1[.多選題]在房地產(chǎn)去抵押貸款中，除去貸款人、借款人之外，其他參與者包括()。

　　A.擔(dān)保機(jī)構(gòu)

　　B.銀行

　　C.保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)

　　D.政府有關(guān)部門

　　E.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)

　　[答案]ACDE

　　[解析]在房地產(chǎn)貸款中，除了貸款人、借款人，還有其他參與者，如擔(dān)保機(jī)構(gòu)、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)、中介服務(wù)機(jī)構(gòu)和政府有關(guān)部門等。擔(dān)保機(jī)構(gòu)和保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)包括各類擔(dān)保公司、保險(xiǎn)公司，它們通過(guò)提供房地產(chǎn)貸款擔(dān)保和保險(xiǎn)，增加借款人的信用，為貸款人防范貸款風(fēng)險(xiǎn)提供保障，促進(jìn)房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展。中介服務(wù)機(jī)構(gòu)是指為房地產(chǎn)貸款當(dāng)事人提供專業(yè)服務(wù)的機(jī)構(gòu)，包括貸款日常維護(hù)服務(wù)機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和律師事務(wù)所等。

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　　2[.多選題]在房地產(chǎn)貸款中，可以作為抵押物的有()。

　　A.集體土地所有權(quán)

　　B.房屋所有權(quán)

　　C.在建工程

　　D.國(guó)有土地所有權(quán)

　　E.預(yù)購(gòu)商品住房

　　[答案]BCE

　　[解析]在房地產(chǎn)貸款中，房地產(chǎn)抵押貸款是最主要的貸款形式。房地產(chǎn)抵押貸款是指以房地產(chǎn)作為抵押物發(fā)放的貸款。房地產(chǎn)抵押可分為：①房屋所有權(quán)抵押;②土地使用權(quán)抵押;③預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押，是指購(gòu)房人在支付首期規(guī)定的房?jī)r(jià)款后，由貸款銀行代其支付其余的購(gòu)房款，將所購(gòu)商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為;④在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。

　　3[.多選題]在房地產(chǎn)抵押貸款中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)可辦理的業(yè)務(wù)有()。

　　A.確定房地產(chǎn)抵押價(jià)值

　　B.代辦房地產(chǎn)抵押貸款手續(xù)

　　C.與借款人簽訂借款合同

　　D.收取還款額和記錄貸款本金余額的變化

　　E.代辦房地產(chǎn)抵押登記手續(xù)

　　[答案]BE

　　[解析]中介服務(wù)機(jī)構(gòu)是指為房地產(chǎn)貸款當(dāng)事人提供專業(yè)服務(wù)的機(jī)構(gòu)，包括貸款日常維護(hù)服務(wù)機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和律師事務(wù)所等。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)可為房地產(chǎn)貸款當(dāng)事人代辦房地產(chǎn)貸款、房地產(chǎn)抵押登記等手續(xù)。

　　4[.多選題]在辦理房地產(chǎn)抵押貸款時(shí)，房地產(chǎn)抵押包括()。

　　A.出讓土地使用權(quán)抵押

　　B.在建工程抵押

　　C.土地所有權(quán)抵押

　　D.預(yù)購(gòu)商品房抵押

　　E.房屋所有權(quán)抵押

　　[答案]ABDE

　　[解析]房地產(chǎn)抵押貸款是指以房地產(chǎn)作為抵押物發(fā)放的貸款。房地產(chǎn)抵押可分為：①房屋所有權(quán)抵押;②土地使用權(quán)抵押;③預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押，是指購(gòu)房人在支付首期規(guī)定的房?jī)r(jià)款后，由貸款銀行代其支付其余的購(gòu)房款，將所購(gòu)商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為;④在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。@##

　　5[.不定項(xiàng)選擇題]劉某購(gòu)買了一套已裝修的普通商品住宅，建筑面積為120m2，總價(jià)為50.4萬(wàn)元。假定首付款為40%，余款向銀行申請(qǐng)抵押貸款，貸款期限為15年，貸款年利率為4.5%。劉某若采用等額本金方式按月償還貸款，2年后的第1個(gè)月的月償還額為()元。

