第七章　房屋交驗與經(jīng)紀延伸服務

　　第一節(jié) 房屋交驗

本章練習 知識點講解

　　考點一、前期準備

　　1.存量房買賣交驗的前期準備

　　(1)賣方需要準備的資料和物品。身份證明、合同約定轉移的各項設施設備的使用說明、相關交費憑證和交費卡、物業(yè)服務合同、鑰匙、門禁卡、電梯卡等;

　　(2)買方需要準備的資料。身份證明、房屋買賣合同、房地產(chǎn)權屬證書及需要支付的款項等;

　　(3)房地產(chǎn)經(jīng)紀人員需要準備的資料。各種驗房工具、房屋狀況說明書、房屋交接單等。

　　2.存量房租賃查驗的前期準備

　　(1)出租方需要準備的資料。身份證明、房地產(chǎn)權屬證書或相關證明材料、室內(nèi)家具電器及相關設備的說明書、相關交費憑證、鑰匙等;

　　(2)承租方需要準備的資料。身份證明、租賃合同、需要支付的錢款等;

　　(3)房地產(chǎn)經(jīng)紀人員需要準備的資料。各種驗房工具、房屋狀況說明書、房屋交接單等。

　　考點二、檢查資料

　　1.存量房買賣需要檢查的資料

　　為了維護當事人的合法權益，房地產(chǎn)經(jīng)紀人員要根據(jù)有關規(guī)定，檢查交易雙方提供的資料是否齊全、真實和有無瑕疵。檢查無誤后，對各種費用的交納情況和單據(jù)進行分類整理， 一般可以分為三類：

　　(1)需要提前結清的費用，要關注有沒有結清;

　　(2)預付費用，要關注是否有余款，是否需要交割資金;

　　(3)需要更名過戶的收費項目，要關注是否達到過戶的條件。

　　2.存量房租賃需要檢查的資料

　　房屋租賃交接一般不涉及收費項目更名過戶問題，重點檢查各類證件的真實性，及對各類設備的說明書、交費單據(jù)進行分類整理，以便引導租賃雙方有序交接。

　　考點三、實地查驗

　　1.存量房買賣查驗，主要檢查以下部分：

　　(1)檢查房屋結構;

　　(2)查驗裝修和設備;

　　(3)查看計量表;

　　(4)檢查家具家電;

　　(5)實地戶口查驗。

　　2.存量房租賃查驗，主要查驗的內(nèi)容：

　　(1)檢查設施設備;

　　(2)檢查家具家電;

　　(3)記錄計量表讀數(shù);

　　(4)測試鑰匙、門禁卡。

　　房地產(chǎn)經(jīng)紀人要根據(jù)現(xiàn)場檢查情況，邊查邊記錄下房屋及各項設施設備的基本情況，并填寫房屋交接單。

　　考點四、辦理交接手續(xù)

　　1.驗房發(fā)現(xiàn)問題的解決

　　若某些瑕疵在房屋出售信息或房屋狀況說明書、交易合同已經(jīng)載明，買方或承租方早已知悉，且與查驗時情況相符， 如交易合同有約定，按約定處理，如果沒有約定，則由買方或承租方自行解決。

　　如果發(fā)現(xiàn)存在的問題與房屋出售信息或《房屋狀況說明書》所載明的有所不同，或是新出現(xiàn)的問題，房地產(chǎn)經(jīng)紀人員要引導和協(xié)助交易雙方商議確定解決方案。

　　2.費用結算

　　(1)后付費項目結算。有些能源和服務費是使用后交費，房屋交接日由賣方或出租方按表據(jù)實結算，只要以往不欠費就可以辦理交接手續(xù)。

　　(2)預付費項目結算。有些專營服務是先付費后消費，通常維修資金和暖氣費都是預交。

　　3.相關信息變更

　　對于有專項維修資金的房屋，房屋買賣時也要做好交接。按照相關規(guī)定，房屋買賣時，專項維修資金賬戶中的余額是隨房屋所有權同時過戶的。

　　對于這部分余額，原則上不退還賣方。

　　4.簽署房屋交接單

　　房屋交接單，有時也稱房屋確認書或房屋確認表。這一環(huán)節(jié)非常重要，簽署房屋交接單后說明房屋已經(jīng)轉移占有。

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