第三節(jié) 個人住房貸款代辦

本章練習 知識點講解

　　考點一、個人住房貸款流程

　　1.商業(yè)貸款流程。

　　買賣雙方簽訂房屋買賣合同→辦理網(wǎng)簽手續(xù)(有的城市沒有網(wǎng)簽)→銀行委托房地產(chǎn)評估機構評估房屋抵押價值→買賣雙方到銀行辦理面簽手續(xù)，銀行批貸→買賣雙方辦理繳稅、產(chǎn)權過戶手續(xù)→辦理抵押登記→銀行放款。

　　2.公積金貸款流程

　　買賣雙方簽訂房屋買賣合同→辦理網(wǎng)簽手續(xù)(有的城市沒有網(wǎng)簽)→買賣雙方到公積金管理中心辦理面簽手續(xù)→公積金管理中心委托房地產(chǎn)評估機構評估房屋抵押價值→公積金管理中心批貸→買賣雙方辦理繳稅、產(chǎn)權過戶 手續(xù)→辦理抵押登記→公積金管理中心委托銀行放款。

　　3.組合貸款流程

　　買賣雙方簽訂房屋買賣合同→銀行委托房地產(chǎn)評估機構評估房屋抵押價值→辦理網(wǎng)簽手續(xù)(有的城市沒有網(wǎng)簽)→買賣雙方到銀行和公積金管理中心辦理面簽手續(xù)→銀行和公積金管理中心分別審核，批貸→買賣雙方辦理繳稅、產(chǎn)權過戶手續(xù)→辦理抵押登記→銀行放款。

　　考點二、個人住房貸款代辦委托

　　1.溝通接洽�？蛻粑�托房地產(chǎn)經(jīng)紀機構代辦個人住房貸款時，房地產(chǎn)經(jīng)紀人員應詳細告知客戶貸款辦理流程和銀行貸款政策，并充分考慮客戶的儲蓄、收入水平、家庭開支以及家庭理財狀況，提出合理建議。

　　2.簽訂個人住房貸款代辦服務合同。

　　合同內(nèi)容包括：委托雙方的基本資料、委托事項、雙方的權利和義務、服務收費、違約責任、爭議解決、其他約定、委托雙方簽字蓋章。

　　考點三、個人住房貸款代辦服務的內(nèi)容

　　1.查詢買方征信

　　(1)征信按照服務對象可以分為：信貸征信、商業(yè)征信、雇傭征信和其他征信。

　　(2)目前我國商業(yè)銀行普遍采用的個人信貸征信是中國人民銀行征信中心出具的個人信用報告。

　　根據(jù)《征信業(yè)管理條例》的規(guī)定，個人有權每年兩次免費獲取本人的信用報告。

　　一般銀行對個人征信的要求是：當前不能逾期，半年內(nèi)不能有兩次逾期記錄，兩年內(nèi)不能連續(xù)3次，累計6次未按時還款。

　　2.擬定貸款方案

　　(1)貸款銀行。選擇貸款銀行時應考慮以下幾個因素：貸款利率、貸款門檻、調(diào)息方式、還款方式、提前還貸的規(guī)定、銀行的工作效率、買方的偏好。

　　(2)貸款成數(shù)。目前貸款金額最高一般不超過抵押房地產(chǎn)價值的70%。

　　(3)償還比率。在發(fā)放貸款時，通常將償還比率作為衡量貸款申請人償債能力的一個指標，一般是50%。

　　(4)貸款額度。銀行一般用不同的指標，對借款人的貸款金額做出限制性規(guī)定：貸款金額不得超過某一最高金額;貸款金額不得超過按照最高貸款成數(shù)計算出的金額;貸款金額不得超過按最高償還比率計算出的金額。

　　(5)貸款期限。個人住房貸款期限最長為30年。

　　(6)貸款利率與還款方式。采用等額本息還款時，各期還款壓力是一樣的;采用等額本金還款法時，借款初期還款壓力較大，以后依次遞減。

　　(7)房貸政策。

　　3.協(xié)助準備貸款申請材料

　　(1)個人住房借款申請;

　　(2)基本證件;

　　(3)借款人家庭穩(wěn)定的經(jīng)濟收入證明;

　　(4)符合規(guī)定的購買住房合同、協(xié)議或其他批準文件;

　　(5)借款人用于購買住房的自籌資金的有關證明;

　　(6)抵押物或質(zhì)押物的清單、權屬證明以及有處分權人同意抵押或質(zhì)押證明;保證人同意提供擔保的書面文件和保證人資信證明;

　　(7)貸款人要求提供的其他文件或資料。

　　4.協(xié)助辦理貸款相關手續(xù)

　　(1)帶領客戶去銀行面簽借款合同;

　　(2)協(xié)助客戶辦理交易資金監(jiān)管手續(xù);

　　(3)根據(jù)銀行通知領取批貸函，并提醒借款人注意批貸函有效期;

　　(4)協(xié)助客戶到不動產(chǎn)登記部門辦理不動產(chǎn)抵押登記手續(xù)。

　　考點四、個人住房貸款代辦服務中業(yè)務文書的使用

　　1.個人住房貸款代辦合同。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構在為客戶提供辦理貸款的服務時，必須簽訂個人住房貸款代辦服務合同，明確約定經(jīng)紀機構的服務內(nèi)容和責任范圍，不對貸款能否獲批、貸款額度、利率、放款期限等做出承諾。

　　2.借款合同。簽訂借款合同的注意事項：

　　(1)借款合同要由借款人填寫;

　　(2)借款人需要明確借款用途;

　　(3)按期支付利息和本金。

　　3.抵押合同。抵押權自登記之日設立，抵押合同具有從屬性，當主合同即債權合同無效時，抵押合同也無效。

　　抵押合同可以約定終止事由，一般終止情況如下：抵押所擔保的債務已經(jīng)履行;抵押合同被解除;債權人免除債務;法律規(guī)定終止或者當事人約定終止的其他情形。

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