　　A.1680

　　B.1686

　　C.2663

　　D.2814

　　[答案]C

　　[解析]

　　6[.不定項(xiàng)選擇題]王某看中了一套建筑面積為80平方米的存量住房，因預(yù)期房?jī)r(jià)上漲，王某同意付給賣方76萬(wàn)元，并承擔(dān)應(yīng)由賣方承擔(dān)的交易稅費(fèi)，該地區(qū)存量住房買賣中應(yīng)由賣方和買方交納的稅費(fèi)分別為正常成交價(jià)格的5%和3%，該套住房的物業(yè)管理費(fèi)為300元/月，王某需從商業(yè)銀行中申請(qǐng)住房抵押貸款。王某為單身，現(xiàn)月收入為5600元，除住房抵押外無(wú)其他債務(wù)支出，假定當(dāng)?shù)厣虡I(yè)銀行規(guī)定貸款價(jià)值比為70%，王某擬采取按月等額本息還款，貸款年利率為4.8%，貸款期限為30年。王某預(yù)期房?jī)r(jià)上漲的原因可能是()。

　　A.個(gè)人住房貸款利率下降

　　B.人民幣對(duì)美元貶值

　　C.政府減免契稅

　　D.該地區(qū)人口增加

　　[答案]ACD

　　[解析]A項(xiàng)，個(gè)人住房貸款利率下降會(huì)減輕消費(fèi)者的貸款壓力，增加房地產(chǎn)需求，從而導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。B項(xiàng)，當(dāng)預(yù)期某國(guó)的貨幣會(huì)升值時(shí)，就會(huì)吸引國(guó)外資金購(gòu)買該國(guó)房地產(chǎn)，從而會(huì)導(dǎo)致其房地產(chǎn)價(jià)格上漲;相反，會(huì)導(dǎo)致其房地產(chǎn)價(jià)格下降。C項(xiàng)，契稅是向買方征收的稅金。政府增加買方的稅收，如提高契稅稅率，會(huì)抑制房地產(chǎn)需求，從而會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格下降;反之，減免契稅，會(huì)刺激房地產(chǎn)需求，從而會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格上漲。D項(xiàng)，房地產(chǎn)價(jià)格與人口數(shù)量的關(guān)系非常密切。在某一地區(qū)(如某個(gè)城市)，當(dāng)人口數(shù)量增加時(shí)，對(duì)房地產(chǎn)的需求就會(huì)增加，房地產(chǎn)價(jià)格也就會(huì)上漲;反之，房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)下降。

　　7[.不定項(xiàng)選擇題]王某看中了一套建筑面積為80平方米的存量住房，因預(yù)期房?jī)r(jià)上漲，王某同意付給賣方76萬(wàn)元，并承擔(dān)應(yīng)由賣方承擔(dān)的交易稅費(fèi)，該地區(qū)存量住房買賣中應(yīng)由賣方和買方交納的稅費(fèi)分別為正常成交價(jià)格的5%和3%，該套住房的物業(yè)管理費(fèi)為300元/月，王某需從商業(yè)銀行中申請(qǐng)住房抵押貸款。王某為單身，現(xiàn)月收入為5600元，除住房抵押外無(wú)其他債務(wù)支出，假定當(dāng)?shù)厣虡I(yè)銀行規(guī)定貸款價(jià)值比為70%，王某擬采取按月等額本息還款，貸款年利率為4.8%，貸款期限為30年。王某預(yù)期房?jī)r(jià)上漲的原因可能是()。

