1[.不定項選擇題]周某欲購買甲公司所開發(fā)項目的一套住宅。首付款為總房價的30%，余額以銀行貸款方式解決，貸款期限20年，貸款年利率6%，該居民家庭收入8000元。一般來說，可能會使當(dāng)期住房需求上升的原因有()。

　　A.居民收入提高

　　B.地區(qū)經(jīng)濟(jì)高速增長

　　C.城市外來人口的增加

　　D.對未來價格下降的共同預(yù)期

　　[答案]ABC

　　[解析]A項，居民收入的真正增加意味著人們的生活水平將隨之提高，其居住與活動所需要的空間會擴(kuò)大，從而會增加對房地產(chǎn)的需求，導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上漲;B項，經(jīng)濟(jì)高速增加一般會伴隨著居民收入提高、人口增減，從而導(dǎo)致住房需求增加;C項，城市外來人口增加會導(dǎo)致人口數(shù)量增加時，對房地產(chǎn)的需求就會增加，房地產(chǎn)價格也就會上漲。

　　2[.不定項選擇題]趙某將自己的一套八成新普通商品住房出售給李某，并簽訂了房屋買賣合同。李某是剛畢業(yè)兩年的外地大學(xué)生，第一次購買住房。雙方在合同中寫明，買方按4000元/m2的價格支付給賣方，買賣中涉及的稅費均由買方承擔(dān)。按規(guī)定，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費為正常成交價格的6%，應(yīng)由買方繳納的稅費為正常成交價格的4%。按照房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)次數(shù)分類，趙某和李某雙方發(fā)生交易的市場屬于()。

　　A.二手房市場

　　B.存量房市場

　　C.房地產(chǎn)二級市場

　　D.住房二級市場

　　[答案]ABD

　　[解析]按照房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)次數(shù)，房地產(chǎn)市場可分為房地產(chǎn)一級市場、二級市場和三級市場。房地產(chǎn)三級市場即投入使用后的房地產(chǎn)買賣、租賃等多種經(jīng)營方式，包括新建商品房、經(jīng)濟(jì)適用住房、已購公有住房等的再次交易市場。本案例中，趙某將自己的一套八成新普通商品住房出售給李某屬于將投入使用后的房屋再買賣。

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　　3[.不定項選擇題]某售房廣告詳細(xì)介紹了一待售商業(yè)用房的基本狀況，以及購房的程序、方法、相關(guān)稅費及銷售電話和地址。甲公司根據(jù)該售房廣告提供的信息，以10000元/㎡的價格購置了該商業(yè)用房，企業(yè)自籌資金700萬元，其余800萬元向銀行貸款取得。該商業(yè)用房建筑面積為1500㎡，通過出租攤位每年可獲得凈收益80萬元，報酬率為10%。該商業(yè)用房使用年限為。40年，甲公司購置時剩余使用年限為30年。王某承租了其中一個攤位。由于市政規(guī)劃需要，政府?dāng)M緊臨該商業(yè)用房修建一條全封閉的高速公路。收益法計算中，求取報酬率的方法為()。

　　A.直接資本化法

　　B.累加法

　　C.累乘法

　　D.市場提取法

　　[答案]BD

　　[解析]報報酬率是指將估價對象未來各年的凈收益轉(zhuǎn)換為估價對象價格或價值的折現(xiàn)率，是與利率、內(nèi)部收益率同類性質(zhì)的比率。求取報酬率的方法主要有累加法和市場提取法。累加法是以安全利率加風(fēng)險調(diào)整值作為報酬率。安全利率是指沒有風(fēng)險或極小風(fēng)險的投資報酬率。風(fēng)險調(diào)整值是承擔(dān)額外風(fēng)險所要求的補償，即超過安全利率以上部分的報酬率，應(yīng)根據(jù)估價對象及其所在地區(qū)、行業(yè)、市場等存在的風(fēng)險來確定。

　　4[.不定項選擇題]某市孫先生(現(xiàn)年65歲)的女兒小林(現(xiàn)年25歲，月收入8000元人民幣)準(zhǔn)備結(jié)婚。孫先生擬購買一套商品房作為女兒的嫁妝，在通過與經(jīng)紀(jì)公司接觸后，選擇了一套由某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的兩廚兩衛(wèi)住房，該套住房的總價為38萬元人民幣。但孫先生目前只有8萬元人民幣的存款，需要向銀行按揭，該市銀行可以提供年利率為5.02%的8或15年的按揭。如果經(jīng)測量，該住房套內(nèi)建筑面積為87m2，套內(nèi)陽臺面積為6m2，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ�面積為22m2，則房屋產(chǎn)權(quán)證書上的面積應(yīng)為()。

