1[.不定項(xiàng)選擇題]某售房廣告詳細(xì)介紹了一待售商業(yè)用房的基本狀況，以及購(gòu)房的程序、方法、相關(guān)稅費(fèi)及銷(xiāo)售電話和地址。甲公司根據(jù)該售房廣告提供的信息，以10000元/㎡的價(jià)格購(gòu)置了該商業(yè)用房，企業(yè)自籌資金700萬(wàn)元，其余800萬(wàn)元向銀行貸款取得。該商業(yè)用房建筑面積為1500㎡，通過(guò)出租攤位每年可獲得凈收益80萬(wàn)元，報(bào)酬率為10%。該商業(yè)用房使用年限為40年，甲公司購(gòu)置時(shí)剩余使用年限為30年。王某承租了其中一個(gè)攤位。由于市政規(guī)劃需要，政府?dāng)M緊臨該商業(yè)用房修建一條全封閉的高速公路。若修建高速公路的規(guī)劃被批準(zhǔn)實(shí)施，可能導(dǎo)致該商業(yè)用房的價(jià)值損失包括()。

　　A.物質(zhì)折舊

　　B.功能折舊

　　C.經(jīng)濟(jì)折舊

　　D.設(shè)備折舊

　　[答案]ABC

　　[解析]建估價(jià)上的建筑物折舊是指各種原因造成的建筑物價(jià)值減損，等于建筑物在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的重置成本或重建成本與在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值之差。根據(jù)造成建筑物折舊的原因，可將建筑物折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊三大類(lèi)。

　　2[.不定項(xiàng)選擇題]某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司擬開(kāi)發(fā)一商品住宅樓，2012年6月末以337.50萬(wàn)元的熟地價(jià)格取得土地使用權(quán)，于2013年5月末開(kāi)發(fā)完成并全部售出。該住宅占地總面積2250m2，建筑樓層為6層，鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，總建筑面積3060m2。根據(jù)開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)度并經(jīng)房產(chǎn)行政主管部門(mén)批準(zhǔn)，該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在2003年8月末開(kāi)始預(yù)售該商品住房。該地塊的建筑密度為()。

　　A.0、17

　　B.0、23

　　C.0、74

　　D.1、36

　　[答案]B

　　[解析]建筑密度又稱(chēng)建筑覆蓋率，是指一定地塊內(nèi)所有建筑物的基底總面積占建筑用地面積的比率，即：，所以，該地塊的建筑密為：3060÷6÷2250×100%=23%。

　　3[.不定項(xiàng)選擇題]某市孫先生(現(xiàn)年65歲)的女兒小林(現(xiàn)年25歲，月收入8000元人民幣)準(zhǔn)備結(jié)婚。孫先生擬購(gòu)買(mǎi)一套商品房作為女兒的嫁妝，在通過(guò)與經(jīng)紀(jì)公司接觸后，選擇了一套由某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)的兩廚兩衛(wèi)住房，該套住房的總價(jià)為38萬(wàn)元人民幣。但孫先生目前只有8萬(wàn)元人民幣的存款，需要向銀行按揭，該市銀行可以提供年利率為5.02%的8或15年的按揭。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人能從觀察到的外部線索中準(zhǔn)確地推知對(duì)方行為發(fā)生的真正原因要求具有()。

　　A.一定的面談技巧

　　B.說(shuō)服別人的能力

　　C.良好的判斷力

　　D.豐富的社會(huì)關(guān)系

　　[答案]C

　　[解析]良好的判斷力是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人能從觀察到的外部線索中準(zhǔn)確地推知對(duì)方行為發(fā)生的真正原因。銷(xiāo)售人員的認(rèn)知對(duì)象比較復(fù)雜，為了正確處理各種關(guān)系，應(yīng)具備準(zhǔn)確的社會(huì)認(rèn)知和敏銳的觀察能力，具有良好的判斷力和豐富的常識(shí)。準(zhǔn)確地判斷出客戶(hù)的需求和真實(shí)的心態(tài)，才能設(shè)計(jì)出相應(yīng)的策略以完成雙方的交易活動(dòng)或達(dá)到預(yù)定的目的

　　4[.不定項(xiàng)選擇題]甲房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在所在城市較有實(shí)力。該機(jī)構(gòu)2009年參與交易的多數(shù)二手住宅價(jià)格上升，小部分二手住宅價(jià)格下降。經(jīng)該機(jī)構(gòu)調(diào)查，該市2009年初二手住宅銷(xiāo)售均價(jià)為3150元/m2，月平均租金為21元/m2。該市經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展良好。李某通過(guò)該機(jī)構(gòu)購(gòu)買(mǎi)了一套二手住宅，并申請(qǐng)了抵押貸款。甲房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)要求員工在開(kāi)展業(yè)務(wù)時(shí)，應(yīng)能夠從觀察到的外部線索中準(zhǔn)確推知客戶(hù)行為發(fā)生的真正原因，這種能力屬于()。

