1[.不定項(xiàng)選擇題]王先生委托×房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司購(gòu)買一套商品住房供自己居住。該房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的執(zhí)業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人程小姐經(jīng)過(guò)比較，推薦了×房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)的內(nèi)銷商品住宅，王先生同意購(gòu)買。于是程小姐與×房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司于2012年3月15日簽訂《×市內(nèi)銷商品房預(yù)售合同》。王先生將傭金交給程小姐，并將全部購(gòu)房款交給×房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，該開(kāi)發(fā)公司于2012年11月23日將王先生所購(gòu)商品住房交付其使用。王先生與×房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司之間的業(yè)務(wù)關(guān)系屬于()。

　　A.代理

　　B.居間

　　C.經(jīng)紀(jì)

　　D.代辦

　　[答案]A

　　[解析]代理是指代理人在代理權(quán)限內(nèi)，以被代理人的名義進(jìn)行民事活動(dòng)，活動(dòng)結(jié)果由被代理人承受的一種法律行為。在代理關(guān)系中，被代理人又稱為本人，代理他人進(jìn)行民事活動(dòng)的人稱為代理人，與代理人實(shí)施民事法律行為的人稱為相對(duì)人。

　　2[.不定項(xiàng)選擇題]王先生委托×房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司購(gòu)買一套商品住房供自己居住。該房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的執(zhí)業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人程小姐經(jīng)過(guò)比較，推薦了×房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)的內(nèi)銷商品住宅，王先生同意購(gòu)買。于是程小姐與×房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司于2012年3月15日簽訂《×市內(nèi)銷商品房預(yù)售合同》。王先生將傭金交給程小姐，并將全部購(gòu)房款交給×房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，該開(kāi)發(fā)公司于2012年11月23日將王先生所購(gòu)商品住房交付其使用。.程小姐與王先生在進(jìn)行業(yè)務(wù)洽談時(shí)，應(yīng)事先確定的事項(xiàng)有()。

　　A.擬采用的經(jīng)紀(jì)合同類型

　　B.傭金標(biāo)準(zhǔn)

　　C.服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

　　D.王先生與×房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的傭金分成

　　[答案]ABC

　　[解析]房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在與客戶進(jìn)行業(yè)務(wù)洽談時(shí)，首要環(huán)節(jié)是傾聽(tīng)客戶的陳述，以充分了解委托方的意圖與要求，把握客戶的心理狀況，同時(shí)衡量自身接受委托、完成任務(wù)的能力。其次，要向客戶告知自己及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的姓名、名稱、資格以及按房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)規(guī)范必須告知的所有事項(xiàng)。最后，要就經(jīng)紀(jì)方式、傭金標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以及擬采用的經(jīng)紀(jì)合同類型及文本等關(guān)鍵事項(xiàng)與客戶協(xié)商，達(dá)成委托意向。

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　　3[.不定項(xiàng)選擇題]王先生委托×房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司購(gòu)買一套商品住房供自己居住。該房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的執(zhí)業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人程小姐經(jīng)過(guò)比較，推薦了×房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)的內(nèi)銷商品住宅，王先生同意購(gòu)買。于是程小姐與×房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司于2012年3月15日簽訂《×市內(nèi)銷商品房預(yù)售合同》。王先生將傭金交給程小姐，并將全部購(gòu)房款交給×房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，該開(kāi)發(fā)公司于2012年11月23日將王先生所購(gòu)商品住房交付其使用�！渡唐贩款A(yù)售合同》應(yīng)由()向政府管理部門登記備案。

　　A.王先生

　　B.程小姐

　　C.×房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司

　　D.×房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司

　　[答案]D

　　[解析]房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得了商品房預(yù)售許可證后，就可以向社會(huì)預(yù)售其商品房，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購(gòu)人簽訂書面預(yù)售合同。商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同到縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。本案例中，商品房預(yù)售人為×房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司。

