1[.單選題]某宗房地產(chǎn)是在有償出讓的土地上開發(fā)建設(shè)的，當時獲得的土地使用年限為50年，至今已使用了8年;預(yù)計利用該宗房地產(chǎn)正常情況下每年可獲得收益7萬元;該宗房地產(chǎn)的報酬率為8.5%。該宗房地產(chǎn)的收益價格為()萬元。

　　A.76、30

　　B.79、68

　　C.80、96

　　D.82、35

　　[答案]B

　　[解析]收益期為有限年且凈收益每年不變的房地產(chǎn)的收益價格公式為：。式中，V表示房地產(chǎn)的收益價格，A表示房地產(chǎn)的凈收益，Y表示房地產(chǎn)的報酬率或折現(xiàn)率，n表示房地產(chǎn)的收益期限。則該宗房地產(chǎn)的收益價格為：V=7÷8.5%×[1-1÷(1+8.5%)50-8]=79.68(萬)。

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　　2[.單選題]扣除了價格因素后的價格為()。

　　A.名義價格

　　B.實際價格

　　C.理論價格

　　D.市場價格

　　[答案]B

　　[解析]未扣除價格因素的價格為名義價格，扣除了價格因素后的價格為實際價格。名義價格是表面上的價格。實際價格通常需要在名義價格的基礎(chǔ)上進行計算或者處理才能得到。

　　3[.單選題]房地產(chǎn)價格中，把目前尚未建造完成而在將來建造完成后的建筑物及其占用范圍內(nèi)的土地為交易標的的房地產(chǎn)價格稱為()。

　　A.現(xiàn)房價格

　　B.評估價格

　　C.期房價格

　　D.成交價格

　　[答案]C

　　[解析]現(xiàn)房價格是指以已建造完成的建筑物及其占用范圍內(nèi)的土地為交易標的的房地產(chǎn)價格。期房價格是指以目前尚未建造完成而在將來建造完成后的建筑物及其占用范圍內(nèi)的土地為交易標的房地產(chǎn)價格。

　　4[.單選題]下列房地產(chǎn)出售價格實行政府指導(dǎo)價的是()。

　　A.公有住房出售的標準價格

　　B.公有住房出售的成本價格

　　C.新建商品住房的出售價格

　　D.新建經(jīng)濟適用住房的出售價格

　　[答案]D

　　[解析]新建的經(jīng)濟適用住房出售價格實行政府指導(dǎo)價，按保本微利原則確定。其中，經(jīng)濟適用住房的成本包括征地和拆遷補償安置費、勘察設(shè)計和前期工程費、建筑安裝工程費、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(含小區(qū)非營業(yè)性配套公建費)、管理費、貸款利息和稅金七項因素，利潤率控制在3%以下。

　　5[.單選題]運用市場法評估房地產(chǎn)價格，下列關(guān)于選取可比實例的要求中，不正確的是()。

　　A.可比實例的成交日期應(yīng)盡量接近價值時點

　　B.可比實例應(yīng)是估價對象的類似房地產(chǎn)

　　C.可比實例的成交價格應(yīng)盡量為正常價格

　　D.可比實例的價格表示方式應(yīng)與評估價值相同

　　[答案]D

　　[解析]選取的可比實例應(yīng)符合4個基本要求：①可比實例房地產(chǎn)應(yīng)與估價對象房地產(chǎn)相似;②可比實例的交易方式應(yīng)適合與估價目的;③可比實例的成交日期應(yīng)盡量接近價值時點;④可比實例的成交價格應(yīng)盡量為正常價格

　　6[.單選題]某建筑物建筑面積210m2，單位面積重置價格為1200元/m2，經(jīng)判定其有效經(jīng)濟年數(shù)為10年，剩余經(jīng)濟壽命30年，自然壽命45年，殘值率5%，該建筑物的現(xiàn)值為()元

　　A.189000

　　B.192150

　　C.198800

　　D.201600

　　[答案]C

　　[解析]已知：C=1200×210=252000(元)，R=5%，N=45年，t=10年，則建筑物現(xiàn)值為：式中，V表示建筑物的現(xiàn)值，Et表示有效年齡為t年的建筑物折舊總額，C表示建筑物的重新購建價格，R表示殘值率，N表示建筑物的經(jīng)濟壽命，t表示有效經(jīng)濟年限。

　　7[.單選題]下列關(guān)于房地產(chǎn)價格的表述中，不正確的是()。

　　A.政府干預(yù)某種房地產(chǎn)價格時，可以規(guī)定其成本構(gòu)成和利潤率

　　B.市區(qū)一條高架輕軌線路在某多層住宅樓前通過，將導(dǎo)致其價格上升

　　C.城市中家庭平均人口的下降，商品住宅的價格可能有上漲的趨勢

　　D.某區(qū)域居民文化素質(zhì)與文明程度的提高，使得該區(qū)域房地產(chǎn)價格可能上升

　　[答案]B

　　[解析]有的因素從某一角度看會提高房地產(chǎn)價格，但從另一角度看會降低房地產(chǎn)價格，至于它對房地產(chǎn)價格的最終影響如何，是由這兩方面的合力決定的。例如，修筑一條道路穿過某個居住區(qū)，一方面由于改善了交通，會提高該居住區(qū)住宅的價格，另一方面由于帶來了噪聲、汽車尾氣污染和行人行走的不安全，會降低該居住區(qū)住宅的價格。

　　8[.單選題]房地產(chǎn)需求是指在某一特定的時間內(nèi)，在每一價格水平下，對某種房地產(chǎn)()。

　　A.消費者需要的數(shù)量

　　B.消費者愿意而且能夠購買的數(shù)量

　　C.企業(yè)提供的數(shù)量的總和

　　D.企業(yè)愿意且能夠提供的數(shù)量

　　[答案]B

　　[解析]有效需求是指對物品的有支付能力支持的需要——不僅愿意購買，而且有能力購買，故房地產(chǎn)需求是指在某一特定的時間內(nèi)，在每一價格水平下，對某種房地產(chǎn)消費者愿意而且能夠購買的數(shù)量。

　　9[.單選題]在經(jīng)濟學(xué)中，把能滿足人們對某種需要的效用的價值稱為()。

　　A.使用價值

　　B.交換價值

　　C.投資價值

　　D.有用價值

　　[答案]A

　　[解析]有用性是指物品能夠滿足人們的某種需要，俗話說“有用”，經(jīng)濟學(xué)上稱為有使用價值，如水可以解渴，糧食可以充饑，住宅可以居住。

　　10[.單選題]經(jīng)預(yù)測，某宗房地產(chǎn)未來4年的年凈收益均為80萬元，假定4年后的價格比現(xiàn)在上漲10%，該類房地產(chǎn)的報酬率為8.6%，則該房地產(chǎn)現(xiàn)在的價格是()萬元。