　　A.87m2

　　B.103m2

　　C.109m2

　　D.115m2

　　[答案]C

　　[解析]產(chǎn)權(quán)登記面積又稱產(chǎn)權(quán)面積，是指不動產(chǎn)權(quán)屬證書和不動產(chǎn)登記簿記載的房屋面積。套內(nèi)建筑面積是指由套內(nèi)房屋使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽臺建筑面積三部分組成的面積。本案例中，套內(nèi)陽臺面積包括在套內(nèi)建筑面積之內(nèi)。房屋產(chǎn)權(quán)證上的面積=住房套內(nèi)面積+分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ�面積=87m2+22m2=109m2。

　　5[.不定項選擇題]王某擬購買一套建筑面積126m2、單價為3500元/m2的住房，可用其銀行存款50000元和所在單位以商業(yè)匯票方式劃轉(zhuǎn)的住房補貼90000元支付購房首付款，其余使用組合貸款。按政策要求，最低首付比例為30%，貸款期限20年，公積金貸款利率為4.8%，公積金最高借款金額為100000元，商業(yè)性貸款利率為6%。貸款銀行為審核借款人資格，要求王某辦理個人貸款抵押房屋綜合保險。交房后王某進(jìn)行了簡單裝修，但入住后產(chǎn)生了不適，經(jīng)檢測發(fā)現(xiàn)空氣中含有過量的氡。假設(shè)王某購買該住房注重的是房屋的使用價值及內(nèi)在質(zhì)量，則王某的購買動機(jī)為()。

　　A.求實動機(jī)

　　B.求美動機(jī)

　　C.求新動機(jī)

　　D.求名動機(jī)

　　[答案]A

　　[解析]常見的消費者購買動機(jī)有：①求實動機(jī)。表現(xiàn)為追求商品的使用價值，注重商品的內(nèi)在品質(zhì)，不太強調(diào)外觀等。②求廉動機(jī)。表現(xiàn)為追求廉價的商品，喜歡選購折扣價、優(yōu)惠價的商品，不太計較商品的外觀和內(nèi)在質(zhì)量。③求同動機(jī)。表現(xiàn)為追求大眾化商品，隨波逐流。④求美動機(jī)。表現(xiàn)為追求商品的欣賞價值或藝術(shù)價值，注重商品的外形、色彩等。⑤求新動機(jī)。表現(xiàn)為追求商品的時尚和新穎，不太計較商品的價格。⑥求名動機(jī)。表現(xiàn)為追求名牌商品，注重商品的品牌、知 名度、生產(chǎn)商等。⑦求奇動機(jī)。表現(xiàn)為追求商品的奇特式樣，注重商品的與眾不同。⑧求癖動機(jī)。表現(xiàn)為追求能滿足自己癖好的商品，不太計較商品的價格、質(zhì)量等。

　　6[.不定項選擇題]某售房廣告詳細(xì)介紹了一待售商業(yè)用房的基本狀況，以及購房的程序、方法、相關(guān)稅費及銷售電話和地址。甲公司根據(jù)該售房廣告提供的信息，以10000元/㎡的價格購置了該商業(yè)用房，企業(yè)自籌資金700萬元，其余800萬元向銀行貸款取得。該商業(yè)用房建筑面積為1500㎡，通過出租攤位每年可獲得凈收益80萬元，報酬率為10%。該商業(yè)用房使用年限為。40年，甲公司購置時剩余使用年限為30年。王某承租了其中一個攤位。由于市政規(guī)劃需要，政府?dāng)M緊臨該商業(yè)用房修建一條全封閉的高速公路。成功售房廣告注重針對消費者的心理，該售房廣告打動購房者的心理方法為()

　　A.真實適時

　　B.實用有效

　　C.方便可行

　　D.創(chuàng)造信譽

　　[答案]ACD

　　[解析]成功的廣告要針對消費者的心理，運用一定的心理方法打動消費者。這些心理方法主要有：①真實可靠;②適時實用;③引起共鳴;④創(chuàng)造信譽;⑤方便可行。

　　7[.不定項選擇題]趙某將自己的一套八成新普通商品住房出售給李某，并簽訂了房屋買賣合同。李某是剛畢業(yè)兩年的外地大學(xué)生，第一次購買住房。雙方在合同中寫明，買方按4000元/m2的價格支付給賣方，買賣中涉及的稅費均由買方承擔(dān)。按規(guī)定，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費為正常成交價格的6%，應(yīng)由買方繳納的稅費為正常成交價格的4%。在本次房地產(chǎn)交易中，可能導(dǎo)致成交價格高于正常市場價格的因素為()。

　　A.趙某急于出售本套住宅來償還債務(wù)

　　B.李某不了解市場行情盲目購買

　　C.本套住宅對李某有特殊意義

　　D.李某與趙某之間有親戚關(guān)系

　　[答案]BC

　　[解析]成交價格簡稱成交價，是指在成功的交易中買方支付和賣方接受的金額。成交價格是是已完成的事實，是個別價格，通常隨著交易者對交易對象和市場行情的了解程度，出售或購買的動機(jī)或急迫程度，交易雙方之間的關(guān)系、議價能力和技巧，賣方的價格策略等的不同而有所不同。

