1[.單選題]房地產(chǎn)價(jià)格中，買賣雙方一般會(huì)圍繞著()進(jìn)行討價(jià)還價(jià)。

　　A.起價(jià)

　　B.均價(jià)

　　C.成交價(jià)

　　D.表格價(jià)

　　[答案]D

　　[解析]標(biāo)價(jià)又稱賣方報(bào)價(jià)、掛牌價(jià)、表格價(jià)，是新建商品房銷售者在“價(jià)目表”上標(biāo)出的不同樓幢、樓層、朝向、戶型的商品房的出售價(jià)格，即賣方要價(jià)。一般情況下，買賣雙方會(huì)圍繞著這個(gè)價(jià)格進(jìn)行討價(jià)還價(jià)，最后商品房銷售者可能作出某種程度的讓步，按照一個(gè)比這個(gè)價(jià)格低的價(jià)格成交。

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　　2[.單選題]下列情形不需要補(bǔ)地價(jià)的是()。

　　A.原來規(guī)劃為住宅用地的土地更改為商業(yè)用地

　　B.建設(shè)用地的土地容積率變大

　　C.延長(zhǎng)土地的使用期限

　　D.一塊生產(chǎn)建設(shè)用地所有者發(fā)生變更

　　[答案]D

　　[解析]補(bǔ)地價(jià)是指建設(shè)用地使用權(quán)人因改變國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同約定的土地使用條件等而需向國(guó)家繳納的建設(shè)用地使用權(quán)出讓金、土地出讓價(jià)款、土地收益等。需要補(bǔ)地價(jià)的情形主要有：①改變土地用途等規(guī)劃條件;②延長(zhǎng)土地使用期限(包括建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期);③轉(zhuǎn)讓、出租、抵押以劃撥方式取得建設(shè)用地使用權(quán)的房地產(chǎn)。

　　3[.單選題]結(jié)合物價(jià)因素分析，從較長(zhǎng)時(shí)期來看，房地產(chǎn)價(jià)格上漲率通常()。

　　A.高于一般物價(jià)上漲率

　　B.低于一般物價(jià)上漲率

　　C.與一般物價(jià)上漲率沒有關(guān)系

　　D.等于一般物價(jià)上漲率

　　[答案]A

　　[解析]不論一般物價(jià)總水平是否變動(dòng)，其中某些物價(jià)的變動(dòng)也可能會(huì)引起房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)，特別是諸如建筑材料價(jià)格(尤其是建筑鋼材、水泥、木材的價(jià)格)、建筑構(gòu)配件價(jià)格、建筑設(shè)備價(jià)格、建筑人工費(fèi)等“房地產(chǎn)投入要素”的價(jià)格上漲，會(huì)增加房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本，從而可能引起“成本推動(dòng)型”的房地產(chǎn)價(jià)格上漲。從較長(zhǎng)時(shí)期來看，國(guó)內(nèi)外統(tǒng)計(jì)資料表明，房地產(chǎn)價(jià)格的上漲率要高于一般物價(jià)的上漲率。

　　4[.單選題]采用市場(chǎng)法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，選取的可比實(shí)例一般不少于()個(gè)。

　　A.2

　　B.3

　　C.5

　　D.10

　　[答案]B

　　[解析]采用市場(chǎng)法(又稱比較法、交易實(shí)例比較法、市場(chǎng)比較法)評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，為了減小估價(jià)誤差，增加估價(jià)的可信度，要求選取多個(gè)可比實(shí)例，并且從理論上講，選取的可比實(shí)例越多越好。但如果要求選取的可比實(shí)例過多，一是可能由于交易實(shí)例的數(shù)量有限而難以做到，二是會(huì)造成后續(xù)處理的工作量很大，因此從某種意義上講，選取可比實(shí)例主要在于精而不在于多，一般選取3至5個(gè)的可比實(shí)例即可。

　　5[.單選題]分別求取估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的重新購(gòu)建價(jià)格和折舊，然后將重新購(gòu)建價(jià)格減去折舊來得到估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法稱為()。

　　A.估價(jià)法

　　B.成本法

　　C.收益法

　　D.資本率法

　　[答案]B

　　[解析]成本法是測(cè)算估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的重置成本和折舊，將重置成本或重建成本減去折舊得到估價(jià)對(duì)象價(jià)格或價(jià)值的方法。為敘述上簡(jiǎn)便，將重置成本和重建成本合稱為重新購(gòu)建價(jià)格，是指假設(shè)在價(jià)值時(shí)點(diǎn)重新取得全 新狀況的估價(jià)對(duì)象的必要支出，或者重新開發(fā)全 新狀況的估價(jià)對(duì)象的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)。

　　6[.單選題]下列房地產(chǎn)中，適用成本法的是()。

　　A.娛樂場(chǎng)所

　　B.影劇院

　　C.體育場(chǎng)館

　　D.加油站

　　[答案]C

　　[解析]成本法特別適用于很少發(fā)生交易而限制了比較法運(yùn)用，又沒有經(jīng)濟(jì)收益或沒有潛在經(jīng)濟(jì)收益而限制了收益法運(yùn)用的房地產(chǎn)估價(jià)。

　　7[.單選題]房地產(chǎn)價(jià)格中，把一筆房地產(chǎn)交易中交易雙方實(shí)際達(dá)成的交易的價(jià)格稱為()。

　　A.市場(chǎng)價(jià)格

　　B.成交價(jià)格

　　C.理論價(jià)格

　　D.總價(jià)格

　　[答案]B

　　[解析]成交價(jià)格簡(jiǎn)稱成交價(jià)，是指在成功的交易中買方支付和賣方接受的金額。它是已完成的事實(shí)，是個(gè)別價(jià)格，通常隨著交易者對(duì)交易對(duì)象和市場(chǎng)行情的了解程度，出售或購(gòu)買的動(dòng)機(jī)或急迫程度，交易雙方之間的關(guān)系、議價(jià)能力和技巧，賣方的價(jià)格策略等的不同而有所不同。

　　8[.單選題]商品房買賣合同中寫明的價(jià)格一般就是()。

　　A.起價(jià)

　　B.標(biāo)價(jià)

　　C.均價(jià)

　　D.成交價(jià)

　　[答案]D

　　[解析]成交價(jià)是商品房買賣雙方的實(shí)際交易價(jià)格。商品房買賣合同中寫明的價(jià)格一般就是這個(gè)價(jià)格。有時(shí)為了避稅或達(dá)到政府指導(dǎo)價(jià)要求，將該價(jià)格拆分為房?jī)r(jià)款和裝修款兩部分。

　　9[.單選題]不應(yīng)計(jì)入房地產(chǎn)租賃經(jīng)營(yíng)投資成本的是()。

　　A.稅費(fèi)

　　B.房屋改造費(fèi)用

　　C.經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用

　　D.出租房屋所占用土地地價(jià)

　　[答案]D

　　[解析]出租的房地產(chǎn)是收益法估價(jià)的典型對(duì)象，其凈收益通常為租賃收入減去由出租人負(fù)擔(dān)的費(fèi)用后的余額。租賃收入包括租金和租賃保證金或押金的利息收入等收入。出租人負(fù)擔(dān)的費(fèi)用，根據(jù)真正的房租構(gòu)成因素(地租、房屋折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、投資利息、保險(xiǎn)費(fèi)、房地產(chǎn)稅、租賃費(fèi)用、租賃稅費(fèi)和利潤(rùn))，一般為其中的維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、房地產(chǎn)稅、租賃費(fèi)用、租賃稅費(fèi)。

　　10[.單選題]在一筆成功的房地產(chǎn)交易中，賣方最低要價(jià)、買方最高出價(jià)和買賣雙方成交價(jià)三者的高低關(guān)系為()。

　　A.買賣雙方成交價(jià)≥買方最高出價(jià)≥賣方最低要價(jià)

　　B.買方最高出價(jià)≥賣方最低要價(jià)≥買賣雙方成交價(jià)

　　C.買方最高出價(jià)≥買賣雙方成交價(jià)≥賣方最低要價(jià)成交價(jià)≥賣方最低要價(jià)

　　D.賣方最低要價(jià)≥買賣雙方成交價(jià)≥買方最高出價(jià)

　　[答案]C

　　[解析]當(dāng)買方最高出價(jià)高于賣方最低要價(jià)，交易才可能成功，并由賣方最低要價(jià)和買方最高出價(jià)形成了成交價(jià)的可能區(qū)間。實(shí)際的成交價(jià)將落在這個(gè)區(qū)間之中，具體位置取決于買賣雙方相對(duì)的議價(jià)能力和技巧，特別是該種房地產(chǎn)市場(chǎng)是處于買方市場(chǎng)還是賣方市場(chǎng)。在一筆成功的房地產(chǎn)交易中，賣方最低要價(jià)、買方最高出價(jià)和買賣雙方成交價(jià)三者的高低關(guān)系為：買方最高出價(jià)≥買賣雙方成交價(jià)≥賣方最低要價(jià)