1[.多選題]下列說(shuō)法正確的是()。

A.房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價(jià)格

B.同一宗房地產(chǎn)可以有多種不同權(quán)利內(nèi)容的價(jià)格

C.房地產(chǎn)價(jià)格具有顯著的個(gè)別性

D.房地產(chǎn)價(jià)格由政府主管部門定價(jià)

E.不同影響因素的變化與房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)之間的關(guān)系是不盡相同的

[答案]ABE

[解析]A項(xiàng)，房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價(jià)格。B項(xiàng)，房地產(chǎn)價(jià)格同時(shí)有買賣價(jià)格和租賃價(jià)格，買賣價(jià)格是所有權(quán)的價(jià)格，租賃價(jià)格是使用權(quán)的價(jià)格。C項(xiàng)，房地產(chǎn)價(jià)格容易受交易者的個(gè)別情況影響。D項(xiàng)，房地產(chǎn)價(jià)格由市場(chǎng)供給決定。E項(xiàng)，不同影響因素的變化與房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)之間的關(guān)系是不盡相同的。有的因素隨著其變化會(huì)一直提高或一直降低房地產(chǎn)價(jià)格;有的因素在某一狀況下隨著變化會(huì)提高房地產(chǎn)價(jià)格，但在另一狀況下隨著其變化會(huì)降低房地產(chǎn)價(jià)格;有的因素從某一角度看會(huì)提高房地產(chǎn)價(jià)格，而從另一角度看會(huì)降低房地產(chǎn)價(jià)格，至于它對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的最終影響如何，是由這兩方面的合力決定的。

2022年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試《交易制度政策》在線題庫(kù)	搶先試用
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2[.多選題]會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲的因素有()。

A.人口增加

B.建筑材料價(jià)格下降

C.利率下降

D.國(guó)際購(gòu)房投資流入

E.增加買方的交易稅

[答案]AC

[解析]A項(xiàng)，房地產(chǎn)價(jià)格與人口數(shù)量的關(guān)系非常密切。在某一地區(qū)(如某個(gè)城市)，當(dāng)人口數(shù)量增加時(shí)，對(duì)房地產(chǎn)的需求就會(huì)增加，房地產(chǎn)價(jià)格也就會(huì)上漲;反之，房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)下降。B項(xiàng)，某些物價(jià)的變動(dòng)也可能會(huì)引起房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)，特別是諸如建筑材料價(jià)格(尤其是建筑鋼材、水泥、木材的價(jià)格)、建筑設(shè)備價(jià)格、建筑人工費(fèi)等“房地產(chǎn)投入要素”的價(jià)格上漲，會(huì)增加房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本，可能引起“成本推動(dòng)型”的房地產(chǎn)價(jià)格上漲。C項(xiàng)，從綜合效應(yīng)看，利率升降對(duì)房地產(chǎn)需求的影響大于對(duì)房地產(chǎn)供給的影響，房地產(chǎn)價(jià)格與利率負(fù)相關(guān)：利率上升，房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)下降;利率下降，房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)上漲。D項(xiàng)，國(guó)際購(gòu)房投資流入會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降。E項(xiàng)，增加買方的稅收，會(huì)抑制房地產(chǎn)需求，會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格下降;反之，會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格上漲。

3[.多選題]下列影響因素中，可能推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的有()。

A.居民收入增加

B.城市化進(jìn)程加快

C.利率上升

D.利率下降

E.家庭規(guī)模小型化

[答案]ABDE

[解析]A項(xiàng)，居民收入的真正增加(非名義增加，即在通貨膨脹情況下的增加)，意味著人們的生活水平將隨之提高，其居住與活動(dòng)所需要的空間會(huì)擴(kuò)大，從而會(huì)增加對(duì)房地產(chǎn)的需求，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲。B項(xiàng)，城鎮(zhèn)化和移民導(dǎo)致的外來(lái)人口增加，對(duì)房地產(chǎn)的需求必 然增加，從而會(huì)引起房地產(chǎn)價(jià)格上漲。CD兩項(xiàng)，利率升降對(duì)房地產(chǎn)需求的影響大于對(duì)房地產(chǎn)供給的影響，從而房地產(chǎn)價(jià)格與利率負(fù)相關(guān)：利率上升，房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)下降;利率下降，房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)上漲。E項(xiàng)，隨著家庭人口規(guī)模小型化，即每個(gè)家庭平均人口數(shù)的下降，家庭數(shù)量增多，所需要的住宅總量將增加，住宅價(jià)格有上漲的趨勢(shì)。