　　4[.不定項(xiàng)選擇題]王先生委托×房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司購(gòu)買一套商品住房供自己居住。該房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的執(zhí)業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人程小姐經(jīng)過(guò)比較，推薦了×房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)的內(nèi)銷商品住宅，王先生同意購(gòu)買。于是程小姐與×房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司于2012年3月15日簽訂《×市內(nèi)銷商品房預(yù)售合同》。王先生將傭金交給程小姐，并將全部購(gòu)房款交給×房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，該開(kāi)發(fā)公司于2012年11月23日將王先生所購(gòu)商品住房交付其使用。王先生取得所購(gòu)商品住房所有權(quán)的日期為()的日期。

　　A.商品房預(yù)售合同簽訂

　　B.商品房預(yù)售合同生效

　　C.王先生所購(gòu)商品住房竣工

　　D.取得房屋權(quán)屬證明

　　[答案]D

　　[解析]房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對(duì)房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的唯一合法憑證的規(guī)定，所購(gòu)商品住房所有權(quán)的日期為取得房屋權(quán)屬證明的日期。

　　5[.不定項(xiàng)選擇題]譚某擁有一套建筑面積為140m2的住宅，位于一幢鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)高層住宅樓的12層。該套住宅的套內(nèi)房屋使用面積為95m2，套內(nèi)墻體面積為20m2，套內(nèi)未封閉陽(yáng)臺(tái)的水平投影面積為10m2，譚某所在樓層單元樓梯間的建筑面積為20m2。一個(gè)月前譚某委托乙房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)(以下簡(jiǎn)稱乙機(jī)構(gòu))代理銷售該套住宅，購(gòu)房者徐某獲知此信息后，在乙機(jī)構(gòu)協(xié)助下查看了該套住宅，查驗(yàn)了房屋權(quán)屬證書，經(jīng)多輪商談后雙方簽訂了房屋買賣合同通常情況下，該幢高層住宅樓的建筑結(jié)構(gòu)為()。

　　A.框架結(jié)構(gòu)

　　B.框架剪力墻結(jié)構(gòu)

　　C.筒體結(jié)構(gòu)

　　D.空間結(jié)構(gòu)

　　[答案]ABC

　　[解析]鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)建筑：其承重構(gòu)件如梁、板、柱、墻(剪力墻)、屋架等，是由鋼筋和混凝土兩大材料構(gòu)成;圍護(hù)構(gòu)件如外墻、隔墻等，是由輕質(zhì)磚或其他砌體做成。它的特點(diǎn)是結(jié)構(gòu)的適應(yīng)性 強(qiáng)，抗震性能好，耐久年限較長(zhǎng)。鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)房屋的種類主要有：框架結(jié)構(gòu)、框架剪力墻結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)、筒體結(jié)構(gòu)、框架筒體結(jié)構(gòu)和筒中筒等。

　　6[.不定項(xiàng)選擇題]劉某與曹某于1989年結(jié)婚，婚后育有一女劉某丹。1995年，劉某下海經(jīng)商，不久與另一名女子刑某共同生活，育有一子劉某舟。2016年，劉某因車禍去世，經(jīng)查，劉某與刑某共有財(cái)產(chǎn)30萬(wàn)元;個(gè)人財(cái)產(chǎn)80萬(wàn)元;個(gè)人債務(wù)10萬(wàn)元;未繳稅款1萬(wàn)元。另外，劉某父母已于2005年、2008年先后棄世，留下唯一一套房屋，該房屋現(xiàn)值200萬(wàn)元。二老離世前再無(wú)其他親人，主要由曹某照顧。如果劉某生前立有遺囑，全部遺產(chǎn)給刑某，其遺產(chǎn)應(yīng)由()繼承。

