第二章 房地產(chǎn)和建筑

　　第一節(jié) 房地產(chǎn)概述

本章練習(xí) 知識點(diǎn)講解

　　考點(diǎn)一、房地產(chǎn)權(quán)利

　　我國房地產(chǎn)的主要權(quán)利有土地所有權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、房屋所有權(quán)、抵押權(quán)、地役權(quán)等物權(quán)和房屋租賃權(quán)。

　　(一)我國土地所有制

　　我國實(shí)行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制。

　　(二)建設(shè)用地使用權(quán)

　　居住用地為70年，工業(yè)用地為50年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地為50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地為40年，綜合或者其他用地為50年。

　　(三)房屋所有權(quán)

　　房屋所有權(quán)，俗稱房屋產(chǎn)權(quán)，是指房屋所有人對自己所有的房屋占有、使用、收益、處分的權(quán)利。

　　房屋所有權(quán)形態(tài)如下：

　　1.單獨(dú)所有房屋所有權(quán)

　　是指房屋由一個(gè)單位或一個(gè)自然人獨(dú)立享有所有權(quán)。

　　2.共有房屋所有權(quán)

　　是指房屋由兩個(gè)以上單位、自然人共同擁有所有權(quán)。共有分為按份共有和共同共有。

　　3.建筑物區(qū)分所有權(quán)

　　是指業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有權(quán)和共同管理的權(quán)利。

　　(四)抵押權(quán)

　　是指擔(dān)保債務(wù)的履行，債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)的占有，將該財(cái)產(chǎn)抵押給債權(quán)人的，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，債權(quán)人有權(quán)就該財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償。

　　(五)地役權(quán)

　　是指按照合同約定，利用他人的不動(dòng)產(chǎn)，以提高自己不動(dòng)產(chǎn)的效益的權(quán)利。他人的不動(dòng)產(chǎn)為供役地，自己的不動(dòng)產(chǎn)為需役地。例如：從鄰居家的菜地開一條路。

　　(六)房屋租賃權(quán)

　　是指承租人依法對所承租的房屋所享有的占有、使用、收益等的權(quán)利。

　　考點(diǎn)二、房地產(chǎn)的特性

　　1.不可移動(dòng)：也稱為位置固定性。

　　2.獨(dú)一無二：也稱獨(dú)特性、異質(zhì)性、個(gè)別性。因此，房地產(chǎn)價(jià)格千差萬別，體現(xiàn)為“一房一價(jià)”。

　　3.壽命長久

　　4.供給有限：增加房地產(chǎn)供給，有兩條途徑，一是將農(nóng)用地、未利用地轉(zhuǎn)化為建設(shè)用地;二是在建設(shè)用地上增加建設(shè)高度、建筑密度和容積率等。

　　5.價(jià)值較大：繁華商業(yè)地段常有“寸土寸金”之說。

　　6.用途多樣：可以用于林業(yè)、農(nóng)業(yè)、工業(yè)、居住、辦公、商業(yè)等。

　　7.相互影響：房地產(chǎn)具有不可移動(dòng)性，其利用通常會對周邊的房地產(chǎn)產(chǎn)生影響，周圍房地產(chǎn)的利用狀況也會對該房地產(chǎn)產(chǎn)生影響，從而房地產(chǎn)具有相互影響的特性。

　　8.易受限制：世界上幾乎所有的國家和地區(qū)對房地產(chǎn)的利用、交易都有一些限制。

　　9.難以變現(xiàn)

　　10.保值增值

　　考點(diǎn)三、房地產(chǎn)的分類

　　(一)按照房地產(chǎn)用途分類

　　1.居住房地產(chǎn)

　　2.辦公房地產(chǎn)

　　3.零售商業(yè)房地產(chǎn)

　　4.旅館房地產(chǎn)

　　5.餐飲房地產(chǎn)

　　6.體育和娛樂房地產(chǎn)

　　7.工業(yè)房地產(chǎn)

　　8.農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)

　　9.特殊用途房地產(chǎn)：火車站、碼頭、寺廟等。

　　10.綜合用途房地產(chǎn)：兩種及以上用途，商住樓。

　　(二)按照房地產(chǎn)開發(fā)程度分類

　　1.生地：不具有城市基礎(chǔ)設(shè)施，如農(nóng)用地未開發(fā)用地;

　　2.毛地：具有一定的基礎(chǔ)設(shè)施，如未拆遷地;

　　3.熟地：具有較完善的城市基礎(chǔ)用地，可直接開發(fā);

　　4.在建建筑物;

　　5.現(xiàn)房。

　　(三)按照房地產(chǎn)是否產(chǎn)生收益的分類

　　1.收益性房地產(chǎn)：能直接產(chǎn)生租賃收益或其他經(jīng)濟(jì)收益的房地產(chǎn)。例如如寫字樓。

　　2.非收益性房地產(chǎn)：不能直接產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益的房地產(chǎn)。例如政府辦公樓。

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