4[.多選題]下列關(guān)于房地產(chǎn)交易可能出現(xiàn)的情況，正確的有()。

A.在賣方市場(chǎng)條件下，成交價(jià)格往往是偏低的

B.在賣方市場(chǎng)條件下，成交價(jià)格往往是偏高的

C.當(dāng)買者愿意支付的最高價(jià)格等于或高于賣者愿意接受的最低價(jià)格時(shí)，交易才能成功

D.成交價(jià)格可以在買者愿意支付的最高價(jià)格和賣者愿意接受的最低價(jià)格之間

E.賣者要價(jià)必須高于買者愿意支付的最高價(jià)格，交易才能成功

[答案]BCD

[解析]A項(xiàng)，買方市場(chǎng)是房地產(chǎn)供大于求，買方處于有利地位并對(duì)價(jià)格起主導(dǎo)作用的市場(chǎng)。賣方市場(chǎng)是房地產(chǎn)供不應(yīng)求，賣方處于有利地位并對(duì)價(jià)格起主導(dǎo)作用的市場(chǎng)。在買方市場(chǎng)下，成交價(jià)會(huì)偏向賣方最低要價(jià);在賣方市場(chǎng)下，成交價(jià)會(huì)偏向買方最高出價(jià)。E項(xiàng)，在實(shí)際交易中，只有當(dāng)買方最高出價(jià)高于或等于賣方最低要價(jià)時(shí)，交易才可能成功。

5[.多選題]下列房地產(chǎn)價(jià)格的因素中，可能引起房地產(chǎn)價(jià)格下降的有()。

A.家庭人口規(guī)模小型化

B.中等收入的居民收入增加

C.建筑材料價(jià)格下降

D.房地產(chǎn)擁有者惜售

E.實(shí)行房屋限購(gòu)政策

[答案]CE

[解析]A項(xiàng)，隨著家庭人口規(guī)模小型化，即每個(gè)家庭平均人口數(shù)的下降，家庭數(shù)量增多，所需要的住宅總量將增加，住宅價(jià)格有上漲的趨勢(shì)。B項(xiàng)，如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，因其邊際消費(fèi)傾向較大，且衣食等基本生活已有了較好的基礎(chǔ)，其所增加的收入此時(shí)依消費(fèi)順序會(huì)大部分甚至全部用于提高居住水平，會(huì)增加對(duì)居住房地產(chǎn)的需求，從而會(huì)促使居住房地產(chǎn)價(jià)格上漲。C項(xiàng)，建筑材料價(jià)格下降，會(huì)適當(dāng)降低房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本，可能引起“成本推動(dòng)型”的房地產(chǎn)價(jià)格下降。D項(xiàng)，如果房地產(chǎn)擁有者惜售，則房地產(chǎn)需求者只有出高價(jià)才可能改變其惜售態(tài)度，因此如果達(dá)成交易，其成交價(jià)格通常會(huì)高于正常市場(chǎng)價(jià)格。E項(xiàng)，實(shí)行房屋限購(gòu)政策都會(huì)引起房地產(chǎn)價(jià)格上升。E項(xiàng)，限購(gòu)政策，是限制房地產(chǎn)的需求，根據(jù)價(jià)格與供求的關(guān)系，從理論上可能會(huì)引起房地產(chǎn)價(jià)格下降

6[.多選題]以下關(guān)于對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響的說(shuō)法中，正確的有()。

A.修建鐵路會(huì)使得房地產(chǎn)價(jià)格增值

B.通常情況下樓層比朝向?qū)�價(jià)格的影響大

C.有些因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響與時(shí)間無(wú)關(guān)

D.提高綠地率對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響一般都比較大

E.隨著時(shí)間的推移，人們對(duì)房地產(chǎn)的消費(fèi)偏好會(huì)發(fā)生變化，從而提高或降低房地產(chǎn)價(jià)格

[答案]CE

[解析]A項(xiàng)，同一因素或者其變化所引起的房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)方向可能是不同的。例如，某一地帶有鐵路，該地帶如果是居住區(qū)，鐵路可能是其貶值因素;而該地帶如果是倉(cāng)儲(chǔ)或工業(yè)區(qū)，則鐵路可能是其增值因素。B項(xiàng)，不同的影響因素或者其變化，引起房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的程度是不盡相同的。以住宅的朝向和樓層為例，通常情況下朝向?qū)�價(jià)格的影響比樓層對(duì)價(jià)格的影響大。但商場(chǎng)與住宅相反，其樓層對(duì)價(jià)格的影響比朝向?qū)�價(jià)格的影響大。D項(xiàng)，各種影響因素在不同水平上的變化對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響是不相同的，當(dāng)綠地率很低的時(shí)候，提高一點(diǎn)綠地率對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響就較大，當(dāng)綠地率已達(dá)到較高水平時(shí)，再提高一點(diǎn)綠地率對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響較小。

7[.多選題]關(guān)于收益法的說(shuō)法，錯(cuò)誤的有()。

A.收益法的原理是預(yù)期原理

B.直接資本化法即現(xiàn)金流量折現(xiàn)法

C.未來(lái)的因素決定估價(jià)對(duì)象當(dāng)前價(jià)值

D.報(bào)酬率與投資風(fēng)險(xiǎn)呈負(fù)相關(guān)

E.收益法適用的估價(jià)對(duì)象可以是有潛在收益的房地產(chǎn)

