1[.多選題]下列影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素中，通常能引起房地產(chǎn)價(jià)格上升的因素有()。

A.人口數(shù)量增加

B.家庭規(guī)模小型化

C.本國(guó)貨幣升值

D.建筑材料價(jià)格上漲

E.購(gòu)房抵押貸款利率上升

[答案]ABCD

[解析]E項(xiàng)，從房地產(chǎn)需求的角度看，由于購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)特別是購(gòu)買(mǎi)住宅普遍要借助于貸款，所以利率的上升或下降會(huì)加重或減輕房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)者的貸款償還負(fù)擔(dān)，從而會(huì)減少或增加房地產(chǎn)需求，進(jìn)而導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降或上漲。

2022年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試《交易制度政策》在線題庫(kù)	搶先試用
2022年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試《職業(yè)導(dǎo)論》在線題庫(kù)	搶先試用
2022年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試《專業(yè)基礎(chǔ)》在線題庫(kù)	搶先試用
2022年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試《業(yè)務(wù)操作》在線題庫(kù)	搶先試用

2[.多選題]從重新購(gòu)建價(jià)格的概念中，可以概括出()。

A.重新購(gòu)建價(jià)格是客觀的重置成本或重建成本

B.重新購(gòu)建價(jià)格也稱重新購(gòu)建成本

C.重新購(gòu)建價(jià)格是必要支出的價(jià)格

D.重新購(gòu)建價(jià)格是在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的重置成本或重建成本

E.建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格是全 新?tīng)顩r的重置成本或重建成本

[答案]ADE

[解析]把握重新購(gòu)建價(jià)格的內(nèi)涵，需注意事項(xiàng)包括：①重新購(gòu)建價(jià)格是在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的重置成本或重建成本;②重新購(gòu)建價(jià)格是客觀的重置成本或重建成本;③建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格是全 新?tīng)顩r的重置成本或重建成本，土地的重新購(gòu)建價(jià)格是價(jià)值時(shí)點(diǎn)狀況的土地重置成本。

3[.多選題]在房地產(chǎn)估價(jià)的收益法中，報(bào)酬率的求取方法主要有()。

A.累加法

B.成本法

C.試算法

D.內(nèi)插法

E.市場(chǎng)提取法

[答案]AE

[解析]報(bào)酬率是指將估價(jià)對(duì)象未來(lái)各年的凈收益轉(zhuǎn)換為估價(jià)對(duì)象價(jià)格或價(jià)值的折現(xiàn)率，是與利率、內(nèi)部收益率同類性質(zhì)的比率。求取報(bào)酬率的方法主要有：①累加法是以安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值作為報(bào)酬率。安全利率是指沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)或極小風(fēng)險(xiǎn)的投資報(bào)酬率;風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值是承擔(dān)額外風(fēng)險(xiǎn)所要求的補(bǔ)償。②市場(chǎng)提取法是指利用與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)具有類似收益特征的可比實(shí)例房地產(chǎn)的價(jià)格、凈收益、收益期或持有期等數(shù)據(jù)，選用相應(yīng)的報(bào)酬資本化法公式，反求出報(bào)酬率。

4[.多選題]下列經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，需要補(bǔ)交地價(jià)的有()。

A.出租商品房

B.提高容積率

C.延長(zhǎng)土地使用期限

D.轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房

E.工業(yè)用地改為商業(yè)用地

[答案]BCDE

[解析]補(bǔ)地價(jià)是指建設(shè)用地使用權(quán)人因改變國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同約定的土地使用條件等而需向國(guó)家繳納的建設(shè)用地使用權(quán)出讓金、土地出讓價(jià)款、土地收益等。需要補(bǔ)地價(jià)的情形主要有：①改變土地用途等規(guī)劃條件;②延長(zhǎng)土地使用期限(包括建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期);③轉(zhuǎn)讓、出租、抵押以劃撥方式取得建設(shè)用地使用權(quán)的房地產(chǎn)。

