1[.單選題]某房地產(chǎn)投資項目累計凈現(xiàn)金流量開始出現(xiàn)正值的年份數(shù)為4，又知上年累計凈現(xiàn)金流量為﹣240萬元，出現(xiàn)正值的當年凈現(xiàn)金流量為300萬元，則該房地產(chǎn)投資項目的投資回收期是()年。

　　A.3、8

　　B.4、0

　　C.4、8

　　D.5、8

　　[答案]A

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　　2[.單選題]購房投資者通過折價方式將其房屋轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金而導致資金損失風險，屬于()。

　　A.市場供求風險

　　B.變現(xiàn)風險

　　C.購買力風險

　　D.資本價值風險

　　[答案]B

　　[解析]變現(xiàn)風險是指投資者急于將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金時由于折價而導致資金損失的風險。A項，市場供求風險是指投資所在地區(qū)房地產(chǎn)市場供求關系的變化給投資者帶來的風險;C項，通貨膨脹風險又稱購買力風險，是指與初始投入的資金相比，投資完成后所收回資金的購買力降低給投資者帶來的風險;D項，資本價值在很大程度上取決于預期收益現(xiàn)金流和可能的未來經(jīng)營成本水平，并導致投資收益率發(fā)生變化。這種變化使得預期資本價值與現(xiàn)實資本價值之間產(chǎn)生差異，即導致資本價值的風險。

　　3[.單選題]關于財務內(nèi)部收益率的說法，錯誤的是()。

　　A.財務內(nèi)部收益率測算時一般采用試算法

　　B.財務內(nèi)部收益率是項目投資所能支付的最高貸款利率

　　C.如果財務內(nèi)部收益率大于行業(yè)的基準收益率，則項目是可以接受的

　　D.財務內(nèi)部收益率不能反映項目的營利能力

　　[答案]D

　　[解析]財務內(nèi)部收益率(FIRR)通常簡稱內(nèi)部收益率，是指項目在整個計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值之和等于零時的折現(xiàn)率，也就是使項目的財務凈現(xiàn)值等于零時的折現(xiàn)率。它是評價項目盈利能力的主要動態(tài)指標。

　　4[.單選題]用折現(xiàn)率為13%計算的項目凈現(xiàn)值為20萬元，則內(nèi)部收益率()。

　　A.小于13%

　　B.大于13%

　　C.等于13%

　　D.無法判斷

　　[答案]B

　　[解析]財務內(nèi)部收益率，是指項目在整個計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率。在試錯法中，如果計算出的凈現(xiàn)值為正值，則通常表明必須再試一下較高的折現(xiàn)率;相反，如果計算出的凈現(xiàn)值為負值，則必須再試一下較低的折現(xiàn)率。

　　5[.單選題]評價房地產(chǎn)投資項目盈利能力的動態(tài)指標是()。

　　A.現(xiàn)金流量圖

　　B.財務內(nèi)部收益率

　　C.財務凈現(xiàn)值

　　D.資金時間價值

　　[答案]B

　　[解析]財務內(nèi)部收益率是指項目在整個計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值之和等于零時的折現(xiàn)率，也就是使項目的財務凈現(xiàn)值等于零時的折現(xiàn)率。它是評價項目盈利能力的主要動態(tài)指標。

　　6[.單選題]從經(jīng)濟理論上講，資金存在時間價值的原因不包括()

　　A.資金增值

　　B.承擔風險

　　C.機會成本

　　D.資金貶值

　　[答案]D

　　[解析]從經(jīng)濟理論上講，資金存在時間價值的原因主要有下列幾個：①資金增值。將資金投入生產(chǎn)或流通領域，經(jīng)過一段時間后可以獲得一定的收益或利潤;②機會成本。機會成本(其他投資機會的相對吸引力)是指在互斥的選擇中，選擇其中一個而非另一個時所放棄的收益;③承擔風險。收到資金的不確定性通常隨著收款丑期的推遠而增加，即未來得到錢不如現(xiàn)在就立即得到錢保險;④通貨膨脹�，F(xiàn)代市場經(jīng)濟一般是通貨膨脹的。

　　7[.單選題]存款額為1000元，存款期限為1年，年利率為6%，如果按每半年計息一次，則到期時的本利和及其實際利率為()。

　　A.1060、00元;6、02%

　　B.1060、40元;6、04%

　　C.1060、90元;6、09%

　　D.1060、60元;6、07%

　　[答案]C

　　[解析]到期時的本利和F=P(1+r/m)m=1000×(1+6%/2)2=1060.90(元)，實際利率=(1+6%/2)2-1=0.0609×100%=6.09%。

　　8[.單選題]張某采用基金定投的方式每月向基金公司交200元，若年收益率為10%，則10年后這筆錢的累計總額是()元。

　　A.38652、24

　　B.40969、00

　　C.62249、80

　　D.64968、99

　　[答案]B

　　[解析]等額年金轉(zhuǎn)換為將來值的計算公式為：。本題中，已知每月固定投入200元，n=10×12=120，i=10%/12，則代入數(shù)據(jù)得10年后這筆錢的累計總額為：(元)。

　　9[.單選題]房地產(chǎn)投資風險的特征不包括()。

　　A.客觀性

　　B.不確定性

　　C.損益雙重性

　　D.內(nèi)生性

　　[答案]D

　　[解析]房地產(chǎn)投資風險的特征主要表現(xiàn)在：①客觀性;②不確定性;③潛在性;④損益雙重性;⑤可測性;⑥相關性。

　　10[.單選題]房地產(chǎn)投資風險應對的原則不包括()。

　　A.間斷性

　　B.針對性

　　C.可行性

　　D.經(jīng)濟性

　　[答案]A

　　[解析]房地產(chǎn)投資風險應對的原則包括：①針對性。房地產(chǎn)投資風險應對要有針對性，應結合不同的房地產(chǎn)投資項目，針對其主要或關鍵的風險因素采取有效措施，將風險因素的影響降到最低。②可行性。房地產(chǎn)投資風險應對要立足于現(xiàn)實，應建立在對房地產(chǎn)市場深入調(diào)研的基礎上，采取的風險應對措施應是法律上允許、技術上可能、經(jīng)濟上可行的。③連續(xù)性。房地產(chǎn)投資風險應對應貫穿于投資的整個過程，從一開始就要采取規(guī)避防范風險的措施，防患于未然。