房地產價格的評估方法

本章練習 知識點講解

　　一、比較法

　　三大估價方法，即比較法(也稱為交易實例比較法、市場比較法、市場法)、收益法(也稱為收益資本化法、收益還原法)和成本法。

　　(一)比較法概述

　　1.比較法是選取一定數量的可比實例，將它們與估價對象進行比較，根據其間的差異對可比實例成交價格進行處理后得到估價對象價格或價值的方法。

　　比較法適用的估價對象是同類數量較多、有較多交易且具有一定可比性的房地產，例如：①住宅，包括普通住宅、高檔公寓、別墅等。特別是數量較多、可比性較好的成套住宅最適用比較法估價。②寫字樓。③商鋪。④標準廠房。⑤房地產開發(fā)用地。

　　下列房地產難以采用比較法估價：①數量很少的房地產，如特殊廠房、機場、碼頭等。②很少發(fā)生交易的房地產，如學校、醫(yī)院、行政辦公樓等。③可比性很差的房地產，如在建工程等。

　　2.運用比較法估價一般分為4大步驟：

　�、偎鸭�交易實例，即從現(xiàn)實房地產市場中搜集大量發(fā)生過交易的房地產及有關信息。

　　②選取可比實例，即從搜集的交易實例中選取一定數量符合一定條件的交易實例。

　�、蹖�可比實例成交價格進行處理。根據處理的內涵不同，分為價格換算、價格修正和價格調整。因此，該大步驟又分為建立比較基礎、交易情況修正、市場狀況調整和房地產狀況調整四個步驟。

　�、苡嬎惚容^價格，即把經過上述處理后得到的多個價格綜合為一個價格。

　　(三)選取可比實例

　　選取的可比實例應符合以下基本要求：

　�、倏杀葘嵗�房地產應與估價對象房地產相似;

　　②可比實例的交易方式應適合估價目的;

　�、劭杀葘嵗�的成交日期應盡量接近價值時點;

　�、芸杀葘嵗�的成交價格應盡量為正常價格。

　　(四)建立比較基礎

　　1.統(tǒng)一財產范圍：所謂財產范圍不同，是指“有”與“無”的差別，統(tǒng)一財產范圍即是進行“有無對比”，并消除由此造成的價格差異。

　　2.統(tǒng)一付款方式：將不是在成交日期一次性付清的價格，調整為在成交日期一次性付清的價格。具體方法是通過折現(xiàn)計算。

　　3.統(tǒng)一稅費負擔：將成交價格調整為依照稅法及中央和地方政府的有關規(guī)定(沒有規(guī)定的，按照當地習慣)，買賣雙方各自繳納自己應繳納的交易稅費下的價格。計算公式為：

　　正常負擔下的價格-應由賣方繳納的稅費=賣方實得金額

　　正常負擔下的價格+應由買方繳納的稅費=買方實付金額

　　買方實付金額-賣方實得金額=應由買賣雙方繳納的稅費

　　4.統(tǒng)一計價單位

　　統(tǒng)一計價單位包括統(tǒng)一價格表示單位、統(tǒng)一幣種和貨幣單位、統(tǒng)一面積內涵和計量單位

　　【多選題】建立可比實例成交價格的比較基準是市場法的基礎，其內容主要有(　)。

　　A.統(tǒng)一房地產范圍

　　B.統(tǒng)一成交日期

　　C.統(tǒng)一交易情況

　　D.統(tǒng)一付款方式

　　E.統(tǒng)一價格單位

　　『正確答案』ADE

　　『答案解析』比較基礎：統(tǒng)一財產范圍、統(tǒng)一付款方式、統(tǒng)一稅費負擔、統(tǒng)一計價單位。

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