5[.多選題]從收益法的觀點(diǎn)看，房地產(chǎn)的價(jià)值主要取決的因素包括()。

A.未來(lái)凈收益的大小

B.房地產(chǎn)的報(bào)酬率高低

C.獲得凈收益期限的長(zhǎng)短

D.房地產(chǎn)的收益價(jià)格高低

E.獲得凈收益的可靠程度

[答案]ACE

[解析]從收益法的觀點(diǎn)看，房地產(chǎn)的價(jià)格或價(jià)值主要取決的因素包括：①未來(lái)凈收益的大小，未來(lái)凈收益越大，房地產(chǎn)的價(jià)格或價(jià)值就越高，反之就越低;②獲得凈收益期限的長(zhǎng)短，獲得凈收益期限越長(zhǎng)，房地產(chǎn)的價(jià)格或價(jià)值就越高，反之就越低;③獲得凈收益的可靠程度，獲得凈收益越可靠，房地產(chǎn)的價(jià)格或價(jià)值就越高，反之就越低。

6[.多選題]采用收益法估價(jià)時(shí)，可能導(dǎo)致估價(jià)結(jié)果偏低的因素有()。

A.預(yù)測(cè)的凈收益偏低

B.預(yù)測(cè)的運(yùn)營(yíng)經(jīng)費(fèi)偏低

C.選取的報(bào)酬率偏低

D.確定的收益期限偏短

E.考慮了凈收益變化

[答案]ADE

[解析]從收益法的觀點(diǎn)看，房地產(chǎn)價(jià)格或價(jià)值的高低主要取決于三個(gè)因素：①未來(lái)凈收益的大小，未來(lái)凈收益越大，房地產(chǎn)的價(jià)格或價(jià)值就越高，反之就越低;②獲得凈收益期限的長(zhǎng)短，獲得凈收益期限越長(zhǎng)，房地產(chǎn)的價(jià)格或價(jià)值就越高，反之就越低;③獲得凈收益的可靠程度，獲得凈收益越可靠，房地產(chǎn)的價(jià)格或價(jià)值就越高，反之就越低。

7[.多選題]運(yùn)用市場(chǎng)法估價(jià)房地產(chǎn)時(shí)，在對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)?shù)奶幚憝h(huán)節(jié)，根據(jù)處理的內(nèi)涵不同，分為()。

A.價(jià)格比較

B.價(jià)格修正

C.價(jià)格換算

D.價(jià)格調(diào)整

E.價(jià)格考察

[答案]BCD

[解析]對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)?shù)奶幚怼８鶕?jù)處理的內(nèi)涵不同分為：①價(jià)格換算，主要是對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的內(nèi)涵和形式進(jìn)行處理，使各個(gè)可比實(shí)例的成交價(jià)格之間口徑一致、相互可比，這種處理稱為建立比較基礎(chǔ)。②價(jià)格修正，是把可比實(shí)例實(shí)際而可能是不正常的成交價(jià)格處理成正常價(jià)格，即對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行“改正”，這種處理稱為交易情況修正。③價(jià)格調(diào)整，是對(duì)價(jià)格“參考系”的調(diào)整，即從可比實(shí)例“參考系”下的價(jià)格調(diào)整為估價(jià)對(duì)象“參考系”下的價(jià)格。

8[.多選題]實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，法定優(yōu)先受償款包括()。

A.拖欠的建設(shè)工程價(jià)款

B.營(yíng)業(yè)稅及附加

C.已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額

D.訴訟費(fèi)用

E.拍賣費(fèi)用

[答案]AC

[解析]法定優(yōu)先受償款是假定實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)抵押權(quán)時(shí)，已存在的依法優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額、發(fā)包人拖欠承包人的建設(shè)工程價(jià)款和其他法定優(yōu)先受償款。

9[.多選題]法定優(yōu)先受償款是假定實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括()。

A.已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額

B.拍賣費(fèi)用

C.估價(jià)費(fèi)用

D.變賣的費(fèi)用和稅金

E.發(fā)包人拖欠承包人的建設(shè)工程價(jià)款

[答案]AE

[解析]法定優(yōu)先受償款是假定實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)抵押權(quán)時(shí)，已存在依法優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括：①發(fā)包人拖欠建設(shè)工程價(jià)款;②已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額;③其他法定優(yōu)先受償款。

10[.多選題]房地產(chǎn)估價(jià)的基本方法有()。

A.市場(chǎng)法

B.替代法

C.收益法

D.成本法

E.資本化法

[答案]ACD

[解析]房地產(chǎn)估價(jià)是為了特定目的，對(duì)特定房地產(chǎn)在特定時(shí)間的特定價(jià)值進(jìn)行分析、測(cè)算和判斷。房地產(chǎn)估價(jià)的基本方法有：①市場(chǎng)法(又稱比較法、市場(chǎng)比較法、交易實(shí)例比較法);②收益法(又稱收益資本化法、收益還原法);③成本法。