1[.不定項選擇題]張某以按揭貸款方式購買了一套建筑面積為90m2的商品住宅，采用按月等額本息還款方式，每月還房款2150元。為了規(guī)避風(fēng)險，張某以自己的信用風(fēng)險為保險標(biāo)的向保險公司投保。雙方在訂立保險合同時，僅約定了保險金額，而將保險標(biāo)的實際價值的估算留待保險事故發(fā)生后，需要確定保險賠償金額時去進行。張某月收入5000元。該套住宅每月的物業(yè)管理費為1.5元/m2。張某的月房產(chǎn)支出與收入比為()。

　　A.40、3%

　　B.41、2%

　　C.43、0%

　　D.45、7%

　　[答案]D

　　[解析]根據(jù)月房產(chǎn)支出與收入比的公式計算，張某的月房產(chǎn)支出與收入比為：

　　2[.不定項選擇題]劉某購買了一套已裝修的普通商品住宅，建筑面積為120m2，總價為50.4萬元。假定首付款為40%，余款向銀行申請抵押貸款，貸款期限為15年，貸款年利率為4.5%。劉某若已經(jīng)以按月等額本息還款方式償還了8年的貸款，他的該筆住房貸款余額應(yīng)為()元。

　　A.141120

　　B.166401

　　C.192045

　　D.194292

　　[答案]B

　　[解析]還款余額的計算公式：Pm=A×[(1+i)n-m-1]÷[i×(1+i)n-m]，其中，A=2313(元)，i=4.5%÷12=0.375%，n=15×12=180(月)，m=8×12=96(月)，代入公式得：Pm=166401(元)。

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　　3[.不定項選擇題]某開發(fā)公司通過拍賣方式獲得一塊土地進行住宅開發(fā)建設(shè)，總地價8000萬元，擬建設(shè)高層住宅。該用地土質(zhì)較差，地下水位較高，在住宅建設(shè)時，需采取排水措施，并對地基采取人工加固措施。工程建設(shè)過程中，因資金缺乏，開發(fā)公司以在建工程抵押貸款，銀行為避免貸款風(fēng)險，不僅自己購買了保險，還要求開發(fā)公司購買保險。該住宅建成后，銷售情況良好，其中90%的住宅全部銷售完畢，剩余10%用作出租用房，并且還清了所有貸款。按照城市用地的適用性評價，該用地屬于()。

　　A.非常適宜城市建設(shè)用地

　　B.基本適宜城市建設(shè)用地

　　C.適宜城市建設(shè)用地

　　D.不適宜城市建設(shè)用地

　　[答案]B

　　[解析]基本適宜城市建設(shè)用地，這類用地雖然某些自然條件有一定缺陷，但采取相應(yīng)的工程措施改善條件后仍可加以利用。例如，地形坡度不大，稍加平整即可使用的土地;輕度洪水淹沒區(qū)在修建防洪設(shè)施之后即可使用的土地;地基承載力較小，只要經(jīng)過人工加固后就能使用的土地等。

　　4[.不定項選擇題]某臨街住宅樓于2009年末建成，磚混結(jié)構(gòu)，共6層，2年前經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)，該樓一層全部改為點鋪或餐館。經(jīng)調(diào)查，一層產(chǎn)權(quán)人的經(jīng)營方式有出租和自營兩種情況。若評估該樓一層中某出租店鋪的收益價格，年凈收益應(yīng)為()。

　　A.該店鋪現(xiàn)狀下潛在毛租金收入扣除運營費用

　　B.該店鋪現(xiàn)狀下有效毛租金收入扣除運營費用

　　C.當(dāng)?shù)赝�類店鋪潛在毛租金收入扣除運營費用

　　D.當(dāng)?shù)赝�類店鋪有效毛租金收入扣除運營費用

　　[答案]D

　　[解析]凈收益的測算途徑可分為兩種：①基于租賃收入測算凈收益;②基于營業(yè)收入測算凈收益。有些房地產(chǎn)既存在大量租賃實例又有營業(yè)收入，如商鋪、餐館、農(nóng)地等。在實際估價中，只要是能夠通過租賃收入測算凈收益的，宜通過租賃收入測算凈收益來估價。因此本題租賃店鋪的收益應(yīng)以租賃收入測算�；�于租賃收入測算凈收益的基本公式為：凈收益=潛在毛租金收入-空置和收租損失+其他收入-運營費用=有效毛收入-運營費用。

　　5[.不定項選擇題]某企業(yè)以4000元/m2的價格購置了一處商業(yè)用房，企業(yè)自籌資金200萬元，其余400萬元向銀行貸款取得。該商業(yè)用房建筑面積1500m2，通過出租攤位每年可獲得凈收益35萬元，報酬率為10%，該商業(yè)用房的使用期限還有35年。居民劉某承租了一個攤位經(jīng)營該企業(yè)為購置商業(yè)用房辦理的房地產(chǎn)貸款的種類為()。