　　A.曹某

　　B.刑某

　　C.劉某丹

　　D.劉某舟

　　[答案]B

　　[解析]繼承開(kāi)始后，按照法定繼承辦理;有遺囑的，按照遺囑繼承或遺贈(zèng)辦理�？梢�(jiàn)，遺囑繼承應(yīng)該先于法定繼承。劉某如果生前立有遺囑將全部遺產(chǎn)給刑某，其遺產(chǎn)便應(yīng)由刑某繼承。

　　7[.不定項(xiàng)選擇題]劉某與曹某于1989年結(jié)婚，婚后育有一女劉某丹。1995年，劉某下海經(jīng)商，不久與另一名女子刑某共同生活，育有一子劉某舟。2016年，劉某因車禍去世，經(jīng)查，劉某與刑某共有財(cái)產(chǎn)30萬(wàn)元;個(gè)人財(cái)產(chǎn)80萬(wàn)元;個(gè)人債務(wù)10萬(wàn)元;未繳稅款1萬(wàn)元。另外，劉某父母已于2005年、2008年先后棄世，留下唯一一套房屋，該房屋現(xiàn)值200萬(wàn)元。二老離世前再無(wú)其他親人，主要由曹某照顧。劉某的法定繼承人可繼承的遺產(chǎn)總額為()。

　　A.195萬(wàn)元

　　B.295萬(wàn)元

　　C.284萬(wàn)元

　　D.184萬(wàn)元

　　[答案]D

　　[解析]繼承遺產(chǎn)應(yīng)清償被繼承人依法應(yīng)繳納的稅款和債務(wù)。劉某的法定繼承人在繼承遺產(chǎn)時(shí)應(yīng)償還劉某生前應(yīng)繳納但未繳納的稅款和所欠債務(wù)。

　　8[.不定項(xiàng)選擇題]譚某擁有一套建筑面積為140m2的住宅，位于一幢鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)高層住宅樓的12層。該套住宅的套內(nèi)房屋使用面積為95m2，套內(nèi)墻體面積為20m2，套內(nèi)未封閉陽(yáng)臺(tái)的水平投影面積為10m2，譚某所在樓層單元樓梯間的建筑面積為20m2。一個(gè)月前譚某委托乙房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)(以下簡(jiǎn)稱乙機(jī)構(gòu))代理銷售該套住宅，購(gòu)房者徐某獲知此信息后，在乙機(jī)構(gòu)協(xié)助下查看了該套住宅，查驗(yàn)了房屋權(quán)屬證書，經(jīng)多輪商談后雙方簽訂了房屋買賣合同譚某與徐某簽訂的房屋買賣合同為()。

　　A.有償合同

　　B.雙務(wù)合同

　　C.實(shí)踐合同

　　D.要式合同

　　[答案]ABD

　　[解析]買賣合同有以下特征：①是有償合同，買賣是商品交換最普遍的形式，其實(shí)質(zhì)是以等價(jià)有償?shù)姆绞睫D(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)。買賣合同是典型的有償合同。②是雙務(wù)合同，買賣雙方都享有一定的權(quán)利，承擔(dān)一定的義務(wù)，并且這種權(quán)利和義務(wù)存在對(duì)應(yīng)關(guān)系，買方的權(quán)利就是賣方的義務(wù)，反之亦然。③是諾成合同，買賣合同自雙方當(dāng)事人意思表示一致即可成立，不需要交付標(biāo)的物。④是非要式或者要式合同，買賣合同的成立和有效不需要具備一定的形式，但法律另有規(guī)定的除外。

　　9[.不定項(xiàng)選擇題]就某開(kāi)發(fā)商為促銷樓盤，在醒目位置貼出告示：“新房上市，6月1日開(kāi)始出售，欲購(gòu)從速。有2室1廳標(biāo)準(zhǔn)戶型10套，全價(jià)30萬(wàn)元一套，在開(kāi)售日當(dāng)天(6月1日)以6折優(yōu)惠價(jià)售給最先到場(chǎng)的l0位顧客�！睆埾壬�見(jiàn)到告示后于5月31日晚前往售樓處排隊(duì)，排在第七位。6月1日晨，張先生在辦理購(gòu)房手續(xù)時(shí)被告知：告示有誤，應(yīng)是最早入場(chǎng)的l0位顧客可以8折優(yōu)惠價(jià)購(gòu)房。張先生將開(kāi)發(fā)商告上法庭。如法院認(rèn)定開(kāi)發(fā)商的告示是普通廣告，則下列表述正確的是()。

