二、綜合分析題

　　甲房地產(chǎn)開發(fā)公司(以下簡稱甲公司)以出讓方式取得某住宅項目用地，委托拆遷后形成凈地。甲公司委托乙房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)(以下簡稱乙機構(gòu))代理該樓盤的銷售。在預售過程中，甲公司報請城市規(guī)劃管理部門批準更改了原規(guī)劃。被拆遷人唐某預購了該項目一套住宅。在建設(shè)過程中，甲公司因資金緊張，將該項目部分用地轉(zhuǎn)讓給丙房地產(chǎn)開發(fā)公司(以下簡稱丙公司)。

　　1.乙機構(gòu)代理甲公司申請商品房預售許可證，必須提交的要件除授權(quán)委托書、土地使用權(quán)證書外，還包括( )等。

　　A.建設(shè)用地規(guī)劃許可證

　　B.建設(shè)工程施工許可證

　　C.建設(shè)工程規(guī)劃許可證

　　D.房屋拆遷許可證

　　答案：BC

　　解析：《城市商品房預售管理辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請辦理《商品房預售許可證》，應(yīng)當向市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門提交下列證件及資料：(1)商品房預售許可申請表;(2)開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)等級證書;(3)土地使用權(quán)證書;建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證;(4)投入資金開發(fā)建設(shè)達到工程建設(shè)總投資25%以上的證明等。

　　2.關(guān)于該地塊的房屋拆遷，下列表述中錯誤的為( )。

　　A.城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)實施房屋拆遷的均需申領(lǐng)房屋拆遷許可證

　　B.房屋拆遷貨幣補償金額，按照被拆除房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定

　　C.拆除違法建筑不予補償

　　D.拆除超過批準期限的臨時建筑不予補償

　　答案：A

　　解析：不需要對被拆遷人進行補償、安置的房屋拆遷行為，如自拆自建行為，不屬于《拆遷條例》調(diào)整的行為，不需要申領(lǐng)房屋拆遷許可證。貨幣補償?shù)慕痤~，按照被拆除房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定。

　　3.唐某原被拆除的房屋需要辦理的房屋登記為( )

　　A.初始登記

　　B.變更登記

　　C.轉(zhuǎn)移登記

　　D.注銷登記

　　答案：D

　　解析：房屋所有權(quán)注銷登記是指，因房屋或土地滅失、放棄房屋所有權(quán)等情形，導致喪失房屋所有權(quán)等而進行的登記。

　　4.甲、丙公司應(yīng)當在辦理完土地使用權(quán)變更登記手續(xù)之日起( )日內(nèi)持轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。

　　A.7

　　B.15

　　C.30

　　D.60

　　答案：C

　　解析：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在辦理完土地使用權(quán)登記手續(xù)后30日內(nèi)，到市、縣人民政府的房地產(chǎn)行政主管部門辦理項目轉(zhuǎn)讓備案手續(xù)。未經(jīng)備案或未按規(guī)定期限辦理備案手續(xù)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為無效。

　　5.下列關(guān)于規(guī)劃、設(shè)計變更的表述中，正確的為( )。

　　A.甲公司應(yīng)當自變更確立之日起7日內(nèi)，書面通知買受人

　　B.甲公司如果未在規(guī)定的時限內(nèi)通知買受人，買受人有權(quán)選擇退房，且應(yīng)由甲公司承擔違約責任

　　C.規(guī)劃、設(shè)計變更導致商品房狀況變化，以及出現(xiàn)售房合同約定的其他影響商品房質(zhì)量和使用功能情形的，買受人必須在變更通知到達之日起10日內(nèi)作出是否退房的書面答復

　　D.買受人在變更通知到達之日起規(guī)定的時限內(nèi)未做出是否退房的書面答復的，視同接受

　　答案：BD

　　解析：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在變更確立之日起10日內(nèi)，書面通知買受人。買受人有權(quán)在通知到達之日起15日內(nèi)作出是否退房的書面答復。買受人在通知到達之日起15日內(nèi)未作出書面答復的，視同接受規(guī)劃、設(shè)計變更以及由此引起的房價款的變更。