1[.單選題]通常不能反映所銷售商品房的真實(shí)價(jià)格水平的是()。

　　A.起價(jià)

　　B.標(biāo)價(jià)

　　C.成交價(jià)

　　D.均價(jià)

　　[答案]A

　　[解析]起價(jià)、標(biāo)價(jià)、成交價(jià)和均價(jià)是在新建商品房銷售中的幾種房?jī)r(jià)。起價(jià)是指銷售新建商品房的最低價(jià)。這個(gè)價(jià)格通常是最差位置的樓幢和最差的樓層、朝向、戶型的商品房的價(jià)格，有時(shí)甚至連這種價(jià)格的商品房都不存在，僅是在廣告宣傳中為了吸引人們對(duì)所銷售商品房的關(guān)注而虛設(shè)的價(jià)格。因此，起價(jià)通常不能反映所銷售商品房的真實(shí)價(jià)格水平。

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　　2[.單選題]假定房地產(chǎn)在充分利用、無(wú)空置情況下的收入是指()。

　　A.凈運(yùn)營(yíng)收益

　　B.期末轉(zhuǎn)售收益

　　C.有效毛收入

　　D.潛在毛收入

　　[答案]D

　　[解析]潛在毛收入是指估價(jià)對(duì)象在充分利用、沒有空置和收租損失情況下所能獲得的歸因于估價(jià)對(duì)象的總收入。A項(xiàng)，凈運(yùn)營(yíng)收益即凈收益是指有關(guān)收入(如有效毛收入)減去費(fèi)用(如運(yùn)營(yíng)費(fèi)用)后歸因于估價(jià)對(duì)象的收益。B項(xiàng)，期末轉(zhuǎn)售收益是指預(yù)計(jì)在持有期末轉(zhuǎn)售房地產(chǎn)時(shí)可獲得的凈收益。C項(xiàng)，有效毛收入是指潛在毛收入減去空置和收租損失后的收入。

　　3[.單選題]在一定時(shí)期內(nèi)因出生和死亡因素的消長(zhǎng)，導(dǎo)致的人口數(shù)量的增加或減少是人口的()。

　　A.自然增長(zhǎng)

　　B.機(jī)械增長(zhǎng)

　　C.凈增長(zhǎng)

　　D.負(fù)增長(zhǎng)

　　[答案]A

　　[解析]人口增長(zhǎng)可分為人口自然增長(zhǎng)和人口機(jī)械增長(zhǎng)。人口自然增長(zhǎng)是指在一定時(shí)期內(nèi)因出生和死亡因素的消長(zhǎng)導(dǎo)致的人口數(shù)量的增加或減少，即出生人數(shù)與死亡人數(shù)的凈差值。人口的機(jī)械增長(zhǎng)是指在一定時(shí)期內(nèi)因遷入和遷出因素的消長(zhǎng)導(dǎo)致人口數(shù)量增加或減少，即遷入的人數(shù)與遷出的人數(shù)的凈差值。

　　4[.單選題]某城市年平均人口150萬(wàn)人，2012年出生人口1000人，死亡300人，遷入人數(shù)2000人，遷出人數(shù)600人，則該城市2012年的人口增長(zhǎng)率為()。

　　A.0、47‰

　　B.0、93‰

　　C.1、4‰

　　D.2‰

　　[答案]C

　　[解析]人口增長(zhǎng)是指在一定時(shí)期內(nèi)由出生、死亡和遷入、遷出等因素的消長(zhǎng)導(dǎo)致的人口數(shù)量增加或減少的變動(dòng)現(xiàn)象。某一地區(qū)的人口增長(zhǎng)率是該地區(qū)一年內(nèi)人口增長(zhǎng)的絕 對(duì)數(shù)與其同期年平均總?cè)藬?shù)之比。計(jì)算公式為：。本題中，該城市2012年的人口增長(zhǎng)率為：(1000-300+2000-600)÷1500000=1.4‰。

