1[.單選題]估價對象在估價時點假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的價值，扣除法定優(yōu)先受償款后的余額是()。

　　A.拍賣價值

　　B.招標價值

　　C.掛牌價值

　　D.抵押價值

　　[答案]D

　　[解析]抵押價值是指房地產(chǎn)假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值減去法定優(yōu)先受償款后的價值。假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值是遵循謹慎原則評估的房地產(chǎn)在未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值。法定優(yōu)先受償款是假定實現(xiàn)房地產(chǎn)抵押權(quán)時，已存在的依法優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額、發(fā)包人拖欠承包人的建設(shè)工程價款和其他法定優(yōu)先受償款。

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　　2[.單選題]反映一般物價變動的指標主要有居民消費價格指數(shù)和()。

　　A.恩格爾系數(shù)

　　B.生產(chǎn)資料價格指數(shù)

　　C.收益乘數(shù)率

　　D.邊際消費傾向指數(shù)

　　[答案]B

　　[解析]反映一般物價變動的指標主要有：①居民消費價格指數(shù)(CPI)，是反映一定時期內(nèi)居民消費價格變動趨勢和變動程度的相對數(shù)，是綜合了城市居民消費價格指數(shù)和農(nóng)民消費價格指數(shù)計算取得。②生產(chǎn)資料價格指數(shù)(PPI)，又稱生產(chǎn)者價格指數(shù)、工業(yè)品出廠價格指數(shù)，是反映一定時期內(nèi)生產(chǎn)資料價格變動趨勢和變動程度的相對數(shù)。

　　3[.單選題]房地產(chǎn)價格實質(zhì)是()。

　　A.使用土地的價格

　　B.房屋的價值

　　C.房地產(chǎn)權(quán)益的價格

　　D.房地產(chǎn)的適用價值

　　[答案]C

　　[解析]房地產(chǎn)價格實質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價格。一般商品是動產(chǎn)，其物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓是依照法律規(guī)定交付，因此其價格通常是商品本身的價格。房地產(chǎn)是不動產(chǎn)，其物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓是依照法律規(guī)定登記，因此房地產(chǎn)在交易中可以轉(zhuǎn)移的不是其實物，而是房屋所有權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)或其他權(quán)利。

　　4[.單選題]土地增值稅是房地產(chǎn)()的稅收。

　　A.開發(fā)環(huán)節(jié)

　　B.交易環(huán)節(jié)

　　C.保有環(huán)節(jié)

　　D.估價環(huán)節(jié)

　　[答案]B

　　[解析]房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅收又稱房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅收，相當(dāng)于商品流通環(huán)節(jié)的稅收，例如契稅、土地增值稅、所得稅、印花稅。

　　5[.單選題]某套住房以每月2500元的價格對外出租，該價格在經(jīng)濟學(xué)上稱為()

　　A.交換代價的價格

　　B.源泉價格

　　C.租賃價格

　　D.買賣價格

　　[答案]C

　　[解析]房地產(chǎn)由于價值較大、壽命長久，所以同時存在買賣和租賃兩種交易方式、兩個市場。因此，房地產(chǎn)同時有兩種價格：①其本身有一個價格，即買賣價格，又稱交換代價的價格，簡稱價格;②使用其一定時間的價格，即租賃價格，又稱使用代價的租金，簡稱租金。

　　6[.單選題]房地產(chǎn)要有價格與其他任何物品要有價格一樣，需要具備的性質(zhì)不包括()。

　　A.有用性

　　B.有益性

　　C.稀缺性

　　D.有效需求

　　[答案]B

　　[解析]房地產(chǎn)與其他物品一樣，之所以有價格，是因為具有有用性、稀缺性和有效需求。有用性是指物品能夠滿足人們的某種需要，即具有使用價值;稀缺性是指物品的數(shù)量沒有多到使所有人想要得到它時就能夠得到它;有效需求是指對物品的有支付能力支持的需要——不僅愿意購買，而且有能力購買。

　　7[.單選題]某可比實例成交價格為2000元/m2，房地產(chǎn)狀況方面與估價對象相比稍差，經(jīng)過比較，該實例可得80分，估價對象房地產(chǎn)可得90分，其修正的結(jié)果為()元/m2。

　　A.1777、78

　　B.2222、22

　　C.2250、00

　　D.2500、00

　　[答案]C

　　[解析]房地產(chǎn)狀況調(diào)整基本思路是：如果可比實例房地產(chǎn)狀況比估價對象房地產(chǎn)狀況好，則對可比實例的成交價格進行減價調(diào)整;如果可比實例房地產(chǎn)狀況比估價對象房地產(chǎn)狀況差，則對可比實例的成交價格進行加價調(diào)整。根據(jù)已知數(shù)據(jù)得：2000×90÷80=2250元/㎡。

　　8[.單選題]某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方約定以5600元/m2的價格成交，買賣中涉及的稅費均由賣方負擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費為正常成交價格的9%，應(yīng)由買方繳納的稅費為正常成交價格的5.5%。則該宗房地產(chǎn)的正常成交價格為()元/m2

　　A.5137、61

　　B.5308、06

　　C.5908、00

　　D.5925、93

　　[答案]B

　　[解析]該宗房地產(chǎn)的正常成交價格為：

　　9[.單選題]甲乙兩幢寫字樓位于同一地段，乙寫字樓電梯速度慢，載重量小，上下班高峰期時間乘坐電梯十分擁擠，因此租金明顯比甲寫字樓低。從折舊的角度看，造成乙寫字樓租金低的原因是乙寫字樓的()

　　A.物質(zhì)折舊

　　B.功能落后

　　C.功能過剩

　　D.經(jīng)濟折舊

　　[答案]B

　　[解析]功能折舊是指因建筑物功能不足或過剩造成的建筑物價值減損。功能不足折舊是指因建筑物中某些部件、設(shè)施設(shè)備、功能等缺乏或低于市場要求的標準造成的建筑物價值減損，又可分為：①功能缺乏折舊和，如住宅沒有衛(wèi)生間、暖氣(北方地區(qū))、燃氣、電話線路、有線電視等;辦公樓沒有電梯、集中空調(diào)、寬帶等。②功能落后折舊，如設(shè)備、設(shè)施陳舊落后或容量不夠，建筑式樣過時，空間布局欠佳等。功能過剩折舊是指因建筑物中某些部件、設(shè)施設(shè)備、功能等超過市場要求的標準而對房地產(chǎn)價值的貢獻小于其成本造成的建筑物價值減損。

　　10[.單選題]在成本估價法中，建筑物折舊等于建筑物重新購建價格減去()。

　　A.建筑物財務(wù)成本

　　B.建筑物開發(fā)成本

　　C.建筑物市場價值

　　D.房地產(chǎn)市場價格

　　[答案]C

　　[解析]估價上的建筑物折舊是指各種原因造成的建筑物價值的實際減損，等于建筑物在價值時點的重置成本或重建成本與在價值時點的市場價值之差，包括物質(zhì)折舊、功能折舊和外部折舊。