第四節(jié) 房地產(chǎn)面積

本章練習(xí) 知識點講解

　　考點一、土地面積

　　(一)土地面積的種類

　　宗地面積、共有土地分?jǐn)偯娣e。

　　(二)土地面積測算方法

　　圖解法：從圖上直接測算;

　　解析法：實地采集計算元素，用公式或數(shù)學(xué)模型計算。

　　考點二、房屋面積

　　(一)房屋面積的種類

　　1.建筑面積：外圍水平投影面積，包括陽臺、地下室、室外樓梯。

　　2.使用面積：內(nèi)墻面水平投影面積。

　　3.套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)房屋使用面積+套內(nèi)墻體面積+套內(nèi)陽臺面積。

　　4.共有建筑面積：各產(chǎn)權(quán)人共同占有或共同使用的建筑面積。

　　5.分?jǐn)偣灿薪ㄖ�面積：某個產(chǎn)權(quán)人在共有建筑面積中所分?jǐn)偟拿娣e。

　　6.預(yù)測面積：

　　(1)圖紙預(yù)測面積：按商品房建筑圖的尺寸所計算的;

　　(2)已完工部分(測量后)結(jié)合圖紙預(yù)測的面積。

　　7.實測面積：又稱“竣工面積”。

　　8.合同約定面積：預(yù)(銷)售合同中所約定的面積。

　　9.產(chǎn)權(quán)登記面積：房產(chǎn)測繪單位測算，標(biāo)注在不動產(chǎn)權(quán)證書上的面積。

　　(二)房屋建筑面積的測算

　　1.計算建筑面積的房屋

　　(1)應(yīng)當(dāng)是永久性的房屋;

　　(2)層高應(yīng)在2.2m(含2.2m)以上;

　　(3)同一房屋如果結(jié)構(gòu)、層數(shù)不相同時，應(yīng)分別計算建筑面積。

　　請把握原則：請判斷建筑空間是否能夠完全利用。

　　2.計算全部建筑面積的范圍(12條)

　　3.計算一半建筑面積的范圍(共10條)

　　4.不計算建筑面積的范圍

　　(1)層高在2.2m以下(不含2.2m，下同)的夾層、插層、奇數(shù)層和層高在2.2m以下的地下室和半地下室;

　　(2)突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、剁、勒腳、臺階、無柱雨棚等;

　　(3)房屋之間無上蓋的架空通廊;

　　(4)房屋的天面、挑臺、天面上的花園、泳池;

　　(5)建筑物內(nèi)的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺;

　　(6)騎樓、過街樓的底層用作道路街巷同行的部分

　　(7)利用引橋、高架橋、高架路、路面作為頂蓋建造的房屋;

　　(8)活動房屋、臨時房屋、簡易房屋;

　　(9)獨立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線;

　　(10)與房屋室內(nèi)不相通的房屋間的伸縮線。

　　5.幾種特殊情況下計算建筑面積的規(guī)定

　　全封閉的陽臺、有柱挑廊，有頂蓋封閉的架空通廊的外圍水平投影超過其底板外沿的，以底板水平投影計算建筑面積。未封閉的陽臺、無柱挑廊、有頂蓋未封閉的架空通廊的外圍水平投影超過其底板外沿的，以底板水平投影的一半計算建筑面積。

　　(三)成套房屋建筑面積的測算

　　建筑面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ�面積

　　套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)房屋使用面積+套內(nèi)墻體面積+套內(nèi)陽臺建筑面積

　　(四)套內(nèi)使用面積與建筑面積的比值(得房率)

　　得房率以下稱K值，K值越大，得房率越高，K值通常與以下五個方面直接相關(guān)：

　　1.建筑形式：板式住宅，塔式住宅;

　　2.建筑結(jié)構(gòu)：鋼混、磚混;

　　3.地區(qū)溫差：影響墻厚;

　　4.墻體材料：墻體占用面積不同;

　　5.房間數(shù)量與套內(nèi)建筑面積的關(guān)系：房間數(shù)量少時，墻體少。

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