[答案]BD

[解析]B項(xiàng)，報(bào)酬資本化法是一種現(xiàn)金流量折現(xiàn)法，即即預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來(lái)各年的凈收益，利用報(bào)酬率將其折現(xiàn)到價(jià)值時(shí)點(diǎn)后相加得到估價(jià)對(duì)象價(jià)格或價(jià)值的方法。直接資本化法是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來(lái)第一年的收益，將其除以資本化率或乘以收益乘數(shù)得到估價(jià)對(duì)象價(jià)格或價(jià)值的方法。D項(xiàng)，從全社會(huì)來(lái)看，投資遵循收益與風(fēng)險(xiǎn)相匹配原則，報(bào)酬率與投資風(fēng)險(xiǎn)正相關(guān)，風(fēng)險(xiǎn)大的投資，其報(bào)酬率也高，反之則低。

8[.多選題]下面說(shuō)法中，錯(cuò)誤的有()。

A.房地產(chǎn)的自身因素，是指那些反映房地產(chǎn)本身的物質(zhì)實(shí)體、權(quán)益和區(qū)位狀況的因素

B.一般來(lái)說(shuō)，隨著家庭人口規(guī)模小型化，房地產(chǎn)價(jià)格有下降的趨勢(shì)

C.居民收入對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響程度，與現(xiàn)有的收入水平及邊際消費(fèi)傾向的大小無(wú)關(guān)

D.房地產(chǎn)投機(jī)利用房地產(chǎn)價(jià)格的漲落變化，通過(guò)在相同時(shí)期買進(jìn)或賣出房地產(chǎn)，從價(jià)差中獲取利潤(rùn)的行為

E.行政隸屬變更是影響房地產(chǎn)價(jià)格的行政因素之一

[答案]BCD

[解析]B項(xiàng)，隨著家庭人口規(guī)模小型化，即家庭平均人口數(shù)的下降，家庭數(shù)量增多，所需要的住房總量將增加，房地產(chǎn)價(jià)格有上漲的趨勢(shì)。C項(xiàng)，居民收入對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響程度，要看現(xiàn)有的收入水平及邊際消費(fèi)傾向的大小而定。D項(xiàng)，房地產(chǎn)投機(jī)是指不是為了使用而是為了再出售而暫時(shí)購(gòu)買房地產(chǎn)，利用房地產(chǎn)價(jià)格的漲落變化，以期從價(jià)差中獲利的行為，即純粹的炒買炒賣賺錢。

9[.多選題]下列因素變化中，會(huì)引起房地產(chǎn)價(jià)格上漲的有()。

A.建筑材料價(jià)格上漲

B.遷入人口增多

C.地區(qū)經(jīng)濟(jì)衰退

D.交通管制增多

E.房地產(chǎn)保有稅增加

[答案]AB

[解析]C項(xiàng)，地區(qū)經(jīng)濟(jì)衰退，會(huì)影響居民的收入降低，從而房地產(chǎn)需求下降，而致使房地產(chǎn)價(jià)格下降。D項(xiàng)，交通管制對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響結(jié)果如何，要看這種管制的內(nèi)容和房地產(chǎn)的使用性質(zhì)。對(duì)某些類型的房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，實(shí)行某種交通管制也許會(huì)降低該類房地產(chǎn)價(jià)值，但對(duì)另一些類型的房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)則可能會(huì)提高該類房地的價(jià)值。E項(xiàng)，增加房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收，是增加了持有房地產(chǎn)的成本，減少收益性房地產(chǎn)的凈收益，會(huì)使自用性需求者傾向于購(gòu)買較小面積的房地產(chǎn)，會(huì)抑制房地產(chǎn)投資和投機(jī)，進(jìn)而會(huì)減少房地產(chǎn)需求，減少存量房地產(chǎn)囤積而增加房地產(chǎn)供給，最終會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降。

10[.多選題]下列關(guān)于建筑物折舊年限法內(nèi)容的表述中，正確的有()。

A.建筑物的有效年齡可能短于其實(shí)際年齡

B.直線法是建筑物折舊中常用的方法

C.房地產(chǎn)當(dāng)前的價(jià)值通�；�于其歷史價(jià)格

D.建筑物的剩余自然壽命是建筑物自然壽命減去有效年齡后的壽命

E.建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命是從建筑物開工之日開始到建筑物對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值不再有貢獻(xiàn)為止的時(shí)間

[答案]ABC

[解析]D項(xiàng)，建筑物的剩余壽命分為剩余自然壽命和剩余經(jīng)濟(jì)壽命。建筑物的剩余自然壽命是指建筑物自然壽命減去實(shí)際年齡之后的壽命。建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命是指建筑物經(jīng)濟(jì)壽命減去有效年齡之后的壽命。E項(xiàng)，筑物的經(jīng)濟(jì)壽命是指建筑物對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值有貢獻(xiàn)的時(shí)間，從建筑物竣工之日起到建筑物對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值不再有貢獻(xiàn)為止的時(shí)間。