(xiāo)售商品房的總體價(jià)格水平。

10[.多選題]成本法估價(jià)中的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本有()

A.勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)

B.管理費(fèi)用

C.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)

D.房屋建筑安裝工程費(fèi)

E.公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)

[答案]ACDE

[解析]開(kāi)發(fā)成本主要包括：①勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi);②基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi);③房屋建筑安裝工程費(fèi);④公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi);⑤開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中的稅費(fèi)。