　　A.面談技巧

　　B.說(shuō)服別人的能力

　　C.溝通能力

　　D.良好的判斷力

　　[答案]D

　　[解析]良好的判斷力是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人能從觀察到的外部線索中準(zhǔn)確地推知對(duì)方行為發(fā)生的真正原因。直覺(jué)判斷能力是良好的判斷力的一種形式。直覺(jué)判斷能力是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人憑借自己豐富的閱歷，敏感的觀察，根據(jù)對(duì)方的言談舉止、背景資料或身材相貌等，直接而不假思索地把握對(duì)方的心態(tài)特征的能力。

	2021年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試沖刺題庫(kù)	限時(shí)優(yōu)惠購(gòu)買(mǎi)
	等級(jí)：★ 無(wú)紙化模擬系統(tǒng) ★　　◀ 歷年真題+考前試卷

　　5[.不定項(xiàng)選擇題]甲房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在所在城市較有實(shí)力。該機(jī)構(gòu)2009年參與交易的多數(shù)二手住宅價(jià)格上升，小部分二手住宅價(jià)格下降。經(jīng)該機(jī)構(gòu)調(diào)查，該市2009年初二手住宅銷(xiāo)售均價(jià)為3150元/m2，月平均租金為21元/m2。該市經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展良好。李某通過(guò)該機(jī)構(gòu)購(gòu)買(mǎi)了一套二手住宅，并申請(qǐng)了抵押貸款甲房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)要求員工在開(kāi)展業(yè)務(wù)時(shí)，應(yīng)能夠從觀察到的外部線索中準(zhǔn)確推知客戶(hù)行為發(fā)生的真正原因，這種能力屬于()。

　　A.面談技巧

　　B.說(shuō)服別人的能力

　　C.溝通能力

　　D.良好的判斷力

　　[答案]D

　　[解析]良好的判斷力是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人能從觀察到的外部線索中準(zhǔn)確地推知對(duì)方行為發(fā)生的真正原因。直覺(jué)判斷能力是良好的判斷力的一種形式。直覺(jué)判斷能力是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人憑借自己豐富的閱歷，敏感的觀察，根據(jù)對(duì)方的言談舉止、背景資料或身材相貌等，直接而不假思索地把握對(duì)方的心態(tài)特征的能力。

　　6[.不定項(xiàng)選擇題]某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司2011年12月末以500萬(wàn)元的熟地價(jià)取得一宗面積為3000m2的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的土地使用權(quán)，于2013年5月末開(kāi)發(fā)完成一商品住宅樓。該商品住宅樓的層數(shù)為6層，總建筑面積為7000m2。張某于2012年12月末購(gòu)買(mǎi)了其中一套住房，建筑面積為105m2，價(jià)格為4500元/m2，付款方式為首付10萬(wàn)元，余款從移交日期起在未來(lái)一年后付清。同期銀行貸款年利率為5%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司取得該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的樓面地價(jià)為()元/m2。

　　A.500、00

　　B.714、29

　　C.1250、00

　　D.1666、67

　　[答案]B

　　[解析]樓面地價(jià)=土地單價(jià)÷容積率，，根據(jù)已知數(shù)據(jù)得，該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司取得該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的樓面地價(jià)為：(5000000÷3000)÷(7000÷3000)=714.29(元/m2)。

　　7[.不定項(xiàng)選擇題]趙某擁有存款50萬(wàn)元，為實(shí)現(xiàn)居住私密性好、生活和學(xué)習(xí)方便的愿望，通過(guò)置業(yè)擔(dān)保公司取得銀行貸款50萬(wàn)元，購(gòu)買(mǎi)了一套建筑面積為120m2、三室二廳、售價(jià)為80萬(wàn)元的商品住宅。趙某購(gòu)房后又投入20萬(wàn)元進(jìn)行了裝修并向保險(xiǎn)公司購(gòu)買(mǎi)了房屋火災(zāi)保險(xiǎn)，與保險(xiǎn)公司簽訂了定值保險(xiǎn)合同，確定保險(xiǎn)標(biāo)的價(jià)值90萬(wàn)元。不料當(dāng)年發(fā)生了事故，經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)查看認(rèn)定保險(xiǎn)標(biāo)的損失比例為20%。該損失應(yīng)由保險(xiǎn)公司理賠。趙某購(gòu)買(mǎi)的住宅平面布局合理、功能齊全，選擇的社區(qū)治安良好。根據(jù)“需要層次論”，趙某購(gòu)買(mǎi)的住宅滿足了自己的()

　　A.尊重需要

　　B.安全需要

　　C.生理需要

　　D.自我實(shí)現(xiàn)需要

　　[答案]BC

　　[解析]馬斯洛的“需要層次論”認(rèn)為，人的需要按照先后順序和高低層次分為生理需求、安全需求、歸屬與愛(ài)的需求、尊重需求、自我實(shí)現(xiàn)需求五類(lèi)，依次由較低層次到較高層次排列。其中，生理需要是維持生存的需要，這些需要是最原始、最基本的，只有生理需要得到滿足以后，高一層次的需要才能相繼產(chǎn)生。安全需要是希望得到保護(hù)和免于威脅從而獲得安全感的需要，如希望避免災(zāi)害等對(duì)身體的傷害，要求社會(huì)治安良好、職業(yè)穩(wěn)定、未來(lái)生活有保障等。本題中，趙某購(gòu)買(mǎi)的住宅滿足了其生理需要和安全需要。