　　5[.單選題]居民收入增加會(huì)加大對(duì)居住房地產(chǎn)的需求，其中，()階層收入增加對(duì)居住房地產(chǎn)的需求的影響最大。

　　A.超低收入者

　　B.低收入者

　　C.中等收入者

　　D.高收入者

　　[答案]C

　　[解析]若居民收入的增加是中等收入者的收入增加，因?yàn)槠溥呺H消費(fèi)傾向較大，且衣食等基本生活已有了較好的基礎(chǔ)，其所增加的收入此時(shí)依消費(fèi)順序會(huì)大部分甚至全部用于提高居住水平，這自然會(huì)增加對(duì)居住房地產(chǎn)的需求，從而會(huì)促使居住房地產(chǎn)價(jià)格上漲。

　　6[.單選題]市場(chǎng)法估價(jià)在經(jīng)過(guò)()之后，可將可比實(shí)例在其自身狀況下的價(jià)格變成了在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格。

　　A.房地產(chǎn)狀況調(diào)整

　　B.交易情況修正

　　C.選取可比實(shí)例

　　D.市場(chǎng)狀況調(diào)整

　　[答案]A

　　[解析]市場(chǎng)法又稱比較法、交易實(shí)例比較法、市場(chǎng)比較法，估價(jià)時(shí)需要對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行交易情況、市場(chǎng)狀況、房地產(chǎn)狀況三大方面的修正和調(diào)整。在經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)狀況調(diào)整之后，可將可比實(shí)例在自身狀況下的價(jià)格變成了在估價(jià)對(duì)象狀況下的價(jià)格。

　　7[.單選題]市場(chǎng)法適用的估價(jià)對(duì)象是()的房地產(chǎn)。

　　A.數(shù)量較少且經(jīng)常發(fā)生交易

　　B.數(shù)量較少且偶爾發(fā)生交易

　　C.數(shù)量較多且偶爾發(fā)生交易

　　D.數(shù)量較多且經(jīng)常發(fā)生交易

　　[答案]D

　　[解析]市場(chǎng)法又稱比較法、交易實(shí)例比較法、市場(chǎng)比較法，適用的估價(jià)對(duì)象是同類數(shù)量較多、有較多交易且具有一定可比性的的房地產(chǎn)，例如：①住宅，包括普通住宅、高檔公寓、別墅等;②寫字樓;③商鋪;④標(biāo)準(zhǔn)廠房;⑤房地產(chǎn)開發(fā)用地。

　　8[.單選題]房地產(chǎn)價(jià)格中，一般把某種房地產(chǎn)在市場(chǎng)上的一般、平均水平價(jià)格稱為()。

　　A.成家價(jià)格

　　B.市場(chǎng)價(jià)格

　　C.單位價(jià)格

　　D.實(shí)際價(jià)格

　　[答案]B

　　[解析]市場(chǎng)價(jià)格簡(jiǎn)稱市場(chǎng)價(jià)、市價(jià)，是指某種房地產(chǎn)在市場(chǎng)上的平均交易價(jià)格。一般商品的市場(chǎng)價(jià)格，通常是其大量成交價(jià)格的平均價(jià)格，如其平均數(shù)或中位數(shù)、眾數(shù)。

　　9[.單選題]下列房地產(chǎn)中，適用收益法估價(jià)的有()。

　　A.公園

　　B.行政辦公樓

　　C.旅館

　　D.圖書樓

　　[答案]C

　　[解析]收益法又稱收益資本化法、收益還原法，適用的對(duì)象是有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)，如住宅(特別是公寓)、寫字樓、商鋪、賓館、停車場(chǎng)等。這些估價(jià)對(duì)象不限于其本身目前是否有收益，只要其同類房地產(chǎn)有收益即可。

　　10[.單選題]某宗房地產(chǎn)預(yù)計(jì)未來(lái)每年的凈收益為7萬(wàn)元，收益期限可視為無(wú)限年，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8.5%，則該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為()。

　　A.80、45萬(wàn)元

　　B.81、75萬(wàn)元

　　C.82、35萬(wàn)元

　　D.83、25萬(wàn)元

　　[答案]C

　　[解析]收益期為無(wú)限年且凈收益每年不變的公式為：==82.35(萬(wàn)元)。