　　A.土地儲備貸款

　　B.房地產(chǎn)開發(fā)貸款

　　C.個人住房貸款

　　D.商業(yè)用房貸款

　　[答案]D

　　[解析]商業(yè)用房貸款是指貸款人向借款人發(fā)放的用于購置、建造和大修理以商業(yè)為用途的各類型房產(chǎn)的貸款。一般分為個人商業(yè)用房貸款和法人商業(yè)用房貸款。

　　6[.不定項選擇題]張某以按揭貸款方式購買了一套建筑面積為90m2的商品住宅，采用按月等額本息還款方式，每月還房款2150元。為了規(guī)避風(fēng)險，張某以自己的信用風(fēng)險為保險標(biāo)的向保險公司投保。雙方在訂立保險合同時，僅約定了保險金額，而將保險標(biāo)的實際價值的估算留待保險事故發(fā)生后，需要確定保險賠償金額時去進行。張某月收入5000元。該套住宅每月的物業(yè)管理費為1.5元/m2。張某申請個人住房貸款必須滿足的主要條件有()。

　　A.具有完全民事行為能力

　　B.有穩(wěn)定職業(yè)和經(jīng)濟收入

　　C.具有本市戶口

　　D.以不低于所購買住房全部價款的一定比率作為所購買住房的首期付款

　　[答案]ABD

　　[解析]申請個人住房貸款的條件主要有：①具有完全民事行為能力的自然人;②在當(dāng)?shù)赜杏行Ь恿羯矸?③有穩(wěn)定職業(yè)和經(jīng)濟收入，信用良好，具有按時、足額償還貸款本息的意愿和能力;④具有真實合法有效的購買(建造、大修)住房的合同或協(xié)議;⑤以不低于所購買(建造、大修)住房全部價款的一定比率作為所購買(建造、大修)住房的首期付款;⑥有貸款人認(rèn)可的資產(chǎn)作為抵押或質(zhì)押，或有足夠代償能力的單位或個人作為保證人;⑦貸款人規(guī)定的其他條件，如貸款人在當(dāng)?shù)氐募{稅證明、家庭人口組成說明等。

　　7[.不定項選擇題]王某看中了一套建筑面積為80平方米的存量住房，因預(yù)期房價上漲，王某同意付給賣方76萬元，并承擔(dān)應(yīng)由賣方承擔(dān)的交易稅費，該地區(qū)存量住房買賣中應(yīng)由賣方和買方交納的稅費分別為正常成交價格的5%和3%，該套住房的物業(yè)管理費為300元/月，王某需從商業(yè)銀行中申請住房抵押貸款。王某為單身，現(xiàn)月收入為5600元，除住房抵押外無其他債務(wù)支出，假定當(dāng)?shù)厣虡I(yè)銀行規(guī)定貸款價值比為70%，王某擬采取按月等額本息還款，貸款年利率為4.8%，貸款期限為30年。王某申請貸款時，應(yīng)向銀行提供的資料為()。

　　A.購房合同

　　B.自籌資金證明

　　C.抵押物清單

　　D.其父母身份證件

　　[答案]ABC

　　[解析]申請個人住房貸款一般需向貸款人提供的資料包括：①個人住房借款申請;②身份證件(指居民身份證、居民戶口簿和其他有效居留證件);③有關(guān)借款人家庭穩(wěn)定的經(jīng)濟收入的證明;④符合規(guī)定的購買(建造、大修)住房合同、協(xié)議或其他批準(zhǔn)文件;⑤借款人用于購買(建造、大修)住房的自籌資金的有關(guān)證明;⑥抵押物或質(zhì)物的清單、權(quán)屬證明以及有處分權(quán)人同意抵押或質(zhì)押證明、房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)出具的抵押物價值評估報告、保證人同意提供擔(dān)保的書面文件和保證人資信證明;⑦貸款人要求提供的其他文件或資料

　　8[.不定項選擇題]某臨街住宅樓于2009年末建成，磚混結(jié)構(gòu)，共6層，2年前經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)，該樓一層全部改為點鋪或餐館。經(jīng)調(diào)查，一層產(chǎn)權(quán)人的經(jīng)營方式有出租和自營兩種情況。在評估該樓一層中某店鋪的收益價格過程中，求取資本化率采用市場提取法時，用到()。

　　A.內(nèi)插法

　　B.試錯法

　　C.累加法

　　D.乘數(shù)法

　　[答案]AB

　　[解析]市場提取法是利用與估價對象房地產(chǎn)具有類似收益特征的可比實例房地產(chǎn)的價格、凈收益等資料，選用相應(yīng)的報酬資本化法公式，反求出報酬率。在手工計算的情況下，是先采用試錯法試算，計算到一定精度后再采用線性內(nèi)插法求取。

　　9[.不定項選擇題]楊某以正常市場價格40萬元購買了一套建筑面積為110m2、位于一層的商品住宅，首付款16萬元，余款向銀行抵押貸款。楊某家庭月均收入為6000元，購房抵押貸款的月還款額為1600元。該商品住宅的物業(yè)管理費標(biāo)準(zhǔn)為1.0元/m2。楊某為裝修住宅中的衛(wèi)生間和廚房墻面，到建材市場選購陶瓷錦磚，陶瓷錦磚的特點有()