　　8[.不定項(xiàng)選擇題]趙某將自己的一套八成新普通商品住房出售給李某，并簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同。李某是剛畢業(yè)兩年的外地大學(xué)生，第一次購(gòu)買(mǎi)住房。雙方在合同中寫(xiě)明，買(mǎi)方按4000元/m2的價(jià)格支付給賣(mài)方，買(mǎi)賣(mài)中涉及的稅費(fèi)均由買(mǎi)方承擔(dān)。按規(guī)定，該地區(qū)房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)中應(yīng)由賣(mài)方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的6%，應(yīng)由買(mǎi)方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的4%。按照個(gè)性心理需要的種類(lèi)，李某購(gòu)房是為了滿足自身的()。

　　A.生理需要

　　B.物質(zhì)需要

　　C.生存需要

　　D.享受需要

　　[答案]ABC

　　[解析]馬斯洛的“需要層次論”認(rèn)為，人的需要按照先后順序和高低層次分為生理需要、安全需要、歸屬與愛(ài)的需要、尊重需要、自我實(shí)現(xiàn)需要五類(lèi)，依次由較低層次到較高層次排列。其中，生理需要是維持生存的需要，如對(duì)水分、食物、睡眠的需要。這些需要是最原始、最基本的，如果不被滿足，就會(huì)產(chǎn)生不良后果，甚至有生命危險(xiǎn)。只有生理需要得到滿足以后，高一層次的需要才能相繼產(chǎn)生。

　　9[.不定項(xiàng)選擇題]某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司2011年12月末以500萬(wàn)元的熟地價(jià)取得一宗面積為3000m2的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的土地使用權(quán)，于2013年5月末開(kāi)發(fā)完成一商品住宅樓。該商品住宅樓的層數(shù)為6層，總建筑面積為7000m2。張某于2012年12月末購(gòu)買(mǎi)了其中一套住房，建筑面積為105m2，價(jià)格為4500元/m2，付款方式為首付10萬(wàn)元，余款從移交日期起在未來(lái)一年后付清。同期銀行貸款年利率為5%。張某原是這里的動(dòng)遷戶(hù)，原居住條件較差，張某利用得到的拆遷補(bǔ)償費(fèi)購(gòu)買(mǎi)了該套商品住宅，是為了滿足基本需要，包括()。

　　A.生理需要

　　B.尊重需要

　　C.自我實(shí)現(xiàn)需要

　　D.愛(ài)與歸屬需要

　　[答案]A

　　[解析]美國(guó)心理學(xué)家馬斯洛的需要層次論把人的需要按照先后順序和高低層次分為：①生理需要，是維持生存的、是最原始、最基本的需要。②安全需要，是希望得到保護(hù)和免于威脅從而獲得安全感的需要，要求社會(huì)治安良好、職業(yè)穩(wěn)定、未來(lái)生活有保障等。③愛(ài)與歸屬需要，包括被別人接納、愛(ài)護(hù)、關(guān)注、欣賞、鼓勵(lì)、支持等需要。④尊重需要，包括受他人尊重和自我尊重兩方面。前者是希望得到別人的重視，后者是希望個(gè)人有價(jià)值。⑤自我實(shí)現(xiàn)需要，是追求人生存在價(jià)值而產(chǎn)生，是希望實(shí)現(xiàn)自己的理想與抱負(fù)。

　　10[.不定項(xiàng)選擇題]周某欲購(gòu)買(mǎi)甲公司所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的一套住宅。首付款為總房?jī)r(jià)的30%，余額以銀行貸款方式解決，貸款期限20年，貸款年利率6%，該居民家庭收入8000元。此項(xiàng)目廣告宣傳該樓盤(pán)起價(jià)3300元/m2，則3300元/m2為()。

　　A.最高價(jià)格

　　B.最低價(jià)格

　　C.標(biāo)準(zhǔn)樓層價(jià)格

　　D.平均價(jià)格

　　[答案]B

　　[解析]起價(jià)是指銷(xiāo)售新建商品房的最低價(jià)。這個(gè)價(jià)格通常是最差位置的樓幢和最差的戶(hù)型、朝向、樓層的商品房的價(jià)格，有時(shí)甚至連這種價(jià)格的商品房都不存在，僅是在廣告宣傳中為了吸引人們對(duì)所銷(xiāo)售商品房的關(guān)注而虛設(shè)的一種價(jià)格。因此，起價(jià)通常不能反映所銷(xiāo)售商品房的真實(shí)價(jià)格水平。本案例中，項(xiàng)目廣告宣傳該樓盤(pán)起價(jià)3300元/m2為最低價(jià)格。