第五節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀行為規(guī)范

本章練習(xí) 知識點講解

　　考點一、房地產(chǎn)經(jīng)紀職業(yè)道德

　　(一)遵紀守法

　　(二)規(guī)范執(zhí)業(yè)

　　(三)誠實守信

　　(四)盡職盡責(zé)

　　第一：房地產(chǎn)經(jīng)紀活動中的許多環(huán)節(jié)都是必不可少的，因此房地產(chǎn)經(jīng)紀專業(yè)人員決不能圖輕松而省略，也不能馬馬虎虎，敷衍了事;

　　第二：不斷提高自己的專業(yè)能力，以及房地產(chǎn)專業(yè)知識、信息和市場經(jīng)驗，為客戶提供專業(yè)化服務(wù);

　　第三：注意保護客戶的隱私，充分保護客戶的利益;

　　第四：言談舉止和行為上都要注意維護企業(yè)的信譽和品牌，絕不做有損公司信譽、品牌的事情。

　　(五)同行同業(yè)間的尊重與合作

　　(六)禁止不正當(dāng)競爭

　　不得采用下列不正當(dāng)手段與同行進行業(yè)務(wù)競爭：

　　1.故意詆毀、誹謗其他房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀專業(yè)人員聲譽、信譽，散布、傳播關(guān)于同行的錯誤信息;

　　2.無正當(dāng)理由，以低于國家規(guī)定收費標(biāo)準或在同行業(yè)收費水平以下收費為條件吸引客戶，或采用商業(yè)賄賂的方式爭攬業(yè)務(wù);

　　3.房地產(chǎn)經(jīng)紀專業(yè)人員與所受聘的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)解除勞動合同后，誘勸原受聘房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的客戶，以取得業(yè)務(wù);

　　4.故意在委托人與其他房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀專業(yè)人員之間設(shè)置障礙，制造糾紛。

　　考點二、房地產(chǎn)經(jīng)紀執(zhí)業(yè)規(guī)范

　　(一)業(yè)務(wù)招攬

　　是指房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)為獲得業(yè)務(wù)委托或者推廣代理銷售的房屋，安排房地產(chǎn)經(jīng)紀人員搜集和發(fā)布授權(quán)的房源、客源以及進行宣傳廣告的行為。

　　罰則：責(zé)令改正;記入信用檔案;對經(jīng)紀人罰款1萬元，對經(jīng)紀機構(gòu)罰款3萬元。

　　業(yè)務(wù)招攬中的禁止行為：

　　1.不得盲目撥打陌生電話;

　　2.不得再次滋擾已經(jīng)拒絕了的客戶;

　　3.不得亂發(fā)廣告、宣傳單;

　　4.不得亂貼小廣告;

　　5.不得虛假宣傳;

　　6.不得招攬已經(jīng)提出“免中介”及獨家代理的房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù);

　　7.不得用能賣高價等借口故意誤導(dǎo)所有權(quán)人;

　　8.不得用省錢等借口故意誤導(dǎo)承購人或承租人。

　　(二)業(yè)務(wù)承接

　　1.書面告知事項

　　(1)是否與委托房屋有利害關(guān)系;

　　(2)應(yīng)當(dāng)由委托人協(xié)助的事宜、提供的資料;

　　(3)委托房屋的市場參考價格;

　　(4)房屋交易的一般程序及可能存在的風(fēng)險;

　　(5)房屋交易涉及的稅費;

　　(6)經(jīng)紀服務(wù)的內(nèi)容及完成標(biāo)準;

　　(7)經(jīng)紀服務(wù)收費標(biāo)準和支付時間;

　　(8)其他需要告知的事項。

　　2.簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)合同

　　房產(chǎn)經(jīng)紀合同主要內(nèi)容有：

　　(1)當(dāng)事人信息;

　　(2)服務(wù)內(nèi)容;

　　(3)服務(wù)費用;

　　(4)雙方當(dāng)事人的權(quán)利和業(yè)務(wù);

　　(5)違約責(zé)任和糾紛解決方式。

　　房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)加蓋房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)公章，并有執(zhí)行該項經(jīng)紀業(yè)務(wù)的一名房地產(chǎn)經(jīng)紀人或兩名房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理簽名。

　　房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)由房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)統(tǒng)一承接，分支機構(gòu)應(yīng)當(dāng)以設(shè)立該分支機構(gòu)的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)名義承攬業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)經(jīng)紀人員不得以個人名義承接房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)。

　　(三)業(yè)務(wù)辦理

　　1.安排辦理人員

　　每宗房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)都應(yīng)當(dāng)由登記在本機構(gòu)的房地產(chǎn)經(jīng)紀人為承辦人，并在合同中載明。

　　2.明確房屋鑰匙保管的責(zé)任

　　與委托人簽訂有關(guān)協(xié)議，確定房源保管的責(zé)任。

　　3.發(fā)布房源信息或者房地產(chǎn)廣告

　　經(jīng)委托人書面同意。

　　4.及時報告訂約機會等信息

　　5.撮合交易

　　房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀人員不得迎合委托人，為規(guī)避房屋交易稅費等非法目的，協(xié)助當(dāng)事人就同一房屋簽訂不同交易價款的“陰陽合同”。

　　6.交易資金監(jiān)管

　　交易資金的劃轉(zhuǎn)應(yīng)當(dāng)經(jīng)過房地產(chǎn)交易資金支付方和房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)簽字和蓋章。

　　(四)服務(wù)費用

　　明碼標(biāo)價制度，不得收取任何未標(biāo)明的費用;服務(wù)報酬由房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)按照約定向委托人統(tǒng)一收取，并開具合法票據(jù)。房地產(chǎn)經(jīng)紀人員不得以個人名義收取任何費用。

　　(五)簽署資料和保存：

　　房地產(chǎn)經(jīng)紀合同的保存期不少于5年。

　　(六)信息保密

　　有兩點例外：

　　1.正在危害國家安全的;

　　2.法院、政府要求提供的。

　　考點三、房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)的風(fēng)險防范

　　(一)常見的風(fēng)險

　　1.因房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)、房地產(chǎn)經(jīng)紀人員不執(zhí)行或違反法律、法規(guī)、部門規(guī)章等有關(guān)規(guī)定、要求而受到行政處罰的風(fēng)險;

　　2.因經(jīng)紀服務(wù)行為不當(dāng)導(dǎo)致委托人或相對人的利益受損，則可能帶來民事賠償?shù)娘L(fēng)險;

　　3.因某些房地產(chǎn)經(jīng)紀人員為了個人利益，作出一些損害經(jīng)紀機構(gòu)的利益與形象的舉動，或因一些客戶越過房地產(chǎn)經(jīng)紀人員私底下達成交易(即業(yè)內(nèi)所稱的“跳單”)，甚至有些客戶利用偽造證件詐騙等情形，由此引發(fā)的道德風(fēng)險。

　　(二)防范風(fēng)險

　　1.提高風(fēng)險識別的能力

　　2.對外承諾標(biāo)準化

　　3.合理分配權(quán)限

　　4.培訓(xùn)門店責(zé)任人

　　5.建立監(jiān)察稽核體系

　　6.轉(zhuǎn)移風(fēng)險

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