　　A.質(zhì)地堅實、色澤美觀、圖案多樣

　　B.耐酸堿、耐磨、耐水、耐壓、耐清洗

　　C.色彩穩(wěn)定、表面光潔、易于清洗

　　D.色彩花型豐富、可選擇性 強、遮蓋性好、檔次品位較高、環(huán)保性好

　　[答案]AB

　　[解析]陶瓷錦磚俗稱馬賽克，是由多種幾何形狀、各種顏色小塊瓷片鋪貼形成圖案豐富、繁多的裝飾磚，其主要特點是質(zhì)地堅實、色澤美觀、圖案多樣，而且耐酸堿、耐磨、耐水、耐壓、耐清洗。C項屬于瓷磚的特點;D項屬于壁紙的特點

　　10[.不定項選擇題]某開發(fā)公司通過拍賣方式獲得一塊土地進行住宅開發(fā)建設(shè)，總地價8000萬元，擬建設(shè)高層住宅。該用地土質(zhì)較差，地下水位較高，在住宅建設(shè)時，需采取排水措施，并對地基采取人工加固措施。工程建設(shè)過程中，因資金缺乏，開發(fā)公司以在建工程抵押貸款，銀行為避免貸款風(fēng)險，不僅自己購買了保險，還要求開發(fā)公司購買保險。該住宅建成后，銷售情況良好，其中90%的住宅全部銷售完畢，剩余10%用作出租用房，并且還清了所有貸款。根據(jù)題意，本例中的基礎(chǔ)采用()比較適宜。

　　A.條形基礎(chǔ)

　　B.獨立基礎(chǔ)

　　C.筏板基礎(chǔ)

　　D.箱形基礎(chǔ)

　　[答案]D

　　[解析]箱形基礎(chǔ)通常是采用鋼筋混凝土將基礎(chǔ)四周的墻、頂板、底板澆筑成剛度很大的箱狀形式。箱形基礎(chǔ)的剛度大、整體性好、底面積較大，能將上部結(jié)構(gòu)的荷載較均勻地傳給地基，并能適應(yīng)地基的局部軟硬不均，有效地調(diào)整基底的壓力，有利于抵抗地震荷載的作用，能建造比其他基礎(chǔ)更高的建筑物。樁基礎(chǔ)是由設(shè)置于土中的樁和承接上部結(jié)構(gòu)的承臺組成。當(dāng)建筑場地的上部土層較弱、承載力較小，不適宜采用在天然地基上作淺基礎(chǔ)時，宜采用樁基礎(chǔ)。

　　111[.不定項選擇題]楊某以正常市場價格40萬元購買了一套建筑面積為110m2、位于一層的商品住宅，首付款16萬元，余款向銀行抵押貸款。楊某家庭月均收入為6000元，購房抵押貸款的月還款額為1600元。該商品住宅的物業(yè)管理費標(biāo)準(zhǔn)為1.0元/m2。楊某的月租房產(chǎn)支出收入比為()。

　　A.26、67%

　　B.28、33%

　　C.28、50%

　　D.30、17%

　　[答案]C

　　[解析]月房產(chǎn)支出與收入比的計算公式如下：根據(jù)已知數(shù)據(jù)得楊某的月租房產(chǎn)支出收入比為:(1600+110×1.0)÷6000=28.50%。

　　112[.不定項選擇題]張某兩年前購買了一套建筑面積為120m2、單價為4000元/m2的住房，首付40%，另外60%向銀行申請20年期貸款，貸款年利率為6%，采用按月等額本息還款方式還款。銀行為規(guī)避風(fēng)險，要求張某辦理了與住房貸款相結(jié)合的人身保險。按照銀監(jiān)會規(guī)定，個人住房貸款的月房產(chǎn)支出與收入比不得超過()。

　　A.25%

　　B.30%

　　C.50%

　　D.55%

　　[答案]C

　　[解析]中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會要求應(yīng)將借款人住房貸款的月房產(chǎn)支出與收入比控制在50%以下(含50%)，月所有債務(wù)支出與收入比控制在55%以下(含55%)

　　113[.不定項選擇題]某臨街住宅樓于2009年末建成，磚混結(jié)構(gòu)，共6層，2年前經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)，該樓一層全部改為點鋪或餐館。經(jīng)調(diào)查，一層產(chǎn)權(quán)人的經(jīng)營方式有出租和自營兩種情況。將一層住宅用房改為店鋪，通常均將臨街外墻窗洞口改為門洞口，從結(jié)構(gòu)安全帶分析，外墻體應(yīng)具有足夠的()。

　　A.熱工性能

　　B.強度

　　C.防火性能

　　D.穩(wěn)定性

　　[答案]BD

　　[解析]住宅安全性能是住宅建筑、結(jié)構(gòu)、構(gòu)造、設(shè)備、設(shè)施和材料等不危害人身安全并有利于用戶躲避災(zāi)害的性能。外墻位于建筑物四周，是建筑物的圍護構(gòu)件，起著擋風(fēng)、遮雨、保溫、隔熱、隔聲等作用，并且需要足夠的強度和穩(wěn)定性。