　　A.個(gè)人住房貸款利率下降

　　B.人民幣對(duì)美元貶值

　　C.政府減免契稅

　　D.該地區(qū)人口增加

　　[答案]ACD

　　[解析]A項(xiàng)，個(gè)人住房貸款利率下降會(huì)減輕消費(fèi)者的貸款壓力，增減房地產(chǎn)需求，從而導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。B項(xiàng)，當(dāng)預(yù)期某國(guó)的貨幣會(huì)升值時(shí)，就會(huì)吸引國(guó)外資金購(gòu)買該國(guó)房地產(chǎn)，從而會(huì)導(dǎo)致其房地產(chǎn)價(jià)格上漲;相反，會(huì)導(dǎo)致其房地產(chǎn)價(jià)格下降。C項(xiàng)，契稅是向買方征收的稅金。政府增加買方的稅收，如提高契稅稅率，會(huì)抑制房地產(chǎn)需求，從而會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格下降;反之，減免契稅，會(huì)刺激房地產(chǎn)需求，從而會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格上漲。D項(xiàng)，房地產(chǎn)價(jià)格與人口數(shù)量的關(guān)系非常密切。在某一地區(qū)(如某個(gè)城市)，當(dāng)人口數(shù)量增加時(shí)，對(duì)房地產(chǎn)的需求就會(huì)增加，房地產(chǎn)價(jià)格也就會(huì)上漲;反之，房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)下降

　　8[.不定項(xiàng)選擇題]王某看中了一套建筑面積為80平方米的存量住房，因預(yù)期房?jī)r(jià)上漲，王某同意付給賣方76萬(wàn)元，并承擔(dān)應(yīng)由賣方承擔(dān)的交易稅費(fèi)，該地區(qū)存量住房買賣中應(yīng)由賣方和買方交納的稅費(fèi)分別為正常成交價(jià)格的5%和3%，該套住房的物業(yè)管理費(fèi)為300元/月，王某需從商業(yè)銀行中申請(qǐng)住房抵押貸款。王某為單身，現(xiàn)月收入為5600元，除住房抵押外無(wú)其他債務(wù)支出，假定當(dāng)?shù)厣虡I(yè)銀行規(guī)定貸款價(jià)值比為70%，王某擬采取按月等額本息還款，貸款年利率為4.8%，貸款期限為30年。該套住房的正常交易價(jià)格為()元/m2。

　　A.9223

　　B.9500

　　C.9794

　　D.10000

　　[答案]A

　　[解析]本案例屬于交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的交易。公式為：則該套住房的正常交易價(jià)=760000÷(1+3%)÷80=9223(元/m2)。

　　9[.不定項(xiàng)選擇題]王某看中了一套建筑面積為80平方米的存量住房，因預(yù)期房?jī)r(jià)上漲，王某同意付給賣方76萬(wàn)元，并承擔(dān)應(yīng)由賣方承擔(dān)的交易稅費(fèi)，該地區(qū)存量住房買賣中應(yīng)由賣方和買方交納的稅費(fèi)分別為正常成交價(jià)格的5%和3%，該套住房的物業(yè)管理費(fèi)為300元/月，王某需從商業(yè)銀行中申請(qǐng)住房抵押貸款。王某為單身，現(xiàn)月收入為5600元，除住房抵押外無(wú)其他債務(wù)支出，假定當(dāng)?shù)厣虡I(yè)銀行規(guī)定貸款價(jià)值比為70%，王某擬采取按月等額本息還款，貸款年利率為4.8%，貸款期限為30年。該套住房的正常交易價(jià)格為()元/m2。

　　A.9223

　　B.9500

　　C.9794

　　D.10000

　　[答案]A

　　[解析]本案例屬于交易稅費(fèi)正常負(fù)擔(dān)的交易。公式為：則該套住房的正常交易價(jià)=760000÷(1+3%)÷80=9223(元/m2)。

　　10[.不定項(xiàng)選擇題]張某兩年前購(gòu)買了一套建筑面積為120m2、單價(jià)為4000元/m2的住房，首付40%，另外60%向銀行申請(qǐng)20年期貸款，貸款年利率為6%，采用按月等額本息還款方式還款。銀行為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，要求張某辦理了與住房貸款相結(jié)合的人身保險(xiǎn)。目前20年期住房抵押貸款年利率已按調(diào)整后的7.08%執(zhí)行，則與購(gòu)房之初相比，張房之初相比，張某目前月還款額增加()元。

　　A.168、79

　　B.183、39

　　C.298、80

　　D.305、56

　　[答案]A

　　[解析]本題中，已還款兩年，貸款余額為：則張某每月的還款額應(yīng)為：