　　A.張先生欲購(gòu)房須與開(kāi)發(fā)商重談價(jià)格

　　B.開(kāi)發(fā)商無(wú)須以告示寫明的優(yōu)惠價(jià)賣房給張先生

　　C.開(kāi)發(fā)商必須以告示寫明的優(yōu)惠價(jià)賣房給張先生

　　D.張先生可申請(qǐng)法院強(qiáng)制開(kāi)發(fā)商按告示寫明的價(jià)格賣房給張先生

　　[答案]AB

　　[解析]普通的商業(yè)廣告屬于要約邀請(qǐng)。要約邀請(qǐng)是希望他人向自己發(fā)出要約的意思表示，是當(dāng)事人訂立合同的預(yù)備行為。要約邀請(qǐng)內(nèi)容往往不明確、不具體，其相對(duì)人不特定。所以，要約邀請(qǐng)不具有要約的約束力，發(fā)出要約邀請(qǐng)的人不受其約束。本案例，若法院認(rèn)定為普通廣告，張先生欲購(gòu)買商品房應(yīng)重新商談價(jià)格，開(kāi)發(fā)商不受其廣告寫明優(yōu)惠價(jià)格的約束。

　　10[.不定項(xiàng)選擇題]就某開(kāi)發(fā)商為促銷樓盤，在醒目位置貼出告示：“新房上市，6月1日開(kāi)始出售，欲購(gòu)從速。有2室1廳標(biāo)準(zhǔn)戶型10套，全價(jià)30萬(wàn)元一套，在開(kāi)售日當(dāng)天(6月1日)以6折優(yōu)惠價(jià)售給最先到場(chǎng)的l0位顧客�！睆埾壬�見(jiàn)到告示后于5月31日晚前往售樓處排隊(duì)，排在第七位。6月1日晨，張先生在辦理購(gòu)房手續(xù)時(shí)被告知：告示有誤，應(yīng)是最早入場(chǎng)的l0位顧客可以8折優(yōu)惠價(jià)購(gòu)房。張先生將開(kāi)發(fā)商告上法庭。如法院認(rèn)定告示是要約，則下列表述正確的是()。

　　A.張先生欲購(gòu)房須與開(kāi)發(fā)商重談價(jià)格

　　B.開(kāi)發(fā)商無(wú)須以告示寫明的優(yōu)惠價(jià)賣房給張先生

　　C.開(kāi)發(fā)商必須以告示寫明的優(yōu)惠價(jià)賣房給張先生

　　D.可申請(qǐng)法院強(qiáng)制開(kāi)發(fā)商按告示寫明的價(jià)格賣房給張先生

　　[答案]CD

　　[解析]商業(yè)廣告的內(nèi)容符合要約規(guī)定的，視為要約。要約應(yīng)符合下列規(guī)定：①是由具有訂約能力的人作出的;②具有訂立合同的目的;③向要約人希望與之締結(jié)合同的受要約人發(fā)出，即向特定人發(fā)出;④內(nèi)容具體確定，包括一經(jīng)受要約人承諾，合同即可成立的各項(xiàng)基本條款;⑤表明經(jīng)受要約人承諾，要約人即受該意思表示約束。本案例中，若法院認(rèn)定為要約，開(kāi)發(fā)商受其廣告中寫明的優(yōu)惠價(jià)格的約束，必須以告示寫明的優(yōu)惠價(jià)賣房給張先生，否則張先生可申請(qǐng)法院強(qiáng)制開(kāi)發(fā)商按告示寫明的價(jià)格賣房。