第三章 房地產(chǎn)交易法律基礎(chǔ)

　　第一節(jié) 民法概述

本章練習(xí) 知識(shí)點(diǎn)講解

　　民法是調(diào)整平等民事主體之間的財(cái)產(chǎn)關(guān)系、人身關(guān)系的法律規(guī)范的總和。

　　財(cái)產(chǎn)關(guān)系包括物權(quán)、債權(quán)、知識(shí)產(chǎn)權(quán)關(guān)系。

　　調(diào)整房地產(chǎn)交易關(guān)系，是以民法作為最一般的行為準(zhǔn)則。

　　《民法總則》規(guī)定了以下民法基本原則：

　�、倜袷轮黧w在民事活動(dòng)中的法律地位一律平等;

　　②民事主體從事民事活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)遵循自愿原則;

　�、勖袷轮黧w從事民事活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)遵循公平原則;

　�、苊袷轮黧w從事民事活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)信原則。

　　考點(diǎn)一、民事法律關(guān)系

　　(一)民事法律關(guān)系的要素：

　　①民事法律關(guān)系的主體;

　�、诿袷路�律關(guān)系的客體;

　　③民事法律關(guān)系的內(nèi)容。

　　民法中的權(quán)利包括：物權(quán)、債權(quán)、知識(shí)產(chǎn)權(quán)、人身權(quán)等。

　　(二)民事主體

　　是民事關(guān)系的參與者，民事權(quán)利的享有者，民事義務(wù)的履行者和民事責(zé)任的承擔(dān)者。《民法總則》規(guī)定了自然人、法人、非法人組織三類民事主體。

　　1.自然人：民法總則根據(jù)自然人年齡和辨別能力的不同，將自然人的民事行為能力分為完全民事行為能力人、限制民事行為能力人和無(wú)民事行為能力人。

　　2.法人：法人具有民事權(quán)利能力和民事行為能力，依法獨(dú)立享有民事權(quán)利和承擔(dān)民事義務(wù)的組織。法人分為營(yíng)利法人、非營(yíng)利法人和特別法人三類。

　　3.非法人組織：包括個(gè)人獨(dú)資企業(yè)、合伙企業(yè)、不具有法人資格的專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)(如不具有法人資格的律師事務(wù)所、會(huì)計(jì)師事務(wù)所)。

　　考點(diǎn)二、民事法律事實(shí)和民事法律行為

　　(一)民事法律事實(shí)

　　根據(jù)客觀事實(shí)是否與人的意志有關(guān)，可以將法律事實(shí)分為事件和行為兩大類，事件又稱為“自然事實(shí)”。

　　(二)民事法律行為

　　法律行為既包括合法的法律行為，也包括無(wú)效、可撤銷和效力待定的法律行為。

　　法律行為具有以下特征：首先，法律行為以意思表示為核心要素;其次法律行為以發(fā)生私法上的效果為目的。

　　(三)民事法律行為的分類

　　1.單方法律行為、雙方法律行為和多方法律行為;

　　2.有因行為和無(wú)因行為;

　　3.財(cái)產(chǎn)行為與身份行為;

　　4.主法律行為與從法律行為;

　　5.負(fù)擔(dān)行為與處分行為。

　　(四)民事法律行為的效力

　　1.《民法總則》規(guī)定有效的法律行為：

　　①行為人具有相應(yīng)的民事行為能力;

　�、谝馑急硎菊鎸�(shí);

　�、鄄贿`反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不違背公序良俗。

　　2.《民法總則》規(guī)定無(wú)效的法律行為：

　�、贌o(wú)民事行為能力人實(shí)施的;

　�、谛袨槿伺c相對(duì)人以虛假的意思表示實(shí)施的;

　�、坌袨槿伺c相對(duì)人惡意串通，損害他人合法權(quán)益的;

　　④違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的;

　　⑤違背公序良俗的。

　　3.《民法總則》規(guī)定有權(quán)撤銷的民事法律行為：

　�、傧拗泼袷滦袨槟芰θ藢�(shí)施的民事法律行為;

　　②基于重大誤解實(shí)施的民事法律行為;

　�、垡环揭云墼p手段，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下實(shí)施的民事法律行為;

　　4.《民法總則》規(guī)定有權(quán)撤銷的民事法律行為：

　�、艿谌�人實(shí)施欺詐行為，是一方在違背真實(shí)意思的情況下實(shí)施的民事法律行為;

　�、菀环交蛘叩谌�人以脅迫手段，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下實(shí)施的民事法律行為;

　�、抟环嚼�用對(duì)方處于危困狀態(tài)、缺乏判斷能力等情形。

　　考點(diǎn)三、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)法律行為

　　(一)委托

　　委托是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)中最常見的業(yè)務(wù)關(guān)系。

　　房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)中的委托有其特殊性：

　　①委托事項(xiàng)有目的性;

　�、谖�托一般是有償?shù)?

　　③委托合同一般為書面的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同。

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