　　8[.不定項選擇題]張某以貸款方式購買了一套建筑面積為120m2的商品住宅，采用按月等額本息還款方式，每月還款8320元，為了規(guī)避風(fēng)險，張某以自己的信用風(fēng)險為保險標(biāo)的向保險公司投保。雙方在訂立保險合同時，僅約定了保險金額，而將保險標(biāo)的實際價值估算留待保險事故發(fā)生后，需要確定保險賠償金額時進(jìn)行。張某月收入為20000元。該套住宅每月的物業(yè)管理費為3元/m2。張某在確定購買該套住宅前，對擬購買住宅樓所在位置的交通、環(huán)境、基礎(chǔ)與公用設(shè)施、住宅平面布置，以及市場供求等情況進(jìn)行了全面、詳細(xì)的分析。確定房地產(chǎn)貸款額度的基本依據(jù)是()。

　　A.抵押房地產(chǎn)的市場價值

　　B.抵押房地產(chǎn)的開發(fā)成本

　　C.抵押房地產(chǎn)的原始價值

　　D.抵押房地產(chǎn)的投資價值

　　[答案]ACD

　　[解析]貸款額度又稱貸款限額。貸款人一般會用不同的指標(biāo)，對借款人的貸款金額做出限制性規(guī)定，包括：①貸款金額不得超過某一最高金額;②貸款金額不得超過按照最高貸款成數(shù)計算出的金額;③貸款金額不得超過按最高償還比率計算出的金額。當(dāng)借款人的申請金額不超過以上所有限額的，以申請金額作為貸款金額;當(dāng)申請金額超過以上任一限額的，以其中的最低限額作為貸款金額。在房地產(chǎn)抵押貸款中，一邊是未償還的貸款余額，一邊是房地產(chǎn)抵押價值，為保障貸款收回，貸款人要求無論是在設(shè)立抵押權(quán)時還是在實現(xiàn)抵押權(quán)時，以及在此期間，房地產(chǎn)抵押價值都要大于未償還的貸款余額。

　　9[.不定項選擇題]某房地產(chǎn)開發(fā)公司擬開發(fā)一商品住宅樓，2012年6月末以337.50萬元的熟地價格取得土地使用權(quán)，于2013年5月末開發(fā)完成并全部售出。該住宅占地總面積2250m2，建筑樓層為6層，鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，總建筑面積3060m2。根據(jù)開發(fā)建設(shè)進(jìn)度并經(jīng)房產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，該房地產(chǎn)開發(fā)公司在2003年8月末開始預(yù)售該商品住房。購房人趙女士購買商品住宅一套，在交完首付款后，其余購房款通過銀行長期貸款解決。貸款后她一般可以采取的分期還款方式有()。

　　A.按貸款限額還款

　　B.等額本息還款

　　C.前5年采用等額本息還款，后5年采用等額本金還款方式

　　D.等額本金還款

　　[答案]BD

　　[解析]貸款期限在1年以上的，采取分期還款方式：等額本息還款方式(簡稱等額還款方式)、等額本金還款方式、等比累進(jìn)還款方式、等額累進(jìn)還款方式等多種。借款人雖然可根據(jù)需要選擇還款方式，但一筆借款通常只能選擇一種還款方式，借款合同簽訂后一般不得更改。

　　10[.不定項選擇題]2011年，甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(以下簡稱甲企業(yè))開發(fā)某商品住宅小區(qū)項目。2012年，甲企業(yè)欲通過乙信托公司(以下簡稱乙公司)籌集開發(fā)項目所需資金。乙公司分析了該項目所在城市的房屋建設(shè)狀況、銷售情況等房地產(chǎn)市場狀況及甲企業(yè)的經(jīng)營狀況，制定了投資額度安排。2013年，該項目達(dá)到預(yù)售條件后，甲企業(yè)委托丙房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)(以下簡稱丙機(jī)構(gòu))預(yù)售。丙機(jī)構(gòu)為促進(jìn)銷售，在員工對消費者心理影響方面進(jìn)行了專題培訓(xùn)。張某擬購買其中一套住房。丙機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人王某分析了張某的收入狀況，認(rèn)為張某的收入雖然不高但較穩(wěn)定。據(jù)此，王某為其制定了還款方案。為降低信貸風(fēng)險，使甲企業(yè)與乙公司承擔(dān)的風(fēng)險都較小，可選擇的利率為()。

　　A.活期利率

　　B.定期利率

　　C.固定利率

　　D.浮動利率

　　[答案]D

　　[解析]當(dāng)貸款期限較長或市場利率變化較大時，很難預(yù)測利率變化趨勢，借貸雙方都可能要承擔(dān)利率風(fēng)險，因此，借貸雙方通常都喜歡采用浮動利率。浮動利率又稱可變利率，是指在貸款期限內(nèi)隨市場利率變化而定